Lấp “khoảng trống” trong giá đền bù!

Cả thời gian dài, giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định  được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất đã không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao (khoảng 60% các khiếu nại của người dân) do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Nhận định này không thiếu ví dụ để chứng minh, trong bài viết này, chỉ xin phân tích một vụ khiếu kiện khá điển hình đang xảy ra ở TP Huế mà trong đó, nó đã thể hiện có nhiều “khoảng trống” trong quá trình thực hiện đến bù và giải phóng mặt bằng ở Khu tập thể Xã Tắc (phường Thuận Hòa). Đó là những khoảng trống khó đo đếm, như về ý thức an sinh xã hội, về trách nhiệm công vụ, về kiến thức thị trư ddee ờng, về thông tin thực tiễn… mà dẫn đến một khoảng trống có thể đo đếm, đó là giá đền bù cách quá xa giá thị trường, mà trong đơn khiếu nại của bà con ở đây nêu ra: Giá đất ở thị trường là 45 - 50 triệu đ/m2 thì giá đền bù chỉ có 9 triệu đ/m2(!?).

Một câu hỏi được đặt ra: Tại sao nguyên tắc định giá đất "phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường" đã được hệ thống luật pháp đặt ra từ Luật Đất đai 2003, rồi đến Luật Đất đai 2013 vẫn khẳng định lại mà đến nay, vẫn còn những “khoảng trống” thực tiễn lớn đến như vậy?

Chính vì thế, mới đây, ngày 06/5/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 73/NQ-CP “Về việc ủy quyền quyết định giá đất cụ thể” và có hiệu lực ngay kể từ ngày ký. 

Có thể nhận xét, đây là một trong những bản nghị quyết ngắn nhất về số từ ngữ (chỉ nằm trong một trang A4) nhưng lại nhằm tháo gỡ một trong những “mớ bòng bong pháp lý” dài nhất, gây bức xúc nhất trong quá trình thực hiện nhiều chục năm qua. 
Vì rất ngắn nên xin trích nguyên văn của bản Nghị quyết này và rất mong các tổ chức và cá nhân liên quan đọc kỹ từng chữ, từng dòng:

Điều 1. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương căn cứ quy định của Luật Tổ chức chính quyền địa phương, Kết luận số 14-KL/TW ngày 22/9/2021 của Bộ Chính trị và tình hình thực tế của địa phương thực hiện ủy quyền cho UBND cấp huyện:

1. Quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.

2. Quyết định thành lập Hội đồng thẩm định giá đất, thành viên Hội đồng bao gồm: Chủ tịch UBND cấp huyện làm Chủ tịch Hội đồng và lãnh đạo cơ quan Tài chính cấp huyện làm thường trực Hội đồng; lãnh đạo cơ quan TN&MT, các cơ quan chuyên môn cấp huyện có liên quan và lãnh đạo UBND cấp xã nơi có đất; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất hoặc chuyên gia về giá đất và các thành viên khác do UBND cấp huyện quyết định. Phòng TN&MT cấp huyện giúp UBND cấp huyện trong việc tổ chức xác định giá đất.

Điều 2. UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải bảo đảm về tài chính, nguồn nhân lực và điều kiện cần thiết khác để UBND cấp huyện thực hiện việc quyết định giá đất cụ thể được ủy quyền theo quy định tại Điều 1 của Nghị quyết này; hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn đã ủy quyền và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn mà mình ủy quyền; tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và lợi dụng chính sách để trục lợi cá nhân.

Điều 3. Nghị quyết này có hiệu lực kể từ ngày ký ban hành và thực hiện đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua thay thế Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành.

Điều 4. Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương; các Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang bộ và các cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan chịu trách nhiệm thi hành Nghị quyết này.

Trở lại vụ việc đang nóng ở TP Huế. Thực hiện Dự án Đầu tư bảo tồn, tu bổ và tôn tạo hệ thống kinh thành Huế của UBND tỉnh Thừa Thiên - Huế, khu vực dân cư xung quanh Đàn Xã Tắc nằm trong kế hoạch giải tỏa. Đã hơn một năm kể từ khi UBND TP Huế có quyết định thu hồi đất của Khu tập thể Xã Tắc (có hơn 400 hộ gia đình ở nội thành phải di chuyển ra khu định cư mới ở ngoại thành), cùng với một chính sách đền bù nhưng đến nay, mới có khoảng ½ gia đình đã đồng ý di dời. Số còn lại đã nhiều lần gửi đơn khiếu nại về chính sách này vì đã gây thiệt hại về tài sản và không công bằng với gia đình họ.

Sau khi nghiên cứu tài liệu thực tiễn, có thể nhận định những có những sai sót như sau:

Thứ nhất, việc định giá đất không sát với giá thị trường, như thí dụ đã nêu ở trên, những căn nhà mặt đường lớn, như phố Trần Nguyên Đán, Trần Nguyên Hãn… được định giá quá thấp, chỉ khoảng 9 triệu đ/m2, trong khi giá thị trường từ 45 - 50 triệu đ/m2. Vì thế, không thể giải thích là “sát giá thị trường” để người dân yên tâm di dời được.

Thứ hai, đánh đồng nhà đất có giấy tờ hợp pháp cùng có chính sách đền bù với nhà đất lấn chiếm, đều được hưởng chế độ hỗ trợ ngang nhau.

Thứ ba, ghép chung nhà có vị trí đắc địa, như hai mặt phố, có mặt tiền rộng hẹp khác nhau… cùng có một mức giá như nhau.

Thứ tư, thiếu các chính sách hỗ trợ cho những gia đình đặc biệt khó khăn. Hiện tại, đa số các gia đình chưa di dời được vì điều kiện kinh tế eo hẹp, con cái việc làm thu nhập thấp, lâu nay chỉ đủ trang trải cuộc sống hàng ngày, không có tiền tích lũy. Giá đất các hộ ở vị trí 2 hoặc 3 được trả gần tương đương với giá đất ngoài khu tái định cư tận ngoại thành mà tiền bồi thường về đất với các hộ đó chưa đủ trả tiền đất khi ra nhận đất mới. Trong khi đó, mỗi hộ gia đình muốn nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu đất ở (sổ đỏ) phải trả thêm từ 50 - 60 triệu đồng nữa…

Qua phân tích những sự kiện trên, có thể dễ dàng thấy, những “khoảng trống” lớn trong việc thực thi pháp luật tại cấp cơ sở như trên sẽ có hy vọng được khắc phục nếu thực hiện nghiêm túc Nghị quyết số 73/NQ-CP ngày 06/5/2023 của Chính phủ.

Đầu tiên, đó là việc “Ủy quyền cho UBND cấp huyện Quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá đất đối với diện tích vượt hạn mức khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân”.
Nếu thực hiện nghiêm túc yêu cầu này của Chính phủ thì cả 4 sai sót trên đây đều có thể được khắc phục, bởi lẽ:

1 - Bảng giá đất sẽ không viển vông như bảng giá đất hiện hành. Theo các chuyên gia, nếu bảng giá đất bằng khoảng 70 - 80% giá thị trường thì người dân dễ chấp nhận bởi từ xưa đến nay, yêu nước, tin Đảng và Chính phủ luôn luôn là một tài sản vô giá của quốc gia, có thiệt một chút nhưng mang lại lợi ích cho dân, cho nước thì họ luôn luôn ủng hộ. Nhưng nếu để giá những căn nhà mặt đường lớn, như phố Trần Nguyên Đán, Trần Nguyên Hãn… được định giá chỉ khoảng 9 triệu đ/m2, trong khi giá thị trường từ 45 - 50 triệu đ/2 thì đặt vào địa vị ai cũng khó thuyết phục, trừ khi cưỡng ép!

2 - Không thể xảy ra chuyện đánh đồng nhà đất có giấy tờ hợp pháp cùng có chính sách đền bù với nhà đất lấn chiếm; hoặc nhà có hai mặt phố, có mặt tiền rộng hẹp khác nhau… lại được đền bù với mức giá như nhau. Bởi khi đó, những ý kiến người dân và cấp chính quyền gần dân nhất sẽ được tôn trọng

3 - Những gia đình đặc biệt khó khăn chắc chắn sẽ được chính quyền địa phương nắm chắc và cân nhắc đề xuất có những giải pháp đặc biệt theo chủ trương, chính sách nhân đạo vốn có của Đảng và Nhà nước

Tiếp theo, đó là sự ràng buộc trách nhiệm của UBND cấp trên: Đó là: “UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải bảo đảm về tài chính, nguồn nhân lực và điều kiện cần thiết khác để UBND cấp huyện thực hiện việc quyết định giá đất cụ thể được ủy quyền theo quy định tại Điều 1 của Nghị quyết này; hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn đã ủy quyền và chịu trách nhiệm về kết quả thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn mà mình ủy quyền; tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực, chống tiêu cực, tham nhũng, lãng phí và lợi dụng chính sách để trục lợi cá nhân”.

Đến đây, chỉ xin có câu bình luận cuối cùng: Đây là một giải pháp hay khiến chính quyền địa phương gần dân hơn nhưng trách nhiệm cao hơn!