Luật Đường sắt hiện thực hóa mô hình TOD

Kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện, thân thiện với người dân

Đây là lần đầu tiên, mô hình đô thị định hướng phát triển theo giao thông công cộng (Transit Oriented Development - TOD) được luật hóa, đánh dấu một bước ngoặt trong công tác quy hoạch và phát triển đô thị tại Việt Nam.

Mô hình TOD là chiến lược phát triển đô thị tập trung quanh các trục giao thông công cộng như metro, đường sắt, BRT, ga trung chuyển. Luật Đường sắt mới dành riêng Điều 25 và 26 quy định về phát triển đô thị theo mô hình TOD. Theo đó, tại Điều 25 quy định UBND cấp tỉnh được trao nhiều quyền chủ động quy hoạch khu vực TOD, định vị tuyến, điều chỉnh chỉ tiêu sử dụng đất, quy chuẩn quy hoạch xây dựng nếu không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật - xã hội.

Điểm mới đáng chú ý là các địa phương được giữ lại tới 50% tiền khai thác quỹ đất TOD (với đường sắt quốc gia) và 100% với đường sắt địa phương, tạo nguồn lực mạnh mẽ đầu tư ngược lại cho hạ tầng. Ngoài ra, các quy trình quy hoạch TOD sẽ được tách khỏi thủ tục điều chỉnh các quy hoạch đô thị, nông thôn hay kế hoạch sử dụng đất đã có, giúp rút ngắn thời gian triển khai.

Theo GS. TS Từ Sỹ Sùa - Trường Đại học GTVT, đây là cú hích lớn giúp địa phương chủ động huy động vốn ngoài ngân sách, phát triển hạ tầng, giảm gánh nặng đầu tư công, đồng thời tăng giá trị sử dụng đất quanh nhà ga, mở đường cho các trung tâm thương mại, văn phòng, nhà ở kết nối giao thông đồng bộ hiện đại.

Việc triển khai mô hình TOD không chỉ là mô hình phát triển đô thị mới, mà còn là chiến lược tận dụng từ đất đai, giao thông, tạo động lực tăng trưởng kinh tế bền vững. Với bán kính khoảng 400 - 800 m quanh điểm giao thông công cộng, khu vực sẽ được phát triển đồng bộ với nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ công cộng…; Kết nối hạ tầng giao thông thuận tiện, thân thiện với người dân, kết nối giao thông liên thông giữa các phương tiện: Xe buýt, xe đạp, đường sắt đô thị, taxi, bãi đỗ xe…

Bên cạnh đó, TOD giúp tăng mật độ sử dụng đất hiệu quả quanh nhà ga, giảm nhu cầu mở rộng đô thị tràn lan; khuyến khích người dân dùng giao thông công cộng, giảm ùn tắc, ô nhiễm; tăng giá trị đất đai và sức hút đầu tư vào khu vực có TOD; từ đó giảm gánh nặng đầu tư công, vì nhà nước có thể huy động nguồn lực từ giá trị tăng thêm của đất đai quanh trục giao thông.

Việc triển khai mô hình TOD đã được các địa phương đẩy mạnh nhằm phát huy hiệu quả. Với TOD, Hà Nội đang đứng trước thời điểm quan trọng trong chiến lược phát triển đô thị, khi các tuyến đường sắt đô thị dần hình thành. Trong bối cảnh đó, TOD được xem là giải pháp tối ưu để xây dựng một đô thị hiện đại, bền vững.

Ông Nguyễn Cao Minh - Trưởng Ban Quản lý đường sắt đô thị Hà Nội, Hà Nội đang quá tải về giao thông, cơ sở hạ tầng phát triển không kịp với sự tăng trưởng của phương tiện. Từ thực tế đó, TP Hà Nội đã có những định hướng cụ thể về việc phát triển mô hình TOD nhằm hiện thực hóa việc xây dựng thành phố theo mô hình nhanh, xanh, hiện đại và văn minh. Với định hướng này, Hà Nội lấy giao thông công cộng làm trụ cột phát triển.

Đồng quan điểm về vấn đề này, nhiều chuyên gia giao thông cho rằng, Hà Nội đang đi những bước đầu tiên trong việc phát triển đô thị theo mô hình TOD. Ở đây, TOD sẽ chia làm các lớp để phát triển quản lý, là khu vực bao gồm nhà ga, depot đường sắt đô thị và khu vực xung quanh nhà ga, điểm đón, trả khách của các loại hình vận tải hành khách công cộng khối lượng lớn khác. Ranh giới của khu vực TOD được xác định thông qua quy hoạch khu vực được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Khu vực TOD có thể bao gồm tối đa 3 lớp: Lớp lõi, lớp chính và lớp mở rộng.

Quy hoạch khu vực TOD là quy hoạch được phát triển chuyên biệt theo định hướng ưu tiên đi lại bằng giao thông công cộng cho khu vực bao gồm nhà ga, depot đường sắt đô thị và vùng phụ cận để xây dựng tuyến đường sắt đô thị kết hợp đầu tư phát triển đô thị.

Nhìn từ góc độ thực tế cho thấy, việc phát triển xung quanh các nhà ga metro hiện nay vẫn chưa đồng bộ. Nhiều khu vực còn thiếu kết nối giao thông phụ trợ, thiếu không gian công cộng, cũng như các chức năng dịch vụ cần thiết để hình thành một "trạm trung tâm đô thị" đúng nghĩa.

Nếu được triển khai đúng hướng, mô hình TOD sẽ mang lại nhiều lợi ích cho các đô thị. Đầu tiên là giảm áp lực dân số và giao thông lên khu vực nội đô, khi người dân có thể sinh sống và làm việc tại các khu vực ngoại vi nhưng vẫn thuận tiện kết nối vào trung tâm.

Từng bước hình thành các đô thị theo mô hình TOD

Để mô hình TOD phát huy hiệu quả, ThS Lê Văn Đạt - Phó Giám đốc Học viện Chiến lược và Bồi dưỡng cán vộ xây dựng cho biết, hiện nay các đô thị lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng đang chịu áp lực về giao thông và thiếu hụt không gian phát triển đô thị chất lượng cao. Trước thực trạng này, việc triển khai các dự án hạ tầng quy mô lớn như đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam hay hệ thống metro nội đô đang được xem là bước đi chiến lược.

Đối với dự án đường sắt tốc độ cao Bắc - Nam sẽ là nền tảng quan trọng để từng bước hình thành các đô thị theo mô hình TOD, từ đó tạo ra động lực mới thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển bền vững, cả ở khu vực trung tâm lẫn vùng ven phát triển

Việc đưa mô hình TOD trong Luật Đường sắt không chỉ khẳng định tầm nhìn dài hạn trong phát triển hạ tầng và đô thị, mà còn tạo ra khung pháp lý rõ ràng để các địa phương chủ động hơn trong thu hút đầu tư và phát triển bền vững. Nếu được triển khai hiệu quả, TOD có thể trở thành lời giải cho bài toán giao thông đô thị, tăng trưởng xanh và phát triển bất động sản tại Việt Nam trong những thập kỷ tới. Tuy nhiên, để triển khai thành công cần đồng bộ nhiều yếu tố từ quỹ đất sạch, quy hoạch chi tiết, đến cơ chế tài chính, chia sẻ lợi ích giữa Nhà nước và doanh nghiệp...