Phản biện

Lại chuyện ghi tên thành viên gia đình vào sổ đỏ

Lại chuyện ghi tên thành viên gia đình vào sổ đỏ

Nguyễn Hoàng Linh Nguyễn Hoàng Linh - 08:37, 20/09/2022

Hiếm có một văn bản quy phạm pháp luật nào lại gây ồn ào như Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, trong đó có quy định "sổ đỏ" sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất.

Theo các nguồn thông tin chính thức gần đây, trong quá trình soạn thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang diễn ra, Bộ TN&MT cho biết, vẫn tiếp tục đề xuất đưa vào bản dự thảo việc cấp giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất nhằm tránh tranh chấp, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các thành viên có chung quyền sử dụng đất trong hộ gia đình.

Nói là tiếp tục bởi lẽ cách đây dăm năm, Bộ TN&MT đã ra Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT chỉ đạo về việc này. Quả thật, hiếm có một thông tư (loại văn bản xếp thứ 8 trong hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật) của một Bộ lại gây ra ồn ào như vậy. Theo đó, từ ngày 05/12/2017, “sổ đỏ” sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất.

Không biết từ đó đến nay, Bộ đã có khảo sát, đánh giá và tổng kết hiệu ứng xã hội khi thực thi việc này chưa, nhưng nếu quan sát từ thực tiễn và phân tích với các bộ luật liên quan thì thấy có nhiều điều bất ổn.

Sự kiện này được nhiều người quan tâm bởi lẽ nó động chạm đến quyền sở hữu, quyền định đoạt tài sản của công dân. Phần nữa, quyền sử dụng đất lâu nay và với nhiều gia đình, nó là tài sản lớn, thậm chí là tài sản lớn nhất, dễ gây ra tranh chấp khiếu kiện nhất trong nhiều quan hệ dân sự, kể cả trong quan hệ ruột thịt.

Cái “sổ đỏ” quý hơn vàng ấy nay tự nhiên bắt buộc phải chia sẻ, quả là điều không mấy ai dễ dàng chấp nhận.

Theo Thông tư này, đối với hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình; địa chỉ thường trú của hộ gia đình.

Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản) với… (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất)”.

Theo lý giải của ông Đào Trung Chính - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Đất đai (Bộ TN&MT): “Quy định bổ sung tên vào sổ đỏ này sẽ tránh được một số tranh chấp trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, tuy nhiên không nên kỳ vọng việc một quyển sổ sẽ giải quyết được mọi tranh chấp tài sản. Về pháp luật, nếu là tài sản của ai, thì đứng tên người ấy. Sau này, kể cả là ghi tên thành viên trong gia đình, nhưng khi làm thủ tục chuyển nhượng vẫn phải truy ra những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Ghi là ghi tên vào cho đầy đủ, chặt chẽ hơn, còn có ghi hay không vẫn phải thực hiện đầy đủ thủ tục chuyển nhượng như bình thường”.

À, ra thế! Điền tên những thành viên có chung quyền sử dụng đất vào để “tránh được một số tranh chấp trong quá trình mua bán, chuyển nhượng”. Thế nhưng cuộc sống đâu có phải đơn giản như vậy khi dính dáng đến một tài sản chung có tính quyết định như đất đai?

Có người đã đặt ra một câu hỏi khiến các nhà “sáng kiến” ra điều luật này trả lời: Với miếng đất và tài sản trên đất nhà tôi hiện nay, sự đóng góp hình thành nên tài sản này của mỗi thành viên rất khác nhau. Vậy các ông định điền tên họ với vị thế ngang bằng nhau hay sao? Ai sẽ phân định cao thấp, nhiều ít trong khối tài sản này? Liệu với quyết định này có bảo đảm cho gia đình tôi yên ổn hơn hay là gây nên sự bất hòa ngay lập tức trong quan hệ ruột thịt?

Để thực hiện được việc “điền tên lịch sử” này, mỗi gia đình phải họp lại với nhau, phân chia tài sản theo sự đóng góp thành phần trăm (%) tựa như trong công ty cổ phần, sau đó kiến nghị lên Bộ TN&MT sửa đổi Thông tư này để điền thêm, sau họ, tên, năm sinh là tỷ lệ % sở hữu. Nếu không nhất trí được thì kéo nhau ra... Tòa án. Bởi lẽ, theo Điều 212 Khoản 2 của Bộ luật Dân sự: “Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận.

Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản, động sản có đăng ký, tài sản là nguồn thu nhập chủ yếu của gia đình phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ”.

Thế là đang yên đang lành, chỉ vì hoàn thiện cái sổ đỏ theo “lệnh trên” mà cả nhà thấp thỏm, lo âu, người nọ nhìn người kia bằng con mắt nghi ngờ như bị tước đoạt...

Từ ngày ra Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT cũng đã khoảng 5 năm, chắc hẳn Bộ TN&MT đã lắng nghe ý kiến nhiều chiều, đến nay vẫn giữ nguyên quan điểm “sổ đỏ” sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất vào Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, nhưng có thêm một ý là tự nguyện, không bắt buộc. Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Trên cơ sở văn bản thỏa thuận của các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật thì cơ quan đăng ký sẽ ghi đầy đủ tên các thành viên này trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thế nhưng thực tiễn cuộc sống thường phức tạp hơn rất nhiều so với khi ngồi cố định trên bàn giấy bởi “mỗi cây mỗi hoa, mỗi nhà mỗi cảnh”. Cách đây ít lâu, một khách hàng đã gửi đến Công ty Luật Minh Khuê có một đề nghị tư vấn như sau: “Mấy tháng trước, bố chồng tôi có viết di chúc để lại căn nhà vợ chồng tôi đang sống cùng ông cho vợ chồng tôi. Nhưng gần đây, bác Cả có tác động đến quan điểm của ông khiến ông muốn hủy di chúc, đem chia căn nhà ra làm 2 và vợ chồng tôi sẽ chỉ được hưởng một nửa. Vậy cho tôi hỏi, di chúc đã được công chứng có thể hủy bỏ được hay không, bố chồng tôi có thể thay đổi nội dung di chúc không?”.

Và Công ty Luật Minh Khuê đã trả lời: “Theo như thông tin bạn cung cấp thì di chúc của bố chồng bạn đã được công chứng tại cơ quan có thẩm quyền, như vậy di chúc của bố chồng bạn đã được coi là di chúc hợp pháp. Thông thường, di chúc được lập tại Văn phòng công chứng/ Phòng công chứng là di chúc có giá trị pháp lý cao nhất vì việc thực hiện lập di chúc đã được công chứng viên đảm bảo cả về nội dung, hình thức... Tuy nhiên, trong trường hợp bố chồng bạn vẫn còn minh mẫn và không chịu sự đe doa, lừa dối cưỡng ép nào thì bố chồng bạn có thể thay đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ di chúc đã lập bất kỳ lúc nào. Di chúc đã lập chỉ có hiệu lực khi người lập di chúc qua đời. Khi người lập di chúc tiến hành sửa đổi hay hủy bỏ di chúc thì di chúc mới sẽ có giá trị thay thế”. 

Trở lại vấn đề cái “sổ đỏ” nêu ở trên đã xuất hiện trong hoàn cảnh gia đình này, nhưng rồi di chúc của ông bố kia xuất hiện có nội dung lại không giống như ghi trong sổ đỏ, vậy liệu giá trị pháp lý của bản di chúc ấy có tồn tại? Và giữa hai văn bản ấy, cái nào sẽ phủ nhận cái nào?

Đấy là chuyện ở từng gia đình, còn nếu nhìn một góc độ khác tầng vĩ mô lại có thể nhận xét rằng, tấm“sổ đỏ” sẽ ghi tên các thành viên trong gia đình cùng sử dụng đất sẽ tạo ra một ngáng trở không hề nhỏ trong nỗ lực phát triển thị trường quyền sử dụng đất. 

Tại Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII ban hành ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" đã khẳng định: “Đẩy mạnh thương mại hóa quyền sử dụng đất.

Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp”. 

Theo nguyên tắc của thị trường, một sản phẩm hàng hóa càng xuất hiện chung nhiều chủ sở hữu thì càng khó khăn khi tiếp cận với thị trường. Riêng trong lĩnh vực đất đai vốn là một loại hàng hóa đặc biệt, liên quan đến nhiều bộ luật điều chỉnh nên cứ thêm một chủ sở hữu chung là thêm nhiều thủ tục hành chính chi phối.

Chính vì thế, thiết nghĩ các nhà soạn luật cũng cần lường trước những hậu quả này.

Ý kiến của bạn