Trong bối cảnh thị trường đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương phục hồi không đồng đều, hoạt động M&A BĐS tại Việt Nam vẫn duy trì sức hút ổn định. Dù giá trị công bố chưa cao, nhưng dòng vốn thực tế đang dịch chuyển mạnh mẽ sang các dự án phát triển và hợp tác chiến lược dài hạn, hứa hẹn một chu kỳ tăng trưởng mới minh bạch và bền vững. 
Theo nghiên cứu của Savills, trong khi thị trường đầu tư khu vực châu Á - Thái Bình Dương phục hồi không đồng đều, Việt Nam vẫn nổi lên như một điểm đến ưu tiên. Quý III/2025 ghi nhận tổng giá trị đầu tư toàn khu vực đạt 35 tỷ USD, tăng 18% so với quý trước.
Tại Việt Nam, hoạt động mua bán, sáp nhập (M&A) BĐS diễn ra sôi động nhưng giá trị công bố chưa cao. Điều này phản ánh sự thay đổi thực chất trong chiến lược: Thay vì mua các tài sản đang vận hành với giá trị lớn, nhà đầu tư tập trung vào các dự án đang phát triển để tối ưu hóa tiềm năng dài hạn.
Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, hoạt động M&A đã gia tăng động lực nhờ sự tương thích với Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi. Ông nhận định, nguồn cung các tài sản đang vận hành hiện vẫn rất hạn chế. Do đó, phần lớn hoạt động M&A đang tập trung vào các dự án phát triển, thay vì các tài sản tạo dòng tiền.
Sự dịch chuyển dòng vốn từ đô thị lõi sang khu vực vệ tinh càng rõ nét khi hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ. Với 1,28 triệu tỷ đồng vốn đầu tư công trong quý III/2025 và dự án Vành đai 3 TP.HCM sắp hoàn thành, quỹ đất mới đang mở ra cơ hội lớn cho các khu đô thị quy mô.
Lý giải hiện tượng giá trị thương vụ thấp dù quy mô dự án lớn, ông MacGregor phân tích, mặc dù các dự án này thường gắn với cam kết đầu tư dài hạn, nhưng chi phí vốn ban đầu có thể tương đối nhỏ so với việc mua lại một tài sản đang vận hành quy mô lớn.
Điều này lý giải vì sao giá trị các thương vụ được công bố có vẻ chưa cao, dù quy mô dự án rất lớn và các nhà phát triển tham gia đều có uy tín trên thị trường.
Bên cạnh đó, hình thức liên doanh hoặc nắm giữ cổ phần thiểu số đang trở thành văn hóa đầu tư mới, giúp các đơn vị ngoại, đặc biệt là Nhật Bản, thâm nhập thị trường an toàn. Việc nắm giữ cổ phần thiểu số cho phép họ tìm hiểu thị trường, tích lũy kinh nghiệm và xây dựng niềm tin trước khi từng bước mở rộng quy mô đầu tư.
Các chỉ số vĩ mô cũng củng cố niềm tin, cùng với việc hoàn thiện dữ liệu địa chính quốc gia, thị trường BĐS công nghiệp và nhà ở đang trở thành tâm điểm thu hút dòng vốn.
Thị trường cần thêm thời gian để các thay đổi chính sách được phản ánh đầy đủ vào quy mô giao dịch lớn hơn và thanh khoản cao hơn. Tuy nhiên, trong trung hạn, một thị trường M&A được kỳ vọng sẽ minh bạch hơn, thanh khoản được cải thiện và thu hút đa dạng các nguồn vốn. Về dài hạn, Việt Nam có nhiều tiềm năng để bắt đầu thu hút các dòng vốn tổ chức với quy mô đáng kể.
