Thị trường BĐS năm 2025 chứng kiến sự thanh lọc mạnh khi hiện tượng "cắt lỗ" xuất hiện cục bộ do áp lực tài chính. Tuy nhiên, với nguồn cung lập đỉnh 6 năm cùng sự bứt phá của BĐS công nghiệp và văn phòng xanh, năm 2026, dòng tiền được dự báo sẽ sớm quay lại, tập trung vào các sản phẩm giá trị thực và hạ tầng đồng bộ. 
Tại Diễn đàn Thị trường BĐS Việt Nam 2026 (VREF 2026), bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) nhận định, thị trường địa ốc năm qua ghi nhận nguồn cung tăng trưởng tích cực, tiến tới giai đoạn trước Covid-19 và duy trì giao dịch sôi động.
Toàn thị trường năm 2025 có hơn 128 nghìn sản phẩm nhà ở chào bán mới, tăng 88% so với năm 2024. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận hơn 42 nghìn sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước.
Mặc dù lượng tồn kho tăng nhanh nhưng chủ yếu là các sản phẩm đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, phản ánh nguồn cung dồi dào cho giai đoạn tiếp theo. Tuy vậy, tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn tiếp diễn và ngày càng rõ nét tại các đô thị lớn.
Tại một số địa phương thuộc khu vực miền Nam, nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp tăng mạnh giúp cải thiện cục bộ cán cân thị trường. Ngược lại, tại Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM, nguồn cung nhà ở xã hội dù tăng mạnh vẫn không theo kịp nguồn cung nhà ở thương mại có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.
Trong hơn 80 nghìn căn hộ chung cư mới mở bán, khoảng 25% có giá trên 100 triệu đồng/m2, tương đương hơn 20 nghìn sản phẩm, gấp gần 10 lần so với năm trước. Riêng tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, khoảng 85% nguồn cung mới có giá trên 80 triệu đồng/m², đồng thời phân khúc nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng.
Cơ cấu nguồn cung theo khu vực có sự cải thiện theo hướng đa dạng hóa khi miền Bắc dẫn đầu với 48% tổng nguồn cung, miền Nam chiếm 37% nhờ hàng loạt dự án triển khai sau thời gian dài trầm lắng và miền Trung ổn định ở mức 15%.
Chia sẻ về thanh khoản, ông Lê Đình Chung, Phó Chủ tịch Hội đồng nghiên cứu và đánh giá thị trường BĐS VARS, cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân năm đạt khoảng 68%, tương đương gần 88 nghìn giao dịch thành công.
Tuy nhiên, sang quý IV/2025, tỷ lệ này có xu hướng giảm nhẹ khi nguồn cung tăng mạnh và tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên.
Động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư khi hơn 75% giao dịch đến từ người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó có khoảng 10% là nhóm đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Song song đó, mặt bằng giá BĐS nhà ở tiếp tục tăng cao và thiết lập mặt bằng mới.
Phân khúc thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng từ 5-10%, riêng đất nền tăng tới 20% do khan hiếm nguồn cung. Trên thị trường thứ cấp, giá nhà ở thấp tầng tăng khoảng 20% so với năm trước, tập trung tại các dự án có mức giá từ 100-200 triệu đồng/m2 tại các đô thị đã hình thành đồng bộ về hạ tầng.
Đặc biệt, giá căn hộ chung cư tại các đô thị lớn đồng loạt tăng mạnh do chi phí liên quan đến đất đai tăng cao. Tại Hà Nội, giá chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng 40% so với năm 2024. Tại TP. HCM, giá đạt trung bình 111 triệu đồng/m2, tăng 23% và tại Đà Nẵng vượt ngưỡng 83 triệu đồng/m2, tăng 14%.
Dù thị trường thứ cấp tại Hà Nội xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” của một bộ phận nhà đầu tư FOMO vào cuối năm, nhưng mặt bằng giá trung tâm vẫn ổn định.
Cùng với đó, các phân khúc BĐS du lịch, công nghiệp, thương mại và văn phòng cũng ghi nhận đà phục hồi và phát triển tích cực, hướng tới các mô hình hiện đại, sinh thái và đạt chứng chỉ xanh để thu hút dòng vốn mới trong năm 2026.
