Những vấn đề phát sinh qua vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) liên quan trực tiếp tới giá khởi điểm, các điều kiện và năng lực tài chính của người tham gia đấu giá được quy định bởi pháp luật về đất đai. Bộ Tư pháp vừa có báo cáo rà soát, nghiên cứu sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất sau vụ đấu giá quyền sử dụng đất tại Thủ Thiêm, trong đó kiến nghị nhiều nội dung liên quan đến hoạt động đấu giá.
Theo đó, báo cáo rà soát của Bộ Tư pháp đã chỉ rõ những vấn đề phát sinh qua vụ việc đấu giá quyền sử dụng đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP.HCM) liên quan trực tiếp tới giá khởi điểm, các điều kiện và năng lực tài chính của người tham gia đấu giá được quy định bởi pháp luật về đất đai.
Cụ thể, về xác định giá khởi điểm của quyền sử dụng đất, khoản 1, khoản 2 Điều 8 Luật Đấu giá tài sản quy định giá khởi điểm và việc xác định giá khởi điểm do cơ quan nhà nước có thẩm quyền tổ chức thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành điều chỉnh đối với tài sản đó trước khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để đấu giá.
Đối với quyền sử dụng đất, Luật và các Nghị định đã quy định cụ thể cách thức xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Do đó, việc xác định giá khởi điểm không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản.
Về điều kiện, năng lực tài chính của người tham gia đấu giá, hiện nay Luật Đấu giá tài sản chỉ quy định mang tính nguyên tắc về những loại tài sản bắt buộc phải bán thông qua đấu giá.
Luật Đấu giá tài sản tại Điều 38 chỉ quy định chung về các trường hợp không được tham gia đấu giá để đảm bảo tính khách quan, công khai, minh bạch. Trong trường hợp pháp luật có quy định về điều kiện khi tham gia đấu giá thì người tham gia đấu giá phải đáp ứng điều kiện đó.
Đối với quyền sử dụng đất, Điều 58 Luật Đất đai và Điều 14 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đã quy định cụ thể các điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trong đó có các điều kiện gồm:
Điều kiện về năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư: Có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; Có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.
Về tiền đặt cọc tham gia đấu giá và chế tài xử lý vi phạm, Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước với mức từ 5% đến 20% so với giá khởi điểm của tài sản đấu giá.
Mức cụ thể do người có tài sản đấu giá và tổ chức đấu giá tài sản thỏa thuận, quyết định. Tiền đặt trước sau khi trúng đấu giá được chuyển thành tiền đặt cọc để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.
Qua thực tiễn triển khai với nhiều loại tài sản được ra bán đấu giá, giá trị tài sản khác nhau (hiện nay có hơn 20 loại tài sản được đưa ra bán đấu giá) đã cho thấy mức tiền đặt trước tối đa mà Luật Đấu giá tài sản quy định là phù hợp, tạo điều kiện thu hút được nhiều doanh nghiệp tham gia đấu giá.
Đối với hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật về đất đai hiện hành chưa có quy định cấm tham gia đấu giá đối với cá nhân, doanh nghiệp trúng đấu giá nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.
Ngoài ra, qua rà soát, Bộ Tư pháp thấy rằng hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc liên quan đến sự không thống nhất giữa các quy định của pháp luật đất đai và quản lý thuế về thời hạn nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất, dẫn đến cách hiểu và áp dụng khác nhau, gây ra khó khăn, lúng túng cho nhiều địa phương trong quá trình thực hiện cũng như nêu các vấn đề về khiếu nại, tố cáo có thể phát sinh.
Trên cơ sở đó, việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đấu giá tài sản. Tuy nhiên, quy định pháp luật và việc áp dụng các quy định về việc nộp tiền trúng đấu giá quyền sử dụng đất này tại các địa phương đang không thống nhất.
Từ kết quả rà soát trên, Bộ Tư pháp kiến nghị giao Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục thực hiện có hiệu quả, đồng bộ các nhiệm vụ được giao trong Chỉ thị số 40/QT-TTg, trong đó chú trọng việc rà soát, đề xuất sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai về giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất cùng các điều kiện, yêu cầu về năng lực tài chính của doanh nghiệp tham gia đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, chế tài đối với doanh nghiệp trúng đấu giá quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá.
Đồng thời, Bộ Tư pháp nghiên cứu, đề xuất sửa đổi, bổ sung Nghị định số 62/2017/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản.
Bên cạnh đó, Bộ Tư pháp cũng đề xuất giao UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quán triệt, chỉ đạo người có tài sản đấu giá tại địa phương tăng cường hơn nữa vai trò, trách nhiệm trong việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản, phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm, ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản.
Xây dựng Quy chế cuộc đấu giá, giám sát quá trình bán hồ sơ, thẩm tra, đánh giá các điều kiện, năng lực của người tham gia đấu giá, việc thực hiện các trình tự, thủ tục đấu giá tài sản... bảo đảm tính công khai, khách quan, minh bạch.
