Nếu không có gì thay đổi, theo kiến nghị của Sở Xây dựng, bắt đầu từ ngày 01/9/2025, TP.HCM sẽ thí điểm với thời gian thực hiện 12 tháng mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn. Cái hay của thí điểm này là dựa trên nguyên tắc tôn trọng quyền tự quyết của cộng đồng dân cư và khuyến khích chia sẻ lợi ích từ các nhà đầu tư tư nhân, tránh được tình trạng “Nhà nước không quản được thì cấm”! 
Mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8% năm nay và 2 con số cho những năm tiếp theo đã và đang là động lực thúc đẩy cuộc cải cách thể chế cũng như thay đổi tư duy, thay đổi cách nhìn và phân tích đối với mọi hoạt động kinh tế của đất nước, trong đó có việc quản lý và vận hành mô hình Airbnb.
Tranh luận nảy lửa và xin thí điểm...
Đầu tiên, cần phải hiểu mô hình Airbnb là gì?
Airbnb là viết tắt của cụm từ trong tiếng Anh (AirBed and Breakfast), được hiểu là nhu cầu tìm chỗ nghỉ ngơi và phục vụ bữa sáng. Đây là một mô hình startup nhằm kết nối toàn cầu những người có nhu cầu thuê nhà, thuê phòng nghỉ với những người có phòng (căn hộ, biệt thự, phòng đơn, nhà vườn...) và có nhu cầu cho thuê.
Mô hình Airbnb cũng đã phát triển nhanh chóng tại nhiều địa phương ở Việt Nam. Điều đáng quan tâm ở đây là riêng với việc áp dụng mô hình Airbnb vào các căn hộ chung cư đã bị ngăn cấm bởi hệ thống pháp lý hiện hành. Tuy nhiên, vì nó là một bộ phận trong nền kinh tế tư nhân đầy năng động và hiệu quả nên đã xảy ra tranh luận trong bối cảnh tư duy mới.
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024) quy định, một trong những hành vi bị nghiêm cấm là sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở. Cá nhân vi phạm sẽ bị xử phạt từ 10 - 20 triệu đồng; tổ chức vi phạm sẽ bị xử phạt từ 20 - 40 triệu đồng, đồng thời áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả theo quy định của pháp luật.
UBND TP.HCM cũng đã ban hành quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn thành phố. Trong đó, đối với hoạt động khai thác căn hộ cho thuê lưu trú du lịch (thuê ngắn hạn, theo ngày, giờ, Airbnb...) trong các khu chung cư, chỉ những dự án xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp (căn hộ du lịch) mới được kinh doanh cho thuê lưu trú du lịch.
Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ lưu trú du lịch phải đáp ứng các điều kiện cũng như quy định về ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện; đồng thời, đăng ký tạm trú cho thuê theo quy định.
Cứ ngỡ với hệ thống pháp quy như vậy, mô hình Airbnb sẽ bị "khai tử" trong các căn hộ chung cư tại Việt Nam, nhưng chiến lược phát triển kinh tế tư nhân và mục tiêu tăng trưởng kinh tế 8% năm nay và 2 con số cho những năm tiếp theo đã thúc đẩy việc thay đổi cách nhìn nhận về phát triển mô hình Airbnb tại Việt Nam.
Thông tin mới đây cho hay, Sở Xây dựng TP.HCM vừa kiến nghị UBND Thành phố cho phép thí điểm mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn, với thời gian thực hiện 12 tháng, bắt đầu từ ngày 01/9/2025.
Những khu chung cư không bình yên…
Thực tiễn cho thấy, những khu chung cư có vận hành mô hình Airbnb thường gây bức xúc cho những gia đình cư trú lâu dài.
Chẳng hạn, theo phản ánh của Vnexpres, tại dự án Masteri Millennium (quận 4 cũ), TP.HCM, không chỉ hồ bơi, khu vực phòng tập gym, sảnh, thang máy cũng thường chật kín khách du lịch ngắn ngày, nhất là vào cuối tuần. Trước đây cư dân chỉ mất khoảng 5 phút chờ thang máy nhưng giờ, những đoàn du khách lên xuống liên tục khiến thời gian chờ thang lên 15 - 20 phút.
Cư dân ở đây nhiều đêm bị ảnh hưởng giấc ngủ vì đoàn khách du lịch nước ngoài check-in muộn, ồn ào ở hành lang lúc 1 - 2 giờ sáng. Nhiều gia đình còn lo lắng về an ninh tòa nhà khi khách du lịch có thể lấy thẻ an ninh tại hộp thư cá nhân và tự do đi lại các tầng… Những phiền muộn tương tự như vậy xảy ra phổ biến ở hầu hết các tòa nhà khác được vận hành theo mô hình Airbnb.
Để giảm thiểu những tác động tiêu cực, Ban quản trị và Ban quản lý dự án của một số tòa nhà chung cư đã đặt ra nhiều giải pháp, như kiểm soát an ninh qua lắp nhận diện Face ID, phòng gym chỉ phục vụ cư dân. Nếu khách vãng lai muốn sử dụng hồ bơi phải có cư dân đi cùng... Ban quản trị còn ra thông báo dịch vụ cho thuê lưu trú ngắn hạn tại căn hộ là hành vi vi phạm pháp luật và yêu cầu các chủ hộ chuyển sang hình thức kinh doanh cho thuê dài hạn.
Sự không bình yên còn đến cả bên phía nhà đầu tư tư nhân các căn hộ cho thuê. Khi thành phố áp dụng quy định cấm hoạt động Airbnb, các chủ căn hộ Airbnb bị mất nguồn thu đột ngột, khó khăn trả lãi vay và nợ gốc, đối mặt nguy cơ bồi thường hợp đồng và buộc phải chuyển sang cho thuê dài hạn nhưng khó tìm khách.
Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho thấy, hiện nay có khoảng 8.740 căn hộ tại 24 chung cư ở TP.HCM đang cho thuê ngắn hạn qua Airbnb, tạo việc làm cho hàng ngàn lao động. Với giá trị đầu tư ước tính lên đến 43.700 tỷ đồng, nhiều chủ căn hộ Airbnb đối mặt áp lực tài chính lớn khi có thể gánh dư nợ tín dụng khoảng 30.590 tỷ đồng, tương đương lãi vay 2.753 tỷ đồng/năm.
Việc này cũng khiến khoảng 8.740 - 17.480 lao động phục vụ bị mất việc làm. HoREA nhận định, lệnh cấm này còn làm giảm sức cạnh tranh thu hút du lịch của thành phố so với các địa phương khác không áp dụng, gây tác động không mong muốn.
Bên cạnh đó, các nhà đầu tư tư nhân cho rằng, khi mua nhà, trong giá căn hộ đã bao gồm các tiện ích dịch vụ kèm theo, vì thế, khách của họ dù dài hạn hay ngắn hạn đều có quyền được hưởng...
Theo Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu, ở đây đã có cách hiểu chưa đúng về quy định này trong Luật Nhà ở 2023. Luật quy định chủ sở hữu nhà chung cư có quyền cho thuê căn hộ của mình theo hình thức dài hạn hoặc ngắn hạn thì bản chất người thuê vẫn sử dụng căn hộ đó với mục đích để ở, để lưu trú. Đây là quyền sử dụng nhà ở hợp pháp, không hề vi phạm điều cấm sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở.
Sau khi thừa nhận kinh doanh cho thuê lưu trú qua Airbnb sẽ gây phiền toái cho các cư dân tại dự án chung cư, ông Lê Hoàng Châu nhận xét, đây là hoạt động kinh doanh xuất phát từ nhu cầu cao của kinh tế tư nhân, cả “bên cung” và “bên cầu” nên trong thực tế, rất khó cấm!
Khai thác mặt “lợi”, giảm thiểu mặt “hại”
Đó là sức thuyết phục đáng ghi nhận từ kiến nghị của Sở Xây dựng TP.HCM với UBND Thành phố về việc cho phép thí điểm mô hình cho thuê căn hộ lưu trú ngắn hạn.
Theo đề xuất, chương trình thí điểm sẽ áp dụng tại các căn hộ thuộc những tòa chung cư có hệ thống kỹ thuật đảm bảo như điện, nước, thang máy, phòng cháy chữa cháy và xử lý rác thải, được xây dựng đúng theo hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
Để tham gia thí điểm, các chủ hộ phải đáp ứng một số điều kiện. Đầu tiên, việc cho thuê phải được Hội nghị nhà chung cư đồng thuận và thông qua nội dung điều chỉnh phí quản lý vận hành phù hợp. Chủ căn hộ cần đăng ký mục đích sử dụng với chính quyền địa phương, ban quản trị và đơn vị vận hành tòa nhà.
Bên cạnh đó, chủ nhà có nghĩa vụ khai báo thông tin lưu trú của khách thuê, đảm bảo tuân thủ các quy định về du lịch, cư trú, thuế, phòng cháy chữa cháy và bảo hiểm. Hoạt động cho thuê cũng phải đảm bảo an toàn, an ninh, trật tự, vệ sinh môi trường và không ảnh hưởng đến quyền lợi của các cư dân khác.
Trường hợp chủ căn hộ vi phạm các quy định trên sẽ bị xử lý hành chính, nếu tái phạm nhiều lần có thể bị tạm ngừng thí điểm…
Sau khi kết thúc giai đoạn thí điểm, TP.HCM sẽ tổ chức đánh giá hiệu quả và tác động của mô hình, làm cơ sở kiến nghị các bộ, ngành Trung ương điều chỉnh, bổ sung quy định trong Luật Nhà ở, Luật Du lịch và các văn bản liên quan.
Sở Xây dựng cho biết, việc thí điểm này nhằm từng bước hoàn thiện cơ chế quản lý và tạo hành lang pháp lý rõ ràng cho loại hình kinh doanh đang ngày càng phổ biến, trong bối cảnh nhu cầu thuê ngắn hạn từ khách du lịch và người đi công tác ngắn ngày gia tăng.
Để triển khai đồng bộ, Sở Xây dựng đề xuất được chủ trì phối hợp với Sở Du lịch, Công an TP.HCM, Sở KH&CN xây dựng bộ tiêu chí đánh giá và hướng dẫn thực hiện. Sở Du lịch cũng được giao hoàn thiện Đề án phát triển mô hình kinh tế chia sẻ trong lĩnh vực lưu trú du lịch, tạo nền tảng pháp lý và thực tiễn cho hoạt động này.
Cái hay của thí điểm này là dựa trên nguyên tắc tôn trọng quyền tự quyết của cộng đồng dân cư và khuyến khích chia sẻ lợi ích từ các nhà đầu tư tư nhân, tránh được tình trạng “Nhà nước không quản được thì cấm”!
