Chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến các dự án chung cư dưới 3 tỷ đồng tại TP.HCM dần biến mất và có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi có quỹ đất dồi dào hơn và chi phí phát triển thấp hơn. 
Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing, tình trạng thiếu hụt nguồn cung chưa được cải thiện và các dự án trung cấp ngày càng trở nên khan hiếm đã thúc đẩy giá bán trung bình của toàn thị trường trong quý 3/2024 tiếp tục tăng, đạt 80,2 triệu đồng/m², tăng 5% so với quý trước.
Phân khúc cao cấp và hạng sang tiếp tục chiếm ưu thế tại TP.HCM với 90% nguồn hàng chung cư mở mới có giá từ 60 triệu đồng/m² (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì) trở lên.
Đặc biệt khu Đông - nơi chiếm 65% nguồn cung mở mới trong 9 tháng đầu năm tại TP.HCM, đã thiết lập mặt bằng giá mới. Các dự án cũ tạm ngừng triển khai trước đây đã có dấu hiệu tái khởi động lại và đều có mức giá dự kiến tăng cao gấp 2-3 lần so với mức giá đã mở bán trước đây. Ngoài ra, phần lớn các dự án chuẩn bị mở bán tại khu vực này cũng đều có mức giá dự kiến trên 100 triệu đồng/m².
Vì thế, dòng căn hộ dưới 3 tỷ đồng đang dần biến mất, như phân khúc căn hộ từ dưới 2 tỷ đồng đã không còn xuất hiện từ năm 2023, hay căn hộ dưới 1 tỷ đồng không còn xuất hiện từ năm 2020.
Lý giải cho điều này, ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho rằng, tại các thành phố lớn như TP.HCM, quỹ đất “sạch” đầy đủ pháp lý để có thể phát triển dự án nhà ở thương mại ngày càng hạn chế khiến cho giá đất ngày càng tăng cao.
Cụ thể, TP.HCM đã áp dụng bảng giá đất mới đến ng ày31/12/2025 và bảng giá đất mới cập nhật hàng năm từ năm 2026, khiến cho việc đền bù giải phóng mặt bằng tốn nhiều chi phí hơn.
Cùng với những biến động vĩ mô đã làm cho chi phí phát triển dự án tăng cao, khiến các dự án chung cư dưới 3 tỷ đồng dần biến mất và có xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh lân cận, nơi có quỹ đất dồi dào hơn và chi phí phát triển thấp hơn.
Tuy nhiên, dù giá neo cao nhưng thị trường BĐS TP.HCM đang cho thấy dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ về cả nguồn cung và lượng tiêu thụ, với tâm điểm là khu Đông, đặc biệt là Quận 2 (cũ).
Bên cạnh đó, các dự án khác đồng loạt mở bán vào tháng 12 và các dự án đã tạm dừng trước đó được khởi động lại, cho thấy tác động tích cực của các bộ Luật sửa đổi được ban hành vào tháng 8/2024, từ đó củng cố niềm tin của người mua nhà và các nhà đầu tư.
Theo ông Tiến cho biết, nguồn cung mới dự kiến trong năm 2025 có thể đạt gấp đôi so với năm 2024, khoảng 12.000 căn, đánh dấu sự hồi phục của thị trường căn hộ TP.HCM.
Thị trường TP.HCM ở thời điểm hiện tại có thể xem là thời điểm tốt để cân nhắc đầu tư. Các chủ đầu tư ngày càng linh hoạt với chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính, giúp khách hàng dễ dàng tiếp cận các dự án chất lượng. Tuy nhiên, nhà đầu tư và người mua nhà cần phải lựa chọn sản phẩm phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của bản thân.
