Mặt bằng lãi suất cho vay tăng cao đang buộc thị trường BĐS bước vào giai đoạn thanh lọc tự nhiên. Áp lực chi phí vốn không chỉ loại bỏ các chủ thể phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính mà còn thúc đẩy sự chuyển dịch sang tư duy đầu tư dựa trên giá trị thực. 
Áp lực tín dụng và bài kiểm tra "sức chịu đựng" tài chính
Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, tính đến 31/12/2025, dư nợ tín dụng BĐS đạt 4,74 triệu tỷ đồng, chiếm 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống.
Trong đó, dư nợ kinh doanh BĐS tăng mạnh 49,55% so với cuối năm 2024, cao gấp 1,85 lần tốc độ tăng của tín dụng tiêu dùng nhà ở.
Trước đà tăng nóng, cơ quan quản lý đã siết chặt chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm 2026, yêu cầu dư nợ cho vay BĐS tại mỗi ngân hàng không được tăng nhanh hơn mức tăng trưởng chung.
Hệ quả tất yếu là mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà thiết lập mức mới, phổ biến từ 12-14%/năm, cá biệt có thời điểm lên tới 16%/năm. Đây là cú sốc lớn với những khách hàng từng sử dụng gói vay "mồi" 5-6%/năm nhưng chỉ cố định trong 3-6 tháng.
Khi lãi suất thả nổi vọt lên, các tính toán tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt là nhóm nhà đầu tư "lướt sóng".
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS, rủi ro sẽ bộc lộ rõ nét vào giai đoạn 2027-2028, khi nhóm mua năm 2025 hết thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất trong bối cảnh mặt bằng giá đã neo ở mức cao.
Sự phân hóa mạnh của dòng tiền
Trong bối cảnh tiền "rẻ" khép lại, thị trường ghi nhận sự chuyển dịch rõ rệt trong hành vi của các chủ thể. Người mua ở thực có xu hướng trì hoãn quyết định hoặc tìm đến các khu vực xa trung tâm có giá thấp hơn khoảng 30% để giảm áp lực nợ vay.
Đối với giới đầu tư, nhóm có tiềm lực trung bình đang chuyển sang trạng thái phòng thủ, khiến thanh khoản tại các khu vực từng tăng trưởng "nóng" sụt giảm mạnh. Dòng tiền hiện nay trở nên chọn lọc hơn, ưu tiên sự an toàn và khả năng kiểm soát rủi ro thay vì lợi nhuận nhanh.
Dù nguồn cung dự kiến tăng thêm hơn 100 nghìn sản phẩm trong năm tới nhờ tháo gỡ pháp lý, giá BĐS vẫn khó giảm sâu do chi phí đất đai và chi phí vốn gia tăng.
Thay vào đó, thị trường sẽ phân hóa: Sản phẩm có pháp lý minh bạch và giá trị khai thác thực tế sẽ giữ được thanh khoản; ngược lại, các sản phẩm định giá ảo sẽ gặp khó khăn.
Việc triển khai hệ thống mã định danh BĐS và tích hợp dữ liệu quy hoạch sẽ là bước ngoặt để minh bạch hóa thông tin.
Trong kỷ nguyên mới, lợi thế sẽ thuộc về những nhà đầu tư có năng lực tài chính thực, biết tận dụng dữ liệu để đưa ra quyết định dựa trên biên an toàn và dòng tiền bền vững.
