Thị trường BĐS có vai trò quan trọng, đóng góp đáng kể vào GDP và còn nhiều dư địa phát triển. Tuy nhiên, sự phát triển thiếu bền vững, đặc biệt là tình trạng lệch pha cung - cầu và giá nhà tăng vượt xa thu nhập, đang tiềm ẩn rủi ro bong bóng và nới rộng khoảng cách xã hội, đòi hỏi các giải pháp điều tiết kịp thời. 
Lệch pha cung - cầu đẩy giá nhà tăng "nóng"
Thị trường BĐS Việt Nam đang ngày càng chứng tỏ vai trò quan trọng, nhận được sự quan tâm đặc biệt của người dân, nhà đầu tư và các nhà hoạch định chính sách.
Mặc dù vậy, quá trình phát triển của thị trường hiện còn tồn tại nhiều dấu hiệu thiếu bền vững. Rủi ro lớn nhất là sự lệch pha nghiêm trọng giữa cơ cấu sản phẩm và khả năng chi trả thực tế của người dân.
Ba năm qua, nguồn cung nhà ở tung ra thị trường tăng mạnh nhưng cơ cấu mất cân đối rõ rệt. Phần lớn nguồn cung mới tập trung vào các dự án cao cấp, giá trị lớn, chủ yếu phục vụ nhu cầu đầu tư và có một phần là đầu cơ.
Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Ngay cả tại các khu vực vùng ven, vốn được kỳ vọng cung cấp sản phẩm hợp túi tiền, giá bán thực tế vẫn cao hơn đáng kể so với mức thu nhập bình quân, chỉ “thấp hơn ở mức tương đối” so với khu vực trung tâm.
Hệ quả trực tiếp của lệch pha cung - cầu là giá nhà ở, nhất là phân khúc căn hộ tại các thành phố lớn, tăng mạnh, thiết lập mặt bằng giá mới và vượt xa tốc độ tăng thu nhập thực tế. Điều này không chỉ làm thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của đại bộ phận người dân mà còn gia tăng nguy cơ hình thành bong bóng giá.
Khả năng tiếp cận nhà ở đang giảm mạnh. Giả định một căn hộ 2 phòng ngủ tại đô thị giá khoảng 5 tỷ đồng, nếu một gia đình thu nhập cao (khoảng 50 triệu đồng/tháng), họ cần 8 năm nếu dành toàn bộ thu nhập để mua, hoặc 25 năm nếu tuân theo nguyên tắc chi phí nhà ở không vượt quá 1/3 thu nhập.
Ngay cả phân khúc nhà ở xã hội, với giá khoảng 1,5 tỷ đồng cho căn 60 m2, cũng không còn "rẻ". Hộ gia đình có tổng thu nhập “kịch khung” theo tiêu chí xét duyệt (40 triệu đồng/tháng) cũng phải tiết kiệm kéo dài khoảng 10 năm.
Giải pháp phát triển BĐS bền vững
Hệ quả của thực trạng trên là khoảng cách giữa nhóm đã sở hữu tài sản và nhóm chưa có tài sản ngày càng bị cố định. Tăng trưởng BĐS thực chất chỉ làm giàu cho một nhóm nhỏ đã nắm giữ tài sản từ trước. Phần lớn người dân cảm nhận “nghèo đi” dù kinh tế tăng trưởng, bởi chi phí nhà ở tăng nhanh hơn thu nhập.
Người có lợi thế tài chính ban đầu tiếp tục “giàu lên” nhờ gia tăng giá trị đất đai, còn người chưa sở hữu nhà ở đối mặt nguy cơ phải thuê nhà dài hạn. Nếu không có giải pháp kịp thời, khoảng cách giàu - nghèo không chỉ nới rộng mà còn có nguy cơ bị “đóng cứng” qua nhiều thế hệ, trở thành thách thức lớn đối với an sinh xã hội và tăng trưởng bền vững quốc gia.
Để thị trường BĐS tiếp tục tăng trưởng nhưng không rủi ro, Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng, giải pháp quan trọng nhất là khơi thông nguồn cung nhà ở giá phù hợp. Khi nguồn cung đủ lớn, giá cả thị trường sẽ tự điều tiết theo cán cân cung - cầu thực.
Thứ nhất, cần đẩy nhanh hoàn thiện văn bản hướng dẫn thi hành luật mới, nâng cao năng lực thực thi của địa phương. Tăng cường phân cấp, phân quyền cho địa phương để điều chỉnh chính sách linh hoạt. Điểm nghẽn giải phóng mặt bằng cần được xử lý minh bạch, hiệu quả.
Đồng thời, cần sớm ban hành phương pháp xác định tiền sử dụng đất rõ ràng, ổn định và xem xét bãi bỏ quy định thu bổ sung 5,4%/năm trên tiền sử dụng đất chậm nộp (với các trường hợp trước 01/8/2024 chưa xác định giá đất) để giảm chi phí phát triển dự án, tạo dư địa giảm giá nhà.
Thứ hai, đa dạng hóa kênh vốn cho thị trường BĐS, giảm phụ thuộc tín dụng ngân hàng. Cần tái cấu trúc thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thúc đẩy hình thành Quỹ nhà ở quốc gia và phát triển Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REITs).
Thứ ba, ưu tiên nhà ở xã hội và nhà ở phù hợp thu nhập trong quy hoạch. Phát triển đô thị phải gắn với hạ tầng giao thông (đường vành đai, metro) để mở rộng không gian đô thị, giảm áp lực giá đất trung tâm. Song song, phát triển thị trường thuê nhà chuyên nghiệp.
Thứ tư, ban hành các bộ tiêu chí, tiêu chuẩn theo dõi và cảnh báo sớm diễn biến thị trường. Hệ thống chỉ số này giúp cơ quan quản lý kịp thời phát hiện dấu hiệu “lệch chuẩn” (đầu cơ, mất cân đối cung - cầu, tăng giá bất thường) để can thiệp, điều chỉnh phù hợp, ngăn ngừa rủi ro từ sớm.
Ngoài ra, cần đẩy nhanh xây dựng, hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai, nhà ở và thị trường BĐS thống nhất, đồng bộ, minh bạch trên toàn quốc.
Đây là hạ tầng thông tin trọng yếu giúp nâng cao hiệu quả giám sát, hoạch định chính sách, tăng tính minh bạch, giảm thiểu rủi ro, phòng ngừa đầu cơ và bảo vệ quyền lợi người dân, doanh nghiệp.
