Nhiều chủ đầu tư vi phạm
Thị trường bất động sản (BĐS) thời gian qua đã có bước phát triển mạnh, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội đất nước, đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp và người dân.
Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường cũng bộc lộ một số bất cập, tồn tại, trong đó có việc chủ đầu tư huy động vốn từ người mua nhà khi dự án nhà ở chưa đủ điều kiện huy động vốn; chủ đầu tư thế chấp dự án, bất động sản trong dự án tại tổ chức tín dụng, mặc dù chưa giải chấp nhưng vẫn tổ chức huy động vốn nhằm mục đích bán nhà ở theo hình thức hợp đồng đầu tư góp vốn.
Điều này dẫn đến vướng mắc không làm được thủ tục, không bàn giao được Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho người mua.
Đây cũng là vấn đề được dư luận, đại biểu Quốc hội quan tâm trong thời gian vừa qua với mong muốn có giải pháp phù hợp để xử lý và hạn chế những vi phạm trên từ phía các chủ đầu tư dự án nhà ở, BĐS.
Các tồn tại trong việc chủ đầu tư lách luật huy động vốn khi chưa đủ điều kiện pháp lý có nhiều nguyên nhân, trong đó có một số nguyên nhân trực tiếp tác động như: pháp luật hiện hành còn chưa hoàn thiện, đồng bộ để đảm bảo ngăn chặn được triệt để các hành vi lách luật để huy động vốn trong giao dịch BĐS; năng lực chủ đầu tư dự án BĐS chưa được sàng lọc tốt; hiểu biết pháp luật và tuân thủ pháp luật của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS chưa cao, có tâm lý chạy theo lợi nhuận; thông tin về thị trường BĐS chưa thông suốt.
Bên cạnh đó, công tác thanh tra, kiểm tra, phổ biến pháp luật, giám sát việc tuân thủ quy định pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS chưa đáp ứng kịp yêu cầu quản lý thị trường BĐS.
Giải pháp tổng thể để thị trường phát triển
Để hạn chế việc lách luật huy động vốn, kiểm soát để thị trường BĐS an toàn, ổn định, Bộ Xây dựng cho biết, trong thời gian qua, các cơ quan chức năng của Bộ Xây dựng và các Sở Xây dựng các địa phương đã triển khai thực hiện nhiệm vụ kiểm tra, thanh tra hoạt động kinh doanh BĐS, xử lý các vi phạm.
Theo đó, Bộ Xây dựng đã tổ chức các Đoàn kiểm tra việc thực hiện chính sách pháp luật về nhà ở và thị trường BĐS tại địa phương theo chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước được giao.
.jpg)
Qua thanh tra, kiểm tra, bên cạnh việc xử lý các sai phạm, đồng thời các cơ quan thẩm quyền cũng đã phát hiện một số tồn tại, hạn chế về quản lý thị trường BĐS và đề nghị các địa phương khắc phục.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng đã xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/01/2022 về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS, trong đó bổ sung quy định về hợp đồng theo mẫu trong giao dịch BĐS và Nghị định số 44/2022/NĐ-CP ngày 29/6/2022 về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS nhằm đảm bảo thông tin minh bạch thị trường.
Hiện nay, tại Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng đã quy định về hành vi vi phạm hành chính, hình thức xử phạt và biện pháp khắc phục hậu quả trong kinh doanh BĐS.
Đồng thời, tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của luật nhà ở đã quy định chủ đầu tư dự án nhà ở không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại Nghị định số 99/2015/NĐ-CP hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn.
Bộ Xây dựng đã xây dựng, trình Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, trong đó Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, ngành, địa phương thực hiện nhiều giải pháp góp phần ổn định thị trường BĐS, giá BĐS đảm bảo thị trường phát triển an toàn, bền vững, lành mạnh; rà soát các quy định của pháp luật để giải quyết các vấn đề trước mắt cũng như lâu dài theo hướng xây dựng công cụ chính sách lành mạnh, phù hợp, hiệu quả để bảo đảm liên thông, an toàn, chắc chắn giữa thị trường vốn với thị trường BĐS, đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường BĐS; tăng cường kiểm tra, thanh tra, kiểm toán để tháo gỡ các vướng mắc, xử lý sai phạm để bảo vệ thị trường, bảo vệ tài sản của người dân, không hợp thức hóa sai phạm đồng thời đánh giá khách quan, xác định nguyên nhân, có cơ chế tháo gỡ những vướng mắc thực tiễn đặt ra.
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng Luật Nhà ở sửa đổi, bổ sung và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, bổ sung. Trong các dự thảo các Luật sửa đổi, bổ sung nêu trên đã chú trọng xây dựng nhóm hệ thống các quy định nhằm quy định đồng bộ, bao quát giữa việc vừa tạo cơ chế, điều kiện thuận lợi.
Đồng thời cũng đảm bảo có sự quản lý, giám sát chặt chẽ việc tuân thủ đúng quy định pháp luật trong việc huy động vốn, sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án BĐS; quy định về các hình thức huy động vốn, quản lý sử dụng vốn huy động của các chủ đầu tư dự án BĐS; quy định áp dụng biện pháp bảo đảm trong giao dịch mua bán BĐS hình thành trong tương lai; quy định chặt chẽ, phù hợp thực tiễn về điều kiện của BĐS đưa vào kinh doanh; quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án, bên bán, cho thuê mua, cho thuê BĐS trong việc phải tuân thủ pháp luật, bảo đảm quyền lợi của khách hàng; trách nhiệm trong việc áp dụng, ký kết, thực hiện các hợp đồng kinh doanh BĐS đúng quy định pháp luật...
Cùng đó, quy định nâng cao về trách nhiệm công khai thông tin BĐS của các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS; xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS thống nhất và liên thông từ Trung ương đến địa phương.
Hoàn thiện hệ thống quy định pháp luật về quản lý nhà nước về thị trường BĐS; Xây dựng hệ cơ chế, biện pháp điều tiết của Nhà nước đối với thị trường BĐS.
Quy định đầy đủ, cụ thể trách nhiệm của các cơ quan trong thực hiện công tác thanh tra, kiểm tra trong lĩnh vực quản lý nhà nước về thị trường BĐS; nâng cao vai trò, hiệu quả của hoạt động thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm hành chính trong hoạt động kinh doanh BĐS để tăng cường hiệu quả ngăn chặn, phòng ngừa, hạn chế các hành vi vi phạm.
