Thời gian qua, nhiều địa phương đã chủ động báo cáo, đề xuất nguồn vốn vay ưu đãi dành cho các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), tuy nhiên việc tiếp cận nguồn vốn này vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Nhiều dự án lên kế hoạch vay vốn
Số liệu công bố mới đây cho thấy, sau khi gói 30.000 tỷ đồng cho vay phát triển NƠXH kết thúc năm 2016 thì ngân sách nhà nước không đáp ứng được nhu cầu về nguồn vốn ưu đãi để phát triển NƠXH.
Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước đã đề xuất bố trí trong kế hoạch đầu tư công trung hạn cho nhu cầu vốn hỗ trợ NƠXH giai đoạn 2016-2020 là 18.977,5 tỷ đồng (trong đó vốn cấp cho Ngân hàng Chính sách xã hội là 9.000 tỷ đồng; vốn cấp bù lãi suất cho 04 ngân hàng thương mại hỗ trợ cho vay NƠXH là 9.977 tỷ đồng).
Tuy nhiên, đến nay Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được phân bổ 2.163 tỷ đồng (mới chỉ đạt 24% so với nhu cầu giai đoạn 2016-2020).
Đối với các tổ chức tín dụng được Nhà nước chỉ định chưa được bố trí nguồn vốn để cấp bù lãi suất cho vay NƠXH, vì vậy, trong giai đoạn 2016-2020 chưa có chủ đầu tư dự án NƠXH được tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi.
Theo tìm hiểu, trong thời gian qua, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng đã phối hợp với các Bộ, ngành liên quan đề xuất Quốc hội, Chính phủ ban hành Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội.
Theo đó, tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022, Quốc hội và Chính phủ đã ban hành 02 gói hỗ trợ tín dụng để phát triển NƠXH.
Trong đó, cho vay ưu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua NƠXH, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về NƠXH với tổng nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, cho vay hỗ trợ lãi suất 2%/năm thông qua hệ thống ngân hàng thương mại cho một số ngành nghề, lĩnh vực, trong đó có xây dựng NƠXH, nhà cho công nhân mua, thuê và thuê mua, cải tạo chung cư cũ với tổng nguồn vốn để bù lãi suất là 40.000 tỷ đồng.
Theo Bộ Xây dựng, đối với gói cho khách hàng cá nhân vay mua, thuê mua NƠXH, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, hiện nay thực hiện theo quy định của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NƠXH. Trong khi đó, theo báo cáo của Ngân hàng chính sách xã hội, đến ngày 15/5/2022, đã giải ngân được 140 tỷ đồng cho 749 khách hàng.
Đối với gói cho vay doanh nghiệp thông qua hệ thống ngân hàng thương mại, trong thời gian qua, Bộ Xây dựng cùng đã phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước trong việc xây dựng, trình ban hành Nghị định số 31/2022/NĐ-CP ngày 20/5/2022 về hỗ trợ lãi suất từ ngân sách nhà nước đối với khoản vay của doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ kinh doanh, trong đó có chủ đầu tư các dự án NƠXH, nhà ở công nhân và cải tạo xây dựng lại chung cư cũ.
Cũng theo Bộ Xây dựng, ngay sau khi Nghị định số 31/2022/NĐ-CP được ban hành, Bộ đã có văn bản đôn đốc các địa phương lập danh mục và nhu cầu vay vốn của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ trên địa bàn.
Theo báo cáo của các địa phương, tính đến 16/8/2022 có 11 dự án NƠXH, nhà ở công nhân cải tạo chung cư cũ có nhu cầu vay vốn được UBND cấp tỉnh đề xuất với quy mô khoảng 7.900 căn hộ, tổng mức đầu tư 9.646 tỷ đồng và nhu cầu vay vốn theo đề xuất của các địa phương khoảng 4.345 tỷ đồng.
Trước đó, trên cơ sở rà soát các điều kiện đã được quy định cụ thể tại Nghị định số 31/2022/NĐ-CP, ngày 06/7/2022, Bộ Xây dựng đã công bố danh mục các dự án đủ điều kiện được vay (giai đoạn 1) và gửi Ngân hàng Nhà nước 04 dự án với tổng mức đầu tư là 4.665 tỷ đồng, tổng mức vay dự kiến là 1.751 tỷ đồng.
Nghiên cứu, đề xuất chính sách mới
Để khuyến khích chủ đầu tư tham gia phát triển NƠXH, nhiều chính sách được đưa ra, trong đó có miễn, giảm tiền sử dụng đất; hỗ trợ cho vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam. Đồng thời miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp. Cụ thể, theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 110 Luật Đất đai năm 2013 thì sử dụng đất để xây dựng NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở thuộc trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
Mặt khác, theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014 thì chủ đầu tư dự án xây dựng NƠXH được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NƠXH.
Theo quy định tại điểm c Khoản 1 Điều 61 Luật Nhà ở thì giá bán NƠXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của Chính phủ và không tính các khoản ưu đãi của Nhà nước.
Bên cạnh đó, tại điểm a khoản 8 Điều 1 (sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP) có quy định về miễn tiền sử dụng đất, quỹ đất để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) trong dự án NƠXH.
Theo đó, đối với phần kinh doanh thương mại trong dự án NƠXH quy định tại điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP (được xác định cụ thể trong dự án xây dựng NƠXH được cấp có thẩm quyền phê duyệt) thì chủ đầu tư được bán, cho thuê, cho thuê mua theo giá kinh doanh thương mại (trong cơ cấu giá đã tính cả tiền sử dụng đất được miễn) cho các đối tượng có nhu cầu để bù đắp chi phí đầu tư NƠXH, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH và giảm chi phí quản lý, vận hành NƠXH của dự án.
Việc hạch toán lợi nhuận thu được từ phần kinh doanh thương mại để bù đắp chi phí cho NƠXH phải nêu rõ phần bù đắp để giảm giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua, phần bù đắp cho quản lý, vận hành NƠXH và phải được thể hiện rõ trong phương án cân đối tài chính của toàn bộ dự án.
Ngoài ra, tại khoản 2, 3 Điều 9 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, quy định: Chủ đầu tư dự án được miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định. Trường hợp đầu tư xây dựng NƠXH chỉ để cho thuê thì được giảm 70% thuế suất thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế đối với NƠXH hiện hành” và "Chủ đầu tư dự án được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc tổ chức tín dụng theo quy định.
Trường hợp đầu tư xây dựng NƠXH chỉ để cho thuê thì được vay vốn ưu đãi đầu tư với thời hạn tối thiểu là 15 năm và tối da không quá 20 năm. Trường hợp chủ đầu tư dự án có nhu cầu vay dưới 15 năm thì chủ đầu tư được thỏa thuận với ngân hàng thời hạn cho vay thấp hơn thời hạn cho vay tối thiểu”.
Từ những số liệu và viện dẫn trên cũng như qua tổng kết, đánh giá thi hành Luật Nhà ở năm 2014 thì các chính sách ưu đãi trên vẫn chưa thực sự đủ mạnh để thu hút và khuyến khích các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng NƠXH.
Do đó, Bộ Xây dựng đang nghiên cứu, đề xuất các chính sách mới để đưa vào dự thảo Luật sửa đổi Luật Nhà ở trình Quốc hội vào tháng 6/2023. Trong đó, có đề xuất việc nghiên cứu sửa đổi, bổ sung nội dung về phát triển NƠXH cho các đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị, nhà ở công nhân.
