Từ ngày 1/7, cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà, đất nếu chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, sở hữu tối thiểu 183 ngày và chuyển nhượng toàn bộ bất động sản. 
Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 253/2026/NĐ-CP ngày 30/6/2026 quy định chi tiết một số điều và biện pháp tổ chức thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân, có hiệu lực từ ngày 1/7/2026.
Điều kiện để được miễn thuế
Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định số 253/2026/NĐ-CP là quy định cụ thể điều kiện miễn thuế thu nhập cá nhân đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất của cá nhân.
Theo Nghị định số 253/2026/NĐ-CP, cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở nếu chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp có thêm nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất.
Trường hợp nhà ở, đất ở thuộc sở hữu hoặc sử dụng chung, chỉ cá nhân chưa có nhà ở, đất ở khác mới được miễn thuế. Người đồng sở hữu còn có nhà ở hoặc đất ở khác sẽ không thuộc diện miễn thuế.
Có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm chuyển nhượng.
Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần bất động sản thì phần chuyển nhượng đó không được miễn thuế.
Nghị định số 253/2026/NĐ-CP cũng quy định việc miễn thuế không áp dụng đối với trường hợp chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
Cá nhân tự kê khai việc có nhà ở, quyền sử dụng đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trường hợp kê khai không đúng sẽ bị truy thu thuế và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
Bên cạnh đó, Nghị định số 253/2026/NĐ-CP tiếp tục quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là BĐS giữa các thành viên trong gia đình.
Các trường hợp được miễn thuế gồm: vợ với chồng; cha mẹ với con; cha mẹ nuôi với con nuôi; cha mẹ chồng với con dâu; cha mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu; anh, chị, em ruột với nhau.
Đáng chú ý, trường hợp vợ chồng ly hôn, việc phân chia BĐS theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định của tòa án cũng thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Hồ sơ, thủ tục miễn thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.
22 nhóm thu nhập được miễn thuế
Ngoài quy định về BĐS, Nghị định số 253/2026/NĐ-CP cũng quy định 22 nhóm thu nhập được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Theo đó, bên cạnh các khoản thu nhập đã được áp dụng ổn định như: kiều hối, tiền lãi tiền gửi, lương hưu, học bổng, bồi thường bảo hiểm, thu nhập từ sản xuất nông nghiệp, Nghị định số 253/2026/NĐ-CP bổ sung và làm rõ một số nhóm thu nhập mới.
Trong đó có thu nhập từ: chuyển nhượng chứng chỉ giảm phát thải, chuyển nhượng tín chỉ carbon; thu nhập từ tiền lãi và chuyển nhượng trái phiếu xanh; thu nhập từ tiền lương, tiền công và quyền tác giả phát sinh từ nhiệm vụ khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.
Nghị định số 253/2026/NĐ-CP cũng miễn thuế đối với thu nhập của nhà đầu tư cá nhân, chuyên gia tham gia dự án khởi nghiệp sáng tạo, sáng lập viên doanh nghiệp khởi nghiệp sáng tạo và nhà đầu tư góp vốn vào quỹ đầu tư mạo hiểm.
Ngoài ra, thu nhập của chủ doanh nghiệp tư nhân và cá nhân là chủ công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên cũng thuộc diện được miễn thuế theo quy định mới.
