Nghị định quy định chi tiết thực hiện dự án theo hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao với cơ chế mới minh bạch hơn, đánh dấu sự trở lại của hình thức đầu tư từng gây tranh cãi. 
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 257/2025/NĐ-CP ngày 8/10/2025 quy định chi tiết về việc thực hiện dự án áp dụng hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT), có hiệu lực thi hành từ ngày ký ban hành.
Kỳ vọng huy động được nguồn lực tư nhân
Theo cơ quan chuyên môn của Bộ Tài chính, từ năm 2021, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (Luật PPP) dừng triển khai hợp đồng BT đối với dự án đầu tư mới do tồn tại một số bất cập như: giá trị công trình BT được xác định không chính xác; đa số dự án có suất đầu tư cao hơn so với dự án sử dụng vốn đầu tư công; việc lựa chọn nhà đầu tư chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức chỉ định thầu không cạnh tranh; công tác giám sát bị xem nhẹ dẫn đến chất lượng công trình không bảo đảm…
Hiện nay, Điều 45 Luật PPP (được sửa đổi, bổ sung tại Luật số 57/2024/QH15) đã bổ sung quy định loại hợp đồng BT với cơ chế mới minh bạch hơn và kỳ vọng huy động được nguồn lực của khu vực tư nhân, giúp giảm áp lực về vốn đầu tư công để đáp ứng nhu cầu đầu tư cho phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng ngày càng tăng mạnh.
Trong đó, khoản 2a Điều 45 Luật PPP quy định: Hợp đồng BT được thực hiện theo hình thức thanh toán bằng quỹ đất được thu hồi theo quy định của pháp luật về đất đai, quỹ đất do cơ quan, tổ chức của Nhà nước quản lý để thực hiện dự án đối ứng.
Việc giao đất, cho thuê đất để thực hiện công trình BT và dự án đối ứng là trường hợp giao đất, cho thuê đất không đấu giá quyền sử dụng đất, không đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất. Trình tự, thủ tục giao đất, cho thuê đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
Giá đất dự kiến của quỹ đất thanh toán dự án BT được tính căn cứ bảng giá đất tại thời điểm lập dự án, lập hồ sơ mời thầu. Việc thanh toán được thực hiện theo cơ chế bù trừ chênh lệch giữa giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán;
Cơ quan chuyên môn của Bộ Tài chính khẳng định, Nghị định quy định chi tiết về dự án áp dụng loại hợp đồng BT được nghiên cứu, xây dựng theo hướng đổi mới toàn diện cách thức thực hiện và thanh toán cho nhà đầu tư, khắc phục tối đa các bất cập, vướng mắc trong việc thực hiện loại hợp đồng BT trước đây, đồng thời bảo đảm khả thi, đồng bộ với các quy định pháp luật khác.
4 hình thức lựa chọn nhà đầu tư dự án BT
Riêng đối với hình thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án BT, Nghị định số 257/2025/NĐ-CP của Chính phủ vừa mới ban hành quy định 4 hình thức (Điều 9) gồm: (i) Đấu thầu rộng rãi theo quy định tại Điều 37 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
(ii) Đàm phán cạnh tranh theo quy định tại Điều 38 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư;
(iii) Chỉ định nhà đầu tư theo quy định tại Điều 39 của Luật PPP và nhóm các dự án theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Nghị định;
(iv) Lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt theo quy định tại Điều 40 của Luật PPP và nhóm các dự án theo quy định tại khoản 4 Điều 9 Nghị định.
Cơ quan có thẩm quyền quyết định áp dụng một trong các hình thức lựa chọn nhà đầu tư nêu trên, bảo đảm lựa chọn được nhà đầu tư có đủ năng lực thực hiện dự án BT đáp ứng yêu cầu về tiến độ, chất lượng và hiệu quả đầu tư dự án.
Nghị định nêu rõ: Dự án cần đẩy nhanh tiến độ, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, bảo đảm lợi ích quốc gia do nhà đầu tư đề xuất và được cấp có thẩm quyền phê duyệt dự án thuộc trường hợp chỉ định nhà đầu tư theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 39 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư gồm: (i) Dự án cần thực hiện để ngăn chặn, khắc phục ngay hoặc để xử lý kịp thời hậu quả gây ra do thiên tai, hỏa hoạn, tai nạn bất ngờ, sự cố, thảm họa hoặc sự kiện bất khả kháng khác;
(ii) Dự án quan trọng quốc gia được áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư theo nghị quyết của Quốc hội; (iii) Dự án đường sắt theo quy định của pháp luật về đường sắt;
(iv) Dự án thuộc trường hợp chỉ định nhà đầu tư theo quy định của pháp luật quản lý ngành, lĩnh vực;
(v) Dự án đầu tư xây dựng công trình, hệ thống cơ sở hạ tầng cần đẩy nhanh tiến độ nhằm phục vụ lễ kỷ niệm, sự kiện cấp quốc gia, cấp tỉnh;
(vi) Các trường hợp khác cần áp dụng hình thức chỉ định nhà đầu tư để đáp ứng yêu cầu về tiến độ, chất lượng và hiệu quả đầu tư dự án.
Dự án áp dụng hình thức lựa chọn nhà đầu tư trong trường hợp đặc biệt quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư gồm: (i) Dự án có yêu cầu bảo đảm lợi ích quốc gia, thực hiện nhiệm vụ chính trị của quốc gia được thực hiện theo chỉ đạo tại nghị quyết, kết luận, văn bản chỉ đạo của Ban Chấp hành Trung ương Đảng, Bộ Chính trị, Ban Bí thư, lãnh đạo chủ chốt của Đảng và Nhà nước;
(ii) Dự án thuộc lĩnh vực chiến lược, dự án đầu tư phát triển trọng điểm, quan trọng quốc gia trong lĩnh vực khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo có yêu cầu thực hiện đặt hàng, giao nhiệm vụ;
(iii) Dự án có yêu cầu cấp bách phải thực hiện ngay để bảo đảm hoàn thành tiến độ theo chỉ đạo tại Nghị quyết của Chính phủ, Quyết định, Chỉ thị, văn bản thông báo ý kiến của lãnh đạo Chính phủ, Nghị quyết của Ban Chấp hành đảng bộ tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, văn bản thông báo ý kiến, kết luận của Ban Thường vụ các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh;
(iv) Dự án có yêu cầu thực hiện ngay nhằm bảo đảm kết nối, đồng bộ hạ tầng kỹ thuật giữa các công trình thuộc dự án theo chỉ đạo tại Nghị quyết của Quốc hội, Nghị quyết của Chính phủ, Quyết định, chỉ thị, văn bản thông báo ý kiến của lãnh đạo Chính phủ để đáp ứng yêu cầu về hiệu quả quản lý, khai thác, vận hành công trình đồng bộ, liên tục;
(v) Dự án thuộc ngành, lĩnh vực phục vụ mục tiêu bảo đảm trật tự, an toàn xã hội theo quy định của pháp luật về đầu tư công;
(vi) Dự án điện gió ngoài khơi theo quy định của pháp luật về điện lực mà nếu áp dụng các hình thức lựa chọn nhà đầu tư quy định nêu trên thì không đáp ứng được yêu cầu thực hiện dự án;
(vii) Dự án có điều kiện đặc thù khác mà nếu áp dụng các hình thức lựa chọn nhà đầu tư quy định tại các điểm nêu trên thì không đáp ứng được yêu cầu thực hiện dự án.
Tóm lại, mặc dù trước đó Luật PPP 2020 đã quy định 4 hình thức lựa chọn nhà đầu tư này. Tuy nhiên, chưa có khung pháp lý chi tiết để thực hiện do một số vướng mắc, bất cập về định giá đất, chỉ định nhà đầu tư, giám sát tại một số dự án BT. Việc mở rộng hình thức đầu tư thông qua hợp đồng BT là cần thiết và phù hợp trong bối cảnh hiện nay. Mở rộng đi đôi với kiểm soát rủi ro và tăng cường minh bạch được kỳ vọng bảo đảm không lặp lại sai phạm trước đây.
Nhưng, để chính sách đi vào thực tiễn, cần sự phối hợp chặt chẽ giữa các Bộ và cơ chế kiểm toán, công khai dữ liệu đất đai, tài chính trong từng dự án BT.
