Làm rõ cơ sở áp dụng phương pháp định giá đất

Kỳ vọng Luật Đất đai (sửa đổi)

Chiều 7/8, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất.

Thời gian qua, việc huy động nguồn lực đất đai cho phát triển KT-XH gặp khó khăn do những bất cập, hạn chế nảy sinh từ trong quá trình định giá đất, dẫn đến tình trạng định giá không chính xác, gây thất thu cho ngân sách Nhà nước.

Những sai phạm về định giá đất chủ yếu do áp dụng sai phương pháp hoặc sử dụng dữ liệu đầu vào không khách quan, minh bạch, chính xác.

Bên cạnh đó, còn do việc áp dụng, vận dụng phương pháp định giá phức tạp, cơ sở dữ liệu giá đất trên thị trường chưa đầy đủ, tin cậy dẫn đến mỗi phương pháp lại cho ra một kết quả khác nhau.

Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua là cơ sở pháp lý quan trọng để thiết lập cơ sở dữ liệu giá đất, xây dựng bản đồ giá trị đất đai làm cơ sở áp dụng mọi phương pháp định giá.

Trước mắt, các cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn định giá cần thống nhất về cách thức lựa chọn, áp dụng phương pháp định giá đất kết hợp với kiểm chứng phù hợp, bảo đảm trung thực, khách quan, "sát, đúng, phù hợp với giá trị thị trường", ít phụ thuộc vào ý chí chủ quan, "được cơ quan quản lý, đơn vị tư vấn, định giá đất, cơ quan thực thi pháp luật tin tưởng".

Tại hội nghị, báo cáo của Bộ TN&MT cho thấy, có 5 phương pháp định giá đất tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, bao gồm: So sánh trực tiếp; chiết trừ; thu nhập; thặng dư; hệ số điều chỉnh giá đất.

Thông qua công tác định giá đất cụ thể, giá đất đã cơ bản phù hợp với giá thị trường, hạn chế thất thu ngân sách Nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Tuy nhiên, sau hơn 9 năm thi hành, một số quy định về phương pháp định giá đất đã bộc lộ hạn chế, tồn tại. Một số địa phương còn lúng túng trong áp dụng thực hiện và làm ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất. Một số phương pháp xác định giá đất chưa phù hợp với điều kiện thực tế về thông tin thị trường, quyền sử dụng đất còn thiếu minh bạch, chưa phù hợp với công tác quản lý Nhà nước về giá đất trong bối cảnh chưa hoàn thiện cơ sở dữ liệu về giá đất. Quy định về nội dung, điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất có điểm chưa phù hợp, chưa cụ thể dẫn đến có trường hợp một thửa đất áp dụng các phương pháp khác nhau cho các kết quả khác nhau…

Việc ban hành nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kịp thời hoàn thiện các quy định về phương pháp định giá đất, đổi mới trình tự xác định giá đất cụ thể để bảo đảm khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời hướng dẫn các địa phương thống nhất triển khai thực hiện việc UBND tỉnh ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định giá đất cụ thể theo quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 6/5/2023 của Chính phủ là cần thiết…

Cần có tiêu chí, hướng dẫn chi tiết

Từ kinh nghiệm thực tiễn, chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực kiến nghị xây dựng bộ tiêu chí trong trường hợp cần áp dụng thêm phương thức định giá kiểm chứng tùy thuộc vào khả năng thu thập dữ liệu, điều kiện khu đất được định giá.

Về phương pháp thặng dư, đề nghị dự thảo Nghị định cần có hướng dẫn chi tiết, cụ thể hơn nữa trong việc xác định các yếu tố giả định ban đầu như dự kiến mức sinh lời trong tương lai, dự báo các khoản chi phí phát sinh khi triển khai dự án…

Ủng hộ việc lồng ghép phương pháp chiết trừ vào phương pháp so sánh, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Nguyễn Tiến Thoả khẳng định mỗi phương pháp có điều kiện áp dụng khác nhau, vì vậy phải có tiêu chí, hướng dẫn rất chi tiết, cụ thể để người thực hiện hiểu đúng và vận dụng đúng.

Đồng tình với ý kiến của chuyên gia Cấn Văn Lực, Thứ trưởng Bộ Tài chính Nguyễn Văn Chi đề nghị dự thảo Nghị định thiết kế điều kiện áp dụng một thửa đất chỉ áp dụng được 1 phương pháp, hoặc từ 2 phương pháp định giá trở lên; quy định phương pháp thu thập nguồn thông tin giá đất khoa học, chặt chẽ.

Còn Phó Tổng Thanh tra Chính phủ Lê Sỹ Bảy cho rằng, quan trọng nhất là phải công khai nội dung phương pháp định giá, thông tin dữ liệu đầu vào và kết quả định giá.

Thứ trưởng Bộ Công an Lê Văn Tuyến cho biết, việc thu thập thông tin đầu vào rất quan trọng, nếu thông tin không chuẩn thì áp dụng phương pháp nào cũng không có kết quả chính xác. Sai phạm chủ yếu trong định giá đất đai là do thông đồng giữa cán bộ định giá, cơ quan quản lý và doanh nghiệp để định giá đất thấp hơn giá quy định, chứ không phải do phương pháp.

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ, Bộ TN&MT cần phối hợp chặt chẽ với Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, các bộ, ngành, hiệp hội, để làm rõ hơn tiêu chí, điều kiện về thu thập thông tin, dữ liệu đầu vào đối với từng thửa đất, dự án cụ thể làm cơ sở áp dụng phương pháp định giá phù hợp nhất, tránh tuỳ tiện, chủ quan.