Khi đường sắt đô thị và phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng được đẩy mạnh, giá trị BĐS không còn chỉ được tính bằng giá mua. Khả năng kết nối, thời gian và chi phí đi lại đang trở thành những yếu tố quan trọng, tạo ra cách nhìn mới về “đắt - rẻ” trên thị trường. 
Giá sở hữu chưa phải là tất cả
Trong bối cảnh Việt Nam đẩy mạnh phát triển đường sắt đô thị (metro), đường sắt tốc độ cao và mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD - Transit-Oriented Development), cách nhìn về “đắt - rẻ” đối với BĐS đang dần thay đổi.
Metro là hệ thống đường sắt đô thị phục vụ nhu cầu đi lại trong đô thị. TOD là mô hình phát triển đô thị lấy giao thông công cộng làm trung tâm, tăng khả năng kết nối giữa nơi ở với nơi làm việc, trường học, thương mại và dịch vụ.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE), giá trị một căn nhà không chỉ nằm ở số tiền phải trả để sở hữu mà còn gồm chi phí đi lại, thời gian di chuyển và chi phí tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.
Điều này đặc biệt đáng chú ý tại Hà Nội và TP.HCM, nơi phương tiện cá nhân vẫn đóng vai trò chủ đạo. Hà Nội đang có khoảng 8 triệu phương tiện, trong đó gần 1,5 triệu ô tô, tương ứng tỷ lệ sở hữu phương tiện cá nhân khoảng 92%, riêng ô tô khoảng 17%. TP.HCM có trên 1 triệu ô tô và hơn 11 triệu xe máy, tương đương lần lượt khoảng 7% và 79% dân số.
Theo tìm hiểu, năm 2025, TP.HCM có gần 102.400 ô tô và 290.570 xe máy đăng ký mới; Hà Nội có 88.165 ô tô và 255.658 xe máy. Như vậy, hai đô thị bổ sung gần 191.000 ô tô và hơn 546.000 xe máy chỉ trong một năm.
Chi phí đi lại vì thế không chỉ gồm nhiên liệu mà còn có gửi xe, bảo dưỡng, bảo hiểm, phí cầu đường và các khoản phát sinh, cùng “chi phí vô hình” về thời gian và sức khỏe.
VARS IRE cho rằng, cần phân biệt “nhà ở giá thấp” với “nhà ở có chi phí sống thấp”. Một BĐS có giá cao hơn nhưng gần metro, kết nối thuận tiện với nơi làm việc, trường học và dịch vụ thiết yếu có thể giảm sự phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, qua đó tiết giảm chi phí trong dài hạn.
Metro tạo thêm giá trị cho vị trí BĐS
Tại Hà Nội, mạng lưới đường sắt đô thị được định hướng khoảng 18 tuyến, dài gần 979 km, cùng hệ thống các trung tâm và điểm TOD. Ngoài tuyến Cát Linh - Hà Đông đã vận hành, tuyến Nhổn - Ga Hà Nội dự kiến vận hành toàn tuyến từ tháng 12/2027. Hà Nội cũng vừa khởi công thêm 5 tuyến metro với tổng chiều dài hơn 300 km, dự kiến hoàn thành cơ bản vào năm 2030.
Với TP.HCM và khu vực mở rộng, mạng lưới metro được định hướng khoảng 28 tuyến, tổng chiều dài khoảng 1.100 km. Tuyến số 1 Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành; tuyến số 2 Bến Thành - Tham Lương đã khởi công và dự kiến hoàn thành sau 5 năm.
Ngoài ra, 4 dự án metro với tổng chiều dài khoảng 138,8 km nằm trong kế hoạch khởi công từ nay đến cuối năm 2026. Trong khi đó, tuyến Hà Nội - Quảng Ninh dài 120 km và Bến Thành - Cần Giờ dài 54 km dự kiến vận hành từ cuối năm 2028.
Khi metro được tích hợp với quy hoạch đô thị, giá trị BĐS ngày càng gắn với khả năng tiếp cận thay vì chỉ khoảng cách địa lý. Câu hỏi “cách bao xa” có thể dần chuyển thành “đi mất bao lâu”.
Theo VARS IRE, các khu vực vệ tinh có giá nhà thấp hơn 25-40% so với trung tâm nhưng kết nối thuận tiện với metro có thể tạo lợi thế kép về giá mua và chi phí, thời gian di chuyển. Trong 2 năm qua, các dự án có kết nối thuận tiện tới ga metro ghi nhận mức tăng giá cao hơn khoảng 10-20% so với mức tăng chung của thị trường.
Tuy nhiên, không phải cứ gần metro là đương nhiên hưởng lợi từ TOD. Một dự án cách ga 500m nhưng thiếu vỉa hè, khó sang đường, kết nối kém với xe buýt hoặc các điểm đến khác chưa chắc tạo ra giá trị tương xứng.
Vì vậy, người mua không chỉ nên nhìn vào khoảng cách tới ga mà cần xem xét khả năng đi đến nơi làm việc, trường học và dịch vụ trong bao lâu, với chi phí bao nhiêu.
Với khu vực vệ tinh, lợi thế càng rõ khi giá nhà thấp hơn trung tâm nhưng kết nối tốt. Giả sử một hộ gia đình tiết kiệm 4 triệu đồng mỗi tháng cho nhiên liệu, gửi xe, bảo dưỡng và các chi phí liên quan, khoản tiết kiệm tương đương 480 triệu đồng sau 10 năm và 960 triệu đồng sau 20 năm, chưa tính giá trị thời gian được tiết kiệm.
Tuy nhiên, lợi thế từ metro chỉ thực sự có ý nghĩa khi hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, kết nối thuận tiện và phù hợp với thực tế. Người mua cũng không nên cộng trước giá trị tương lai của hạ tầng vào giá BĐS hiện tại. Bài toán đầu tiên vẫn là khả năng tài chính, nhu cầu ở thực và hành trình sống của người mua.
