Luật Xây dựng (sửa đổi) mở rộng quyền chủ động cho các chủ thể thị trường và giảm kiểm soát thủ tục hành chính, song nếu thiếu năng lực quản trị hợp đồng, chi phí và chứng cứ pháp lý, rủi ro tranh chấp trong xây dựng sẽ khó được kiểm soát hiệu quả. 
Sáng 9/1, Hội thảo quốc gia “Luật Xây dựng (sửa đổi) năm 2025 - Những điểm cần lưu ý trong hợp đồng xây dựng và quản trị rủi ro pháp lý” được tổ chức tại Trường Đại học Luật Hà Nội, trong bối cảnh Luật Xây dựng (sửa đổi) năm 2025 đã được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ 10, khóa XV và chuẩn bị có hiệu lực từ ngày 01/7/2026.
Mở không gian pháp lý mới cho hợp đồng xây dựng
Phát biểu khai mạc, PGS.TS Tô Văn Hòa - Hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội nhấn mạnh, Luật Xây dựng là một trong những đạo luật có ý nghĩa nền tảng, điều chỉnh hoạt động quản lý nhà nước trong đầu tư xây dựng, chi phối trực tiếp quan hệ hợp đồng và tổ chức thực hiện dự án.
Theo PGS.TS Tô Văn Hòa, trật tự, chất lượng và tính văn minh của không gian đô thị, khu dân cư, KCN phụ thuộc lớn vào “khung khổ pháp lý” mà Luật Xây dựng đặt ra. Nếu khung khổ thiếu rõ ràng, thiếu kỷ luật, hệ quả không chỉ là rối thủ tục mà có thể tạo ra môi trường đầu tư thiếu chuẩn mực và thiếu ổn định.
PGS.TS Tô Văn Hòa cũng lưu ý, hoạt động đầu tư xây dựng luôn gắn với sự huy động nguồn lực rất lớn, nhiều dự án có quy mô hàng chục nghìn tỷ đồng, nên rủi ro pháp lý tồn tại ở nhiều lớp: từ thiết kế hợp đồng, phân bổ trách nhiệm, quản lý chi phí đến xử lý tranh chấp. Từ thực tiễn đào tạo và nghiên cứu, Nhà trường mong muốn các chuyên gia tập trung vào những vấn đề “thiết thực nhất” gồm: làm rõ các điểm mới cốt lõi về hợp đồng xây dựng và quản trị rủi ro pháp lý; chia sẻ các rủi ro phát sinh từ sự “giao thoa” và khả năng chồng chéo giữa các khung pháp lý (Luật Xây dựng, Bộ luật Dân sự, Luật Thương mại…), nhất là các tình huống tranh chấp phức tạp và án lệ; làm rõ tinh thần, tư tưởng của các quy định mới để việc hiểu, áp dụng thống nhất, hạn chế cách hiểu lệch gây rủi ro trong thực thi.
Từ góc nhìn trọng tài và môi trường pháp lý cho doanh nghiệp, GS.TS Lê Hồng Hạnh - Chủ tịch Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) đặt vấn đề về “chất lượng nền pháp luật” và mức độ thấm nhuần nguyên tắc quyền tự do kinh doanh, những gì pháp luật không cấm thì người dân, doanh nghiệp được làm. Dẫn một ví dụ trao đổi với cộng đồng doanh nghiệp Hàn Quốc, PGS.TS Lê Hồng Hạnh cho biết, có trường hợp doanh nghiệp chỉ có nhu cầu xây dựng cầu nối giữa các nhà máy trong nội bộ, nhưng lại vướng quy định pháp luật dẫn tới không thực hiện được.
Theo Chủ tịch VIAC, rủi ro của doanh nghiệp rất nhiều khi “bắt nguồn từ pháp luật và chính sách”. Chỉ cần một thay đổi nhỏ cũng có thể tạo ra rủi ro lớn về chi phí, tiến độ và trách nhiệm. Do đó, câu hỏi không chỉ là “có rủi ro hay không” mà là “có kiểm soát được hay không”, và điều này phụ thuộc vào chất lượng, tính ổn định và tính dự báo của hệ thống pháp luật.
Ở góc độ tổ chức giải quyết tranh chấp, PGS.TS Lê Hồng Hạnh khẳng định, dù hoàn thiện pháp luật đến đâu cũng không thể loại bỏ rủi ro. Vì vậy, cần cơ chế giải quyết tranh chấp công bằng, nhanh và hiệu quả để giảm thiểu thiệt hại.
Trình bày về các đổi mới trọng yếu của Luật từ phía cơ quan quản lý nhà nước, ông Bùi Văn Dưỡng - Phó Cục trưởng Cục Kinh tế và quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, Luật Xây dựng (sửa đổi) năm 2025 được thiết kế như một luật khung, dự kiến sẽ có hệ thống Nghị định quy định chi tiết và biện pháp thi hành đi kèm. Tiến độ xây dựng Luật rất ngắn, với 3 nguyên tắc xuyên suốt: Đổi mới - cắt giảm - phân định, trong đó thay đổi lớn tập trung ở nội dung đổi mới và đơn giản hóa thủ tục.
Một nội dung được làm rõ là phạm vi điều chỉnh và các khái niệm trong hoạt động đầu tư xây dựng, nhằm tránh cách hiểu nhầm và bảo đảm đúng nội hàm, phạm vi lĩnh vực mà Luật Xây dựng điều chỉnh; đồng thời nội dung quy hoạch đô thị và nông thôn được tách khỏi Luật Xây dựng để thống nhất với Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn, qua đó Luật Xây dựng tập trung vào hoạt động xây dựng.
Về phân loại dự án, việc chuyển sang phân chia theo hình thức đầu tư (đầu tư công, đầu tư PPP, đầu tư kinh doanh), có dẫn chiếu quy định cụ thể, qua đó định hình nguyên tắc, quy trình quản lý tương ứng theo từng loại dự án. Về hình thức quản lý dự án, Luật mới thu gọn đầu mối theo hướng chỉ còn hai hình thức chủ đạo, nhưng bản chất vẫn kế thừa các mô hình quản lý phù hợp với bối cảnh số lượng Ban quản lý dự án chuyên ngành, khu vực thay đổi và các Ban có xu hướng tổng hợp hơn. Về quản lý hợp đồng, Luật mới bổ sung, làm rõ 2 nội dung lớn là sự kiện bất khả kháng và hoàn thành cơ bản, đồng thời nhấn mạnh nguyên tắc bảo đảm nghĩa vụ trong thực hiện hợp đồng theo pháp luật dân sự, các chi tiết sẽ được tiếp tục cụ thể hóa trong Nghị định.
Ở nhóm cắt giảm, đơn giản hóa điều kiện kinh doanh có một số thay đổi đáng chú ý: nội dung thiết kế trong báo cáo nghiên cứu khả thi không còn chỉ giới hạn ở “thiết kế cơ sở” như trước, mà có thể có các loại thiết kế khác (như FEED) tùy theo quyết định của người quyết định đầu tư, và sẽ có hướng dẫn chi tiết ở Nghị định. Về thẩm định - thẩm tra, nguyên tắc chung không thay đổi nhưng quyền và trách nhiệm của người quyết định đầu tư tăng lên; một số nội dung trước đây không bắt buộc thuê tư vấn thẩm tra thì Luật mới yêu cầu thuê tư vấn thẩm tra đối với các nội dung quan trọng liên quan an toàn, tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn và các nội dung theo hợp đồng. Luật mới cũng điều chỉnh cách tiếp cận về đánh giá phù hợp quy hoạch theo hướng chỉ đánh giá sự phù hợp với loại quy hoạch “tác động trực tiếp” thay vì yêu cầu bao quát đầy đủ mọi cấp độ quy hoạch như trước.
Liên quan Giấy phép xây dựng, nguyên tắc chung vẫn kế thừa Luật cũ nhưng có mở rộng một số đối tượng miễn Giấy phép theo hướng mỗi công trình, dự án đến khi khởi công chỉ chịu sự kiểm soát bởi một thủ tục hành chính; đồng thời cập nhật các trường hợp theo Luật chuyên ngành (như công trình ngoài khơi, hạ tầng hàng không…). Điểm đáng chú ý, dù thuộc diện có phép hay miễn phép, công trình vẫn phải thực hiện thông báo khởi công trước khi khởi công, có thể thực hiện trực tuyến. Về điều kiện năng lực, Luật mới bỏ điều kiện năng lực của tổ chức; đối với cá nhân có điểm mới theo hướng đánh giá trên cơ sở hồ sơ, kinh nghiệm và bỏ sát hạch; đồng thời điều chỉnh hệ thống chứng chỉ hành nghề theo hướng bỏ một số loại chứng chỉ và đặt điều kiện phù hợp với một số vị trí.
Quản trị rủi ro trong thực thi Luật mới
Bước sang Phiên thảo luận 1 với chủ đề: “Quản lý chi phí và thay đổi trong hợp đồng xây dựng”, các ý kiến đi sâu vào các “điểm vướng” của thực tiễn hợp đồng và quản lý chi phí. TS.LS Lê Nết - Công ty Luật LNT & Partners, Phó Chủ tịch Hội Pháp luật xây dựng Việt Nam nhấn mạnh, đặc thù của quản lý hợp đồng xây dựng là phải xử lý đồng thời “chi phí quá khứ - chi phí tương lai”, đòi hỏi cơ chế hợp lý để tránh tranh chấp khi thanh toán.
TS.LS Lê Nết cho rằng, bảng phân bổ chi phí là tài liệu then chốt, nhà thầu phải bóc tách được ngay từ đầu để làm cơ sở thanh toán; trong khi thực tế nhiều dự án rơi vào trạng thái “vừa chạy vừa xếp hàng”, dẫn tới rủi ro bị động và phát sinh tranh chấp.
TS.LS Lê Nết cũng nêu yêu cầu phải có hệ thống thông tin cập nhật chi phí dự án tương tự, công trình tương tự, thậm chí cần cơ sở dữ liệu dùng chung; đồng thời lưu ý về chuẩn mực lưu giữ hồ sơ và chứng cứ chi phí bởi nếu lưu giữ tùy tiện, thiếu chuẩn hóa, rất khó chứng minh khi tranh chấp. Nhiều vấn đề như chi phí chung, chi phí phát sinh và nghĩa vụ thông báo phát sinh cần được Nghị định hướng dẫn Luật làm rõ, tránh để hợp đồng mơ hồ.
Từ góc nhìn cơ quan quản lý nhà nước trong xây dựng nội dung về quản lý chi phí trong Luật, ông Hồ Ngọc Sơn - Phó Cục trưởng Cục Kinh tế và quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, cách tiếp cận “tính đúng, tính đủ” tại một thời điểm đã tạo tranh cãi lớn giữa cơ quan thực thi và hậu kiểm, làm rủi ro pháp lý tăng lên cho chủ đầu tư và nhà thầu. Luật mới hướng tới tư duy “xác định chi phí trong cả quá trình”, với độ chính xác hoàn thiện dần, nhằm giảm hiểu nhầm trong kiểm tra, thanh tra.
Cùng quan điểm tiếp cận thị trường, PGS.TS Trần Chủng - Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư công trình giao thông đường bộ Việt Nam phân tích, cách xác định tổng mức đầu tư/dự toán không nên chỉ đi từ định mức - khối lượng, mà cần dựa trên giá thị trường, cách thức hình thành giá ngoài thị trường và dữ liệu thực tế.
PGS.TS Trần Chủng cũng đề cập tới yêu cầu tham chiếu dữ liệu từ các dự án tương tự trên thế giới đối với các dự án quy mô lớn như đường sắt, song nhấn mạnh đây là việc “khó”, bởi khác biệt công nghệ, nhân công, vật liệu và phương pháp quy đổi.
Ông Vũ Quyết Thắng - Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, việc cho phép tham khảo, sử dụng giá, dữ liệu chi phí của công trình, dự án trong nước và nước ngoài (kể cả công trình, dự án đang thực hiện) là cần thiết, nhưng rủi ro hậu kiểm rất lớn nếu “tham khảo, sử dụng dập khuôn”.
Theo Ông Vũ Quyết Thắng, việc cho phép tham khảo, sử dụng giá, dữ liệu chi phí của công trình, dự án trong nước và nước ngoài chỉ thực sự có ý nghĩa khi có những đánh giá đầy đủ theo quy định của pháp luật. Trong đó, nội dung quy đổi theo địa điểm và thời gian là yêu cầu quan trọng nhằm bảo đảm sự tương đồng về phạm vi, tính chất và điều kiện thực hiện dự án. Nếu bỏ qua khâu này, việc tham khảo, sử dụng giá, dữ liệu chi phí tham chiếu rất dễ rơi vào tình trạng “áp dụng máy móc”, dẫn đến rủi ro lớn trong công tác hậu kiểm. Thực tiễn cho thấy, khi thực hiện hậu kiểm một số dự án đã bộc lộ những sai sót về tham khảo, sử dụng dữ liệu chi phí của công trình, dự án trong nước và nước ngoài không phải vì tham khảo, sử dụng dữ liệu chi phí nước ngoài, mà do việc đánh giá sự phù hợp của các dự liệu đó khi áp dụng vào Việt Nam còn chưa đầy đủ, từ đó kéo theo hậu quả pháp lý đối với các tổ chức, cá nhân liên quan.
Cũng theo ông Vũ Quyết Thắng, để hạn chế các rủi ro này, cần đặt quản lý chi phí đầu tư xây dựng trong bối cảnh chuyển đổi số. Việc xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về xây dựng, kết nối dữ liệu giá, định mức, chi phí và kết quả thực hiện các dự án, gói thầu là nền tảng quan trọng để nâng cao tính minh bạch và khả năng giải trình. Bên cạnh đó, thúc đẩy ứng dụng BIM và các mô hình 4D, 5D không chỉ phục vụ thiết kế, thi công, mà còn giúp kiểm soát chi phí theo thời gian thực, giảm độ trễ thông tin và hạn chế tranh chấp phát sinh. Đặc biệt, dữ liệu từ hệ thống đấu thầu qua mạng, đã được tích lũy trong nhiều năm, được coi là một nguồn dữ liệu số có giá trị, nếu được khai thác đúng cách sẽ hỗ trợ hiệu quả cho công tác xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng.
Về kinh nghiệm triển khai, ông Trần Thế Nhân - Công Ty TNHH DLS Consultant chia sẻ cách tiếp cận lập mô hình tài chính và ngân sách ngay từ đầu; trong quá trình thiết kế, thi công phải đặt ra giả thiết cập nhật chi phí, sử dụng đơn giá tạm tính cho một số danh mục vật liệu và kiểm soát ngân sách theo các mốc thiết kế. Có thể tách một số hạng mục chi phí quản lý để quản trị minh bạch hơn, tuy nhiên đây cũng là nội dung cần cân nhắc thận trọng trong thực tiễn đàm phán.
Ở chiều ngược lại, PGS.TS Trần Chủng lưu ý, rủi ro pháp lý lớn trong dự án PPP thường nằm ở hợp đồng; đồng thời cảnh báo cơ chế giảm tiền kiểm, tăng hậu kiểm nếu không thiết kế chặt có thể bị lợi dụng hoặc bị hiểu sai. PGS.TS Trần Chủng cũng đặt vấn đề về chất lượng nhân lực trực tiếp thi công khi Luật bỏ quản lý năng lực hành nghề ở một số nội dung, cần có cách tiếp cận phù hợp để không ảnh hưởng chất lượng công trình.
Một vấn đề có ý nghĩa pháp lý quan trọng được nêu ra từ góc nhìn luật sư tranh tụng là vai trò của các cơ quan nhà nước và chuyên gia khi tham gia xử lý tranh chấp. TS.LS Nguyễn Tiến Lập - Thành viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC) đặt câu hỏi về vị trí, thẩm quyền và tính đại diện của ý kiến cơ quan chuyên môn trong các vụ tranh chấp lớn. Khi lấy ý kiến Bộ Xây dựng, đó là ý kiến đại diện cho hệ thống pháp luật hay chỉ là ý kiến chuyên gia; trong những vụ nghiêm trọng, ý kiến này có chắc được chấp nhận hay không.
LS Nguyễn Tiến Lập cũng nêu rủi ro đối với công ty tư vấn dù có chứng chỉ theo chuẩn quốc tế vẫn có thể “thua án” nếu các vấn đề này không được làm rõ; đồng thời phân tích xung đột lợi ích trong các dự án công, tư và PPP (mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người quyết định đầu tư, mục tiêu “nhanh” hay “không cần nhanh”, động cơ kéo dài thời gian thu phí…).
Theo LS Nguyễn Tiến Lập, khi xử lý tranh chấp mà thiếu sự tham gia, phối hợp của các cơ quan tài chính, thuế và kiểm toán, có thể dẫn tới mâu thuẫn giữa các cơ quan nhà nước ngay trong quá trình tố tụng; đồng thời nhấn mạnh tính “quốc tế hóa” trong tranh chấp có yếu tố nước ngoài và vấn đề nhận diện quy phạm bắt buộc/tùy nghi khi các bên thỏa thuận áp dụng Luật, thông lệ.
Ngăn ngừa và giải quyết tranh chấp
Sang Phiên thảo luận 2 với chủ đề: “Ngăn ngừa và giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực xây dựng - Bồi thường thiệt hại định trước và các cơ chế giải quyết tranh chấp”, ông Nguyễn Bắc Thủy - Trưởng phòng Kinh tế và hợp đồng xây dựng, Cục Kinh tế và quản lý đầu tư xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, về giải quyết tranh chấp, ngoài các phương thức truyền thống như hòa giải, trọng tài và tòa án, Luật mới bổ sung cách diễn đạt “theo thông lệ quốc tế”, nhưng không chỉ định một mô hình cụ thể, qua đó mở không gian lựa chọn cho các bên.
Ông Nguyễn Bắc Thủy nhấn mạnh, riêng đối với dự án đầu tư công và PPP, nếu lựa chọn trọng tài, Luật mới ưu tiên sử dụng trọng tài trong nước; đồng thời phương thức giải quyết tranh chấp do người quyết định đầu tư quyết định.
Bên cạnh đó, chi phí xử lý tranh chấp được tính trong tổng mức đầu tư, tạo cơ sở pháp lý cho một hoạt động khó tránh trong quá trình triển khai dự án. Về bồi thường thiệt hại, Luật mới bổ sung phương thức “thiệt hại định trước”, bên cạnh bồi thường theo thiệt hại thực tế, nhằm giải quyết khó khăn định lượng thiệt hại trong thực tiễn.
Ở góc nhìn thống kê và nguyên nhân tranh chấp, TS Nguyễn Mai Linh - Khoa Pháp luật quốc tế (Đại học Luật Hà Nội) cho rằng, tranh chấp hợp đồng xây dựng có tính phức tạp cao; muốn nhận diện và xử lý hiệu quả cần dựa trên số liệu, phân loại theo từng loại hợp đồng và bối cảnh. Theo tổng hợp các báo cáo quốc tế, hai nguyên nhân phổ biến nhất dẫn tới tranh chấp (kể cả hợp đồng có yếu tố nước ngoài) là chất lượng soạn thảo hợp đồng và việc các bên không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Khi đề cập điểm mới “theo thông lệ quốc tế” trong Luật, TS Nguyễn Mai Linh phân tích, đây là phạm trù mở, thường gợi tới các mô hình xử lý tranh chấp được sử dụng trong hợp đồng mẫu tiêu chuẩn, cũng như một số mô hình phân xử theo luật định; điểm đáng chú ý là Luật không “đóng khung” vào một phương thức, tạo điều kiện để các bên chủ động lựa chọn. Tuy nhiên, để áp dụng hiệu quả cần tính đến yếu tố chi phí dịch vụ, lựa chọn thành viên, mức độ chấp nhận của thị trường và khả năng công nhận tại tòa án.
Từ thực tiễn hành nghề, LS Nguyễn Phương Nam - Đoàn Luật sư Hà Nội chỉ ra nhóm điều khoản thường phát sinh tranh chấp gồm: điều kiện thanh toán, quyết toán và thời hạn hoàn thành công việc. Hợp đồng càng cụ thể, càng giảm không gian tranh cãi; khi phát sinh vướng mắc cần ưu tiên thương lượng, tập trung “khắc phục lỗi” thay vì đổ lỗi; đồng thời nhấn mạnh vai trò của hồ sơ, bằng chứng và việc thiết kế tiến độ - thanh toán - năng lực thực hiện một cách đồng bộ; nếu không, tranh chấp rất dễ chuyển thành “lỗi hỗn hợp” khó phân định trách nhiệm.
Tổng thể hội thảo cho thấy, Luật Xây dựng (sửa đổi) năm 2025 đang được tiếp cận theo hướng trao quyền chủ động nhiều hơn cho các chủ thể thị trường, đồng thời chuyển trọng tâm từ kiểm soát thủ tục sang quản trị rủi ro và hậu kiểm. Tuy nhiên, các ý kiến chuyên gia cũng đặt ra yêu cầu đồng thời: nếu tăng quyền tự chủ mà năng lực soạn thảo hợp đồng, quản trị chi phí, lưu trữ chứng cứ và nhận diện quy phạm bắt buộc không theo kịp, rủi ro tranh chấp có thể không giảm mà còn gia tăng. Vì vậy, cùng với việc ban hành Nghị định, Thông tư hướng dẫn, một thông điệp xuyên suốt từ hội thảo là cần chuẩn hóa chất lượng hợp đồng xây dựng, củng cố năng lực quản trị rủi ro pháp lý của chủ đầu tư - nhà thầu - tư vấn, và tăng cường cơ chế đối thoại, kết nối giữa cơ quan quản lý, giới chuyên môn và cộng đồng doanh nghiệp để các quy định mới được hiểu đúng và vận dụng thống nhất khi Luật có hiệu lực.
