Lựa chọn phương án thu hồi đất nào khi thực hiện dự án nhà ở thương mại?

16:05 03/11/2023
Vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau về lựa chọn phương án thu hồi đất cho thực hiện dự án nhà ở thương mại. Có ý kiến lựa chọn phương án 1, có ý kiến lựa chọn phương án 2, có ý kiến đề xuất phương án khác trên cơ sở sửa đổi, bổ sung phương án 1 hoặc 2…

Xin ý kiến các quy định có 2 phương án

Sáng 03/11, tiếp tục chương trình làm việc Kỳ họp thứ 6, Quốc hội thảo luận ở hội trường về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Chủ nhiệm UBKTQH Vũ Hồng Thanh. Ảnh: quochoi.vn.

Tại Báo cáo giải trình, tiếp thu, chỉnh lý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ủy viên UBTVQH, Chủ nhiệm UBKTQH Vũ Hồng Thanh cho biết, UBTVQH xin ý kiến các ĐBQH về các quy định có 02 phương án. Trong đó, đối với quy định liên quan đến thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (quy định tại khoản 27 Điều 79, điểm b khoản 1 Điều 126, điểm a khoản 1 Điều 127, khoản 1 và khoản 6 Điều 128 dự thảo Luật), các ĐBQH thẳng thắn, trách nhiệm nêu ý kiến và bày tỏ chính kiến của mình.

Tại dự thảo Luật Đất đai, nội dung liên quan đến thu hồi đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, đưa ra 2 phương án: Phương án 1, thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất. Phương án 2, phải gắn với điều kiện và tiêu chí cụ thể.

Qua phần thảo luận và tranh luận của các ĐBQH cho thấy, vẫn còn nhiều ý kiến khác nhau về nội dung này. Có ý kiến lựa chọn phương án 1, có ý kiến lựa chọn phương án 2, có ý kiến đề xuất phương án khác trên cơ sở sửa đổi, bổ sung phương án 1 hoặc 2…

Đề xuất phương án 1a

Đại biểu Mai Thị Phương Hoa - Đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định cho rằng phương án 1, đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất, chỉ là hình thức nhà nước giao đất, cho thuê đất, không phải tiêu chí, điều kiện để thu hồi đất.

Như vậy chưa phù hợp với yêu cầu của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII tại Nghị quyết số 18-NQ/TW, ban hành ngày 16/6/2022 về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Bên cạnh đó, cách thể hiện như phương án 1 cũng không phù hợp với cách thể hiện ở các khoản còn lại của Điều 79 dự thảo Luật.

Đại biểu Mai Thị Phương Hoa - Đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định. Ảnh: quochoi.vn.

Còn phương án 2 gắn với điều kiện và tiêu chí cụ thể. Tuy nhiên, không rõ điều kiện và tiêu chí cụ thể là gì? Dự thảo Luật chưa quy định và nếu là những điều kiện, tiêu chí cụ thể quy định ở khoản 1 đến khoản 31 của Điều 79 thì rõ ràng không cần phương án này.

Vì vậy, đại biểu Mai Thị Phương Hoa đề nghị phương án khác đó là phương án 1a, trong đó giữ toàn bộ nội dung của phương án 1 nhưng tách ra, quy định thành một điều riêng và không nằm trong những trường hợp nhà nước thu hồi đất vì phát triển kinh tế - xã hội và vì lợi ích quốc gia, công cộng, bởi vì rõ ràng nội dung này vẫn cần.

Bên cạnh đó, đại biểu Mai Thị Phương Hoa cũng cho biết, ủng hộ việc nhà nước đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư để giải quyết vấn đề chênh lệch về địa tô, nhưng nội dung này không nên quy định tại Điều 79 của dự thảo Luật, nên tách ra quy định thành một điểm riêng biệt.

Phân biệt hai loại địa tô chênh lệch

Phát biểu tranh luận với đại biểu Mai Thị Phương Hoa - Đoàn ĐBQH tỉnh Nam Định và một số đại biểu khác, đại biểu Nguyễn Quang Huân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương đồng tình với các ĐBQH cần kiểm soát địa tô chênh lệch, nhưng nên phân biệt hai loại địa tô chênh lệch.

Theo đại biểu Nguyễn Quang Huân nếu kiểm soát chặt quá có thể không khuyến khích nhà đầu tư và sẽ làm kìm hãm phát triển kinh tế - xã hội. Nếu buông lỏng thì có thể lợi ích siêu ngạch sẽ phục vụ cho lợi ích của thiểu số người. Nhà nước cần kiểm soát địa tô chênh lệch 2, cái tạo giá trị thặng dư siêu ngạch, vì nó tạo ra sau khi có đầu tư của các nhà đầu tư.

Đại biểu Nguyễn Quang Huân - Đoàn ĐBQH tỉnh Bình Dương. Ảnh: quochoi.vn.

Để kiểm soát được không gì tốt hơn đấu thầu. Để đấu thầu được, phải thu hồi đất, đất phải của nhà nước, nhà nước phải là chủ thể thì mới mang đi đấu thầu được. Nếu chúng ta làm được như thế thì phương án 1 rất hoàn hảo.

Đại biểu Nguyễn Quang Huân cũng cho rằng, nếu làm như thế việc đền bù sẽ là nhà nước đền bù cho dân trong quá trình thu hồi. Lúc đó sẽ tiếp cận được giá thị trường theo đúng tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW. Như vậy, người sử dụng đất trong thời điểm được đền bù được tiếp cận giá thị trường trước khi có đầu tư, cái được hưởng chính là hưởng địa tô chênh lệch 1. Như vậy công bằng cho người sử dụng đất bị thu hồi, cho nhà đầu tư sau này và nhà nước cũng tránh được thất thoát một lượng thặng dư siêu ngạch do địa tô 2 mang lại.

Nghiêng về phương án 2…

Đại biểu Hà Sỹ Đồng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị nhận định, với khả năng quản lý như hiện nay, cùng với việc đây là đề xuất mới, chưa được đánh giá tác động đầy đủ, việc vẫn để cả phương án 1 theo tôi là cẩn trọng và cần thiết. Song, từ những yêu cầu thực tiễn, tôi nghiêng về phương án 2.

Lý giải về lựa chọn, đại biểu Hà Sỹ Đồng cho rằng, quy định như phương án 1 hiện nay, trong dự án có 1 m2 đất ở thì được chuyển mục đích toàn bộ diện tích còn lại sang đất ở cho dự án; Nếu không có m2 nào thì không được làm. Tuy nhiên, việc có 1 m2 đất ở hay không có m2 nào không mang lại mục tiêu quản lý nào rõ ràng, chỉ làm phức tạp về điều kiện, thủ tục.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị. Ảnh: quochoi.vn.

Thực tế, rất nhiều nhà đầu tư phải cố gắng vẽ dự án sao cho dính 1 m2 đất ở mới được làm, cho nên tác động thật của quy định này là hạn chế những dự án mọc lên giữa khu vực không có dân cư sinh sống trước đó, nhưng điều này cũng không cần thiết vì 2 lý do: Một là, việc dự án mọc lên như vậy cũng không có tác động tiêu cực rõ ràng nào, một khu vực mới hoàn toàn vẫn có thể phát triển một khu dân cư mới.

Hai là, pháp luật hiện nay có đầy đủ công cụ về quy hoạch, cấp phép môi trường để bảo đảm sử dụng đất làm dự án nhà ở phải phù hợp với hạ tầng hoặc không ảnh hưởng đến lợi ích xung quanh. Lập luận của phương án 1 nghiêng về sự ổn định về quan hệ xã hội đối với đất làm nhà ở đã có trước đó, nhưng cũng không nhất thiết vì sự ổn định đó mà không thay đổi, khi thấy có những bất cập cần phải thay đổi.

Còn lập luận của phương án 2 là nhằm đẩy nhanh tốc độ đô thị hóa và cung cấp nhà ở cho người dân. Đây thực sự là điều rất cần thiết. Hiện nay, Việt Nam trong quá trình đô thị hóa nhanh, dân cư dồn về đô thị, nếu không mở rộng nguồn cung nhà ở thì cung sẽ thấp hơn cầu, giá nhà sẽ cao.

Thực tế cho thấy, giá nhà ở của Việt Nam quá cao so với thu nhập trung bình của xã hội. Nếu giá nhà cao như vậy thì sẽ dẫn đến hệ quả là người ta buộc phải ở trong căn hộ dưới tiêu chuẩn an toàn. Cũng không ít trường hợp không chịu được chi phí mua nhà nên chấp nhận xây nhà ở trên đất nông nghiệp.

“Vụ cháy chung cư mini làm bàng hoàng cả xã hội vừa qua có một phần nguyên nhân do quá nhiều rào cản không cần thiết về cung nhà ở. Vì thế, gỡ bỏ rào cản về cung nhà ở, chỉ giữ lại những yêu cầu thật cần thiết về an toàn chính là cách để hạn chế những vụ việc thương tâm như vậy”, đại biểu Hà Sỹ Đồng bày tỏ.

Bình luận