HoREA cho rằng, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS. Hiệp hội BĐS thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) vừa có kiến nghị bổ sung quy định về đặt cọc trong các hợp đồng kinh doanh BĐS và quy định việc thanh toán trong giao dịch kinh doanh BĐS.
Kiến nghị của HoREA đã chỉ ra những bất cập trong công tác quản lý nhà nước đối với hành vi đặt cọc trong kinh doanh BĐS. Cụ thể, hiện nay, Luật Kinh doanh BĐS 2014 không quy định điều chỉnh, quản lý hành vi giao kết đặt cọc trong kinh doanh BĐS, huy động vốn bán BĐS hình thành trong tương lai xảy ra trước thời điểm ký Hợp đồng kinh doanh BĐS, mà hành vi đặt cọc chỉ được quy định tại khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015.
Trong đó, quy định, “1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim loại quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Theo HoREA, mặc dù Luật Kinh doanh BĐS 2014 đã quy định tại Điều 15: “Giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS do các bên thỏa thuận và được ghi rõ trong hợp đồng”.
Bên cạnh đó, tại khoản 1 Điều 16 về “thanh toán trong giao dịch BĐS” quy định “1. Việc thanh toán trong giao dịch BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán” và tại khoản 1 Điều 57 quy định “1.
.jpg)
Đồng thời, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua BĐS hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng”, nhưng do Luật Kinh doanh BĐS 2014 không quy định về hành vi “đặt cọc”, trong lúc Bộ Luật Dân sự 2015 lại không giới hạn giá trị “đặt cọc” nên đã dẫn đến có trường hợp bên bán, bên huy động vốn lừa đảo, chiếm đoạt tài sản gây thiệt hại cho khách hàng, nhà đầu tư làm ảnh hưởng xấu đến trật tự, an toàn xã hội.
Mặt khác, Bộ Luật Dân sự 2015 cũng có bất cập do đã không quy định trường hợp đặt cọc khi thực hiện giao dịch thuộc phạm vi điều chỉnh của pháp luật khác thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật đó, như nếu Luật Kinh doanh BĐS 2014 có quy định về đặt cọc trong giao dịch BĐS thì còn phải áp dụng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
Ngoài ra, hiện nay, Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về “Hợp đồng kinh doanh BĐS” với Phụ lục kèm theo 08 loại Hợp đồng “mẫu”, nhưng chưa quy định về đặt cọc trong các Hợp đồng “mẫu” nên rất cần thiết bổ sung quy định về đặt cọc.
Vì vậy, HoREA kiến nghị, đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP. Cụ thể, “Điều 6. Hợp đồng kinh doanh BĐS, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại BĐS và chuyển nhượng dự án BĐS phải lập thành hợp đồng theo mẫu quy định".
Cùng đó, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án BĐS có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh BĐS.
Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất BĐS, hình thức văn bản đặt cọc do các bên thỏa thuận theo quy định của pháp luật về dân sự.
Do đó, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định về đặt cọc vào 08 loại Hợp đồng “mẫu” của Phụ lục kèm theo Điều 6 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định về “Hợp đồng kinh doanh BĐS”.
