Dự thảo Thông tư về Chuẩn mực thẩm định giá bất động sản của Bộ Tài chính không quy định về phương pháp chiết trừ, chỉ tính các chi phí hợp lý phát sinh… Quy định thời điểm phát sinh doanh thu, chi phí…
Bộ Tài chính đang lấy ý kiến dự thảo Thông tư Quy định Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về thẩm định giá BĐS.
Theo Bộ Tài chính, Chuẩn mực này quy định và hướng dẫn thực hiện thẩm định giá BĐS khi thẩm định giá theo quy định của pháp luật về giá. Các cách tiếp cận áp dụng trong thẩm định giá BĐS bao gồm: (1) Cách tiếp cận từ thị trường; (2) Cách tiếp cận từ chi phí; (3) cách tiếp cận từ thu nhập theo quy định tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam; hoặc (4) sử dụng kết hợp các cách tiếp cận.
Căn cứ vào đặc điểm của BĐS cần thẩm định giá, mục đích thẩm định giá, thời điểm thẩm định giá, các thông tin và số liệu về BĐS cần thẩm định giá có thể thu thập được để lựa chọn cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá phù hợp.
Dự thảo Thông tư quy định cụ thể về phương pháp thặng dư xác định giá trị của BĐS với các nội dung liên quan về: Áp dụng phương pháp thặng dư; Xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS; Xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai; Xác định tổng doanh thu phát triển; Xác định tổng chi phí phát triển; Tỷ suất chiết khấu…
Trong đó, phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá được xây dựng dựa trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.
Phương pháp thặng dư xác định giá trị của BĐS có tiềm năng phát triển dựa trên cơ sở lấy giá trị ước tính phát triển của tài sản (tổng doanh thu phát triển) trừ đi các chi phí hợp lý phát sinh tạo ra tài sản thẩm định giá (bao gồm lợi nhuận nhà đầu tư) để tạo ra sự phát triển đó.
Phương pháp thặng dư thường được áp dụng với BĐS có tiềm năng phát triển, cụ thể là đất trống để xây dựng hoặc đất có công trình trên đất có thể cải tạo hoặc phá dỡ xây dựng công trình mới trên đất để sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.
Trường hợp doanh thu phát triển BĐS, chi phí phát triển BĐS chỉ phát sinh trong cùng một năm; khi đó doanh thu và chi phí phát triển BĐS được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá.
Trường hợp quá trình phát triển BĐS kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần BĐS qua nhiều năm; khi đó tính toán giá trị tài sản thẩm định giá dựa trên doanh thu phát triển của BĐS tại thời điểm dự báo, chi phí phát triển dự kiến tại thời điểm dự báo, tỷ suất chiết khấu, giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai và năm dự báo.
Sử dụng hiệu quả BĐS dựa trên hồ sơ pháp lý
Đối với nội dung về xác định việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS, dự thảo Thông tư quy định việc xác định căn cứ vào hồ sơ pháp lý của BĐS; đặc điểm của BĐS; các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch giao thông; quy định về chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về đầu tư, xây dựng đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể chính là việc tiếp tục sử dụng tài sản với mục đích hiện tại hoặc với mục đích khác thay thế. Khi đó, cần phân tích và trình bày các lập luận chứng minh về khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với các yếu tố pháp lý, kinh tế - xã hội và tài chính để xác định sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của tài sản.
Việc xác định giai đoạn dự báo dòng tiền trong tương lai được thực hiện theo hướng dẫn tại Chuẩn mực thẩm định giá Việt Nam về cách tiếp cận từ thu nhập.
Đối với xác định tổng doanh thu phát triển của BĐS, dự thảo Thông tư quy định là tổng doanh thu dự kiến có được của BĐS thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của BĐS; được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các BĐS có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực có thửa đất thẩm định giá hoặc khu vực có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của dự án dự kiến đầu tư xây dựng trong tương lai.
Tổng doanh thu phát triển được xác định thông qua cách tiếp cận từ thị trường hoặc cách tiếp cận từ thu nhập. Theo đó, trong trường hợp doanh thu phát triển BĐS chỉ phát sinh trong cùng 01 năm, doanh thu phát triển được tính toán theo mặt bằng giá tại thời điểm thẩm định giá đối với BĐS sau khi đầu tư xây dựng bán lại toàn bộ sản phẩm tại thời điểm thẩm định giá.
Trong trường hợp quá trình phát triển BĐS kéo dài nhiều năm, sau khi xây dựng chủ sở hữu cho thuê để kinh doanh hoặc cho thuê một phần để kinh doanh hoặc bán từng phần BĐS qua nhiều năm, việc chuyển đổi tổng doanh thu phát triển của BĐS về thời điểm thẩm định giá được thực hiện theo công thức tổng quát do Bộ Tài chính quy định, trong đó cần ước tính tỷ lệ tăng giá bán, giá cho thuê BĐS bảo đảm phù hợp mức tăng của thị trường BĐS qua các năm…
So với Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06/10/2016 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11, dự thảo Thông tư mới không quy định về phương pháp chiết trừ, là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị BĐS, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị tài sản gắn liền với đất.
Bên cạnh đó, dự thảo Thông tư mới chỉ quy định về “các chi phí hợp lý phát sinh” mà không quy định “tất cả các chi phí dự kiến phát sinh”, trong nội dung liên quan đến phương pháp thặng dư…
Dự kiến Thông tư có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2024, Thông tư số 145/2016/TT-BTC hết hiệu lực kể từ ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành.
