Thay vì mở rộng diện tích, các doanh nghiệp đang ưu tiên tối ưu hóa hiệu quả vận hành và tiêu chuẩn sống xanh. Xu hướng lựa chọn văn phòng cho thuê tại các khu vực phát triển mới thay thế trung tâm truyền thống đang trở thành chiến lược tất yếu để đáp ứng yêu cầu khắt khe về chất lượng. 
Sau khoảng 10 năm tăng trưởng nhanh chóng, tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội đã tăng khoảng 160%, đạt xấp xỉ 1,74 triệu m² vào năm 2025.
Đáng chú ý, phân khúc hạng A đang dẫn dắt đà tăng trưởng này, mang đến cho thị trường những lựa chọn cao cấp dù quy mô nguồn cung hạng A của Hà Nội vẫn thuộc nhóm nhỏ nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương.
Sự hạn chế về nguồn cung cao cấp so với mặt bằng khu vực là lý do khiến giá thuê tại đây luôn duy trì ở mức cao, thu hút nhóm khách thuê tìm kiếm không gian làm việc hiệu quả và sẵn sàng cho tương lai.
Theo ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc bộ phận cho thuê tại Cushman & Wakefield Việt Nam, thị trường hiện không còn định nghĩa đơn thuần bởi sự mở rộng quy mô mà bởi sự thay đổi trong tư duy khách thuê.
Các doanh nghiệp ngày càng chọn lọc hơn, ưu tiên các tiêu chuẩn ESG, chiến lược vị trí và hiệu quả vận hành. Điều này tạo nên một xu hướng cấu trúc quan trọng: Nguồn cung dịch chuyển ra ngoài khu vực CBD truyền thống.
Hiện nay, xu hướng văn phòng Thủ đô đã mở rộng sang các khu vực: Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy và đặc biệt là Tây Hồ. Trong khi Cầu Giấy chiếm tỷ trọng nguồn cung lớn nhất, thì Starlake và Tây Hồ Tây đang nổi lên như những "cực" phát triển mới đầy hứa hẹn.
Diễn biến thị trường cũng cho thấy sự phân hóa rõ nét về chất lượng. Kể từ năm 2021, khi quy mô toàn thị trường tăng khoảng 40% trong vòng 5 năm, tỷ lệ lấp đầy đã có sự điều chỉnh. Các tòa nhà hạng A thể hiện khả năng chống chịu tốt hơn hẳn các tài sản hạng B vốn đang đối mặt với nhu cầu yếu.
Năm 2025, giá chào thuê văn phòng hạng A đạt khoảng 31,85 USD/m²/tháng, bỏ xa mức 20,8 USD/m²/tháng của hạng B. Song hành với đó là sự bùng nổ của các dự án đạt chứng nhận xanh như: LEED và EDGE, tạo áp lực tái định vị lên các tòa nhà cũ để duy trì sức cạnh tranh trên thị trường BĐS văn phòng.
Nhu cầu thị trường hiện được dẫn dắt bởi các lĩnh vực công nghệ thông tin, ngân hàng - tài chính và sản xuất. Hà Nội đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các doanh nghiệp cần mặt sàn lớn và chi phí cạnh tranh.
Dự báo trong 3 đến 5 năm tới, Thành phố sẽ đón nhận làn sóng nguồn cung mới với hơn 120.000 m² mỗi năm, chủ yếu là các dự án hạng A ngoài trung tâm.
Thời gian tới, thị trường văn phòng Hà Nội sẽ được định hình bởi xu hướng đa cực, thiết kế linh hoạt và gắn liền với các tiêu chuẩn phát triển bền vững, tạo nền tảng vững chắc cho các dự án quản lý tốt và hạ tầng thuận tiện.
