Làm rõ các quy hoạch là căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng

Căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng

Chia sẻ một số điểm mới của Nghị định số 175/2024/NĐ-CP ngày 30/12/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Xây dựng về quản lý hoạt động xây dựng, ông Phạm Xuân Luyến - Trưởng phòng Quản lý thiết kế, Cục Quản lý hoạt động xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, các loại quy hoạch là thông tin rất quan trọng làm cơ sở để lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế kỹ thuật (lập dự án đầu tư xây dựng).

Tuy nhiên, khi lập dự án đầu tư xây dựng, không phải đối tượng công trình nào cũng cần phải có quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu hay quy hoạch chung. Do đó, một trong những điểm mới của Nghị định số 175/2024/NĐ-CP là làm rõ các quy hoạch được sử dụng làm căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng cho từng loại dự án.

Ví dụ, dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung của vùng liên huyện, vùng huyện, thì quy hoạch xây dựng vùng liên huyện, vùng huyện là căn cứ để lập dự án đầu tư xây dựng.

Đối với dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khung đô thị, khu chức năng, thì quy hoạch chung đô thị hoặc quy hoạch chuyên ngành hạ tầng kỹ thuật đối với thành phố trực thuộc trung ương, quy hoạch chung khu chức năng là căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng.

Đối với dự án đầu tư xây dựng công trình ngầm, thì quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch không gian ngầm hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành là căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng.

Đối với các dự án được hình thành từ quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành theo pháp luật về quy hoạch và pháp luật chuyên ngành, thì quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành là cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng.

Đối với dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí trong rừng, thì quy hoạch lâm nghiệp quốc gia hoặc quy hoạch tỉnh được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, phương án quản lý rừng bền vững và Đề án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng, giải trí được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật lâm nghiệp là căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng.

Đối với dự án bảo quản, tu bổ, phục hồi di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, thì quy hoạch di tích theo pháp luật về di sản văn hóa là căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng ở các khu vực không yêu cầu lập quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật chuyên ngành, thì phương án tuyến công trình, vị trí công trình, tổng mặt bằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận là căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng.

Trường hợp dự án được đầu tư xây dựng tại khu vực đã ổn định về chức năng sử dụng đất không yêu cầu lập quy hoạch chi tiết đô thị theo pháp luật về quy hoạch đô thị, thì thiết kế đô thị riêng hoặc quy chế quản lý kiến trúc là cơ sở lập dự án đầu tư xây dựng.

Trường hợp dự án đầu tư xây dựng sửa chữa, cải tạo giữ nguyên quy mô, chức năng hiện hữu của các công trình xây dựng thì không yêu cầu lập quy hoạch làm căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng. Đối với các dự án còn lại, thì quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng (lập theo quy trình rút gọn) là căn cứ lập dự án đầu tư xây dựng.

Cũng theo ông Phạm Xuân Luyến, bản thân những người làm công tác thẩm định cũng gặp vướng mắc, bất cập liên quan đến các loại quy hoạch khi thực hiện Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày ngày 03/3/2021 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng; đến thời điểm này khi Nghị định số 175/2024/NĐ-CP được ban hành không chỉ làm rõ loại quy hoạch là cơ sở để lập dự án đầu tư xây dựng mà còn tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho chủ đầu tư, người làm công tác thẩm định.

Dành không gian sáng tạo cho người làm kiến trúc

Liên quan đến một số nội dung về đánh giá sự phù hợp giữa quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, quy hoạch chung, ông Hoàng Anh Tuấn - Cục trưởng Cục Quản lý hoạt động xây dựng cho biết, theo quy định của Nghị định số 15/2021/NĐ-CP trước đây, chỉ cần có sự thay đổi hay tăng giảm nhỏ về diện tích, hay công năng một số phòng trong một phân khu, đã phải đặt ra vấn đề về việc phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Tuy nhiên, đến thời điểm này, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP quy định rất rõ trường hợp nào phải điều chỉnh quy hoạch chi tiết. Ví dụ như cả một hình khối của một tòa nhà được thay đổi từ hình vuông sang bình bán nguyệt, nhưng không vi phạm về quy chế thiết kế kiến trúc, không sai phương án thi tuyển, mà vẫn bảo đảm các chỉ tiêu về: mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao, khoảng lùi, một số chỉ tiêu cơ bản… thì tiếp tục được triển khai, không phải thực hiện điều chỉnh quy hoạch chi tiết.

Ông Hoàng Anh Tuấn cho rằng, sự thay đổi của quy định này tại Nghị định số 175/2024/NĐ-CP, với chúng ta thì nghĩ chỉ đơn giản là một sự thay đổi nhỏ, nhưng đối với những người kiến trúc sư là một sự thay đổi lớn, đã tạo ra được một khoảng không gian sáng tạo để người kiến trúc sư có khả năng kiến tạo một công trình phù hợp hơn với mục tiêu sử dụng và tạo thêm điểm nhấn cảnh quan. Với những quy định trước đây mang tính bó cứng, không thể tạo ra không gian sáng tạo cho người kiến trúc sư.

Bên cạnh đó, trước đây, để đánh giá sự phù hợp với quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu, nếu chúng ta áp đặt nội dung quy hoạch phân khu có gì, nội dung quy hoạch chi tiết có gì để đánh giá; thì đối với dự án nhóm A, công trình cấp 1 có nhiều tiêu chí không đánh giá được, chúng ta vẫn tiếp tục làm rõ thì không biết đến bao giờ dự án mới xong…

Do đó, Nghị định số 175/2024/NĐ-CP quy định, để đánh giá sự phù hợp với quy hoạch chi tiết và quy hoạch phân khu, chỉ đánh giá một số nội dung như: Chức năng sử dụng đất có phù hợp hay không? Mật độ sử dụng đất có bảo đảm hay không? Hệ số sử dụng đất có bảo đảm hay không?

Ông Hoàng Anh Tuấn nêu rõ quan điểm, chỉ cần quy định các chỉ tiêu cơ bản, còn lại phải để không gian sáng tạo cho kiến trúc sư; và cũng không để bước sau dập khuôn như bước trước, khi thực tiễn ngành Xây dựng phải thực hiện các dự án trong thời gian dài, quy mô lớn…