Minh bạch hơn với căn hộ chung cư cũ
Nếu ai theo dõi những nỗ lực cải tạo chung cư cũ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM trong khoảng hai chục năm gần đây sẽ thấy những ách tắc, thậm chí có thể gọi là bế tắc, trong quá trình thực thi chính sách.
Chẳng hạn tại Hà Nội, con số thống kê cho thấy hiện nay, thành phố có khoảng 2.160 chung cư, nhà tập thể cũ, phần lớn được xây dựng từ những năm 1960 - 1980. Qua nhiều thập kỷ sử dụng, không ít công trình đã xuống cấp nghiêm trọng, thậm chí rơi vào tình trạng nguy hiểm, cần phá dỡ để bảo đảm an toàn cho người dân. Tuy nhiên, dù chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ đã có cách đây khoảng 20 năm nhưng hiện mới có 19 dự án được đưa vào sử dụng và 14 dự án đang triển khai, chiếm chưa đến 2%.
Tại TP.HCM có 474 chung cư được xây dựng trước năm 1975. Đến nay có 16 chung cư được xếp loại D, mức nguy hiểm cao, cần di dời khẩn cấp để đảm bảo an toàn cho người dân nhưng cũng chỉ hoàn thành việc di dời tại 9/16 chung cư cấp D với 534 hộ dân trong tổng số 1.194 hộ thuộc diện phải bố trí chỗ ở mới.
Một nghịch lý trong an sinh xã hội xảy ra, khi một phương tiện giao thông không bảo đảm các yêu cầu kỹ thuật, có thể gây nguy hiểm đến tính mạng của người dân sẽ không được phép hoạt động, cùng với đó là những quy định của pháp luật nhằm điều chỉnh hành vi ấy trong xã hội. Nhưng với những tòa nhà chung cư sau kiểm định, các thông số kỹ thuật cảnh báo ở mức nguy hiểm đến tính mạng người dân như nêu trên lại không có những chế tài hiệu quả để ngăn chặn. Mà ai cũng hiểu nếu để xảy ra sự cố, mức thiệt hại sẽ khủng khiếp đến mức không thể lường trước.
Nghịch lý nữa, với một chung cư cũ xuống cấp, tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp, cư dân... đều có mong muốn chúng được cải tạo để người dân an cư nhưng không hiểu vì sao, với nhiều nguyên nhân tựa như “trên trời rơi xuống” đã khiến những chủ trương, những mong muốn tốt đẹp ấy bị đông cứng lại.
Nhân đây, xin nêu ví dụ về một dự án cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM, địa phương năng động hàng đầu của cả nước, bị đình trệ gần 20 năm khiến doanh nghiệp và người dân khốn đốn. Đó là dự án cải tạo chung cư cũ 350 Hoàng Văn Thụ. Năm 2010 khi được giao làm chủ đầu tư dự án, Công ty CP Đức Khải Tân Bình đã tiến hành bồi thường để di dời 137 hộ dân, bố trí tạm cư cho 20 hộ dân. Công ty cũng đã hoàn tất các thủ tục, từ thủ tục chủ trương đầu tư đến chi trả chi phí tiền tạm cư cho người dân… nhưng đến nay, doanh nghiệp vẫn chưa được thành phố giao đất để thực hiện do vướng... quy hoạch.
Với ngần ấy thời gian chờ đợi, dù ai có lòng dạ có sắt đá đến mấy cũng phải mòn!
Thực tiễn cho thấy, những dây dưa kéo dài trong việc thực hiện chủ trương cải tạo chung cư cũ có nhiều nguyên nhân, nhưng nếu liên tưởng đến lĩnh vực quản lý nhà nước về phương tiện giao thông khi hết niên hạn sử dụng thì có thể nhận xét rằng, một trong những nguyên nhân là trong hệ thống luật pháp hiện nay chưa có sự minh bạch giữa quyền sở hữu lâu dài của người dân về căn hộ chung cư và “tuổi thọ” hữu hạn của căn hộ chung cư ấy.
Để tạo nền tảng cho sự minh bạch này, Nghị quyết số 21-NQ/TW ngày 28/7/2026 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIV đã nêu định hướng giao đất có thời hạn lâu dài đối với đất xây dựng nhà ở thương mại để bán, ưu tiên chủ yếu là nhà chung cư; đối với chung cư xây dựng mới, sẽ quy định thời hạn sử dụng căn hộ chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, gắn với bảo đảm quyền tài sản, chủ sở hữu căn hộ chung cư được quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính để xây dựng mới chung cư theo quy định khi hết thời hạn.
Tại phiên họp Quốc hội ngày 19/8/2026, trong bản dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), lần đầu tiên đưa vào quy định “chung cư có thời hạn” theo thời hạn sử dụng công trình xây dựng và cũng là lần đầu tiên trong lịch sử lập pháp, “tuổi thọ” của căn hộ chung cư được nhiều đại biểu thảo luận, mổ xẻ cặn kẽ nhằm bảo đảm quyền tài sản của chủ sở hữu, đồng thời gắn trách nhiệm và nghĩa vụ của các đối tượng liên quan.
Với tinh thần của Nghị quyết số 21-NQ/TW, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) lần này đã xác định minh bạch hơn về quyền thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ sở hữu căn hộ để xây dựng mới chung cư khi hết thời hạn. Đó là khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thì UBND cấp tỉnh phải chỉ đạo thực hiện việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình nhà chung cư theo quy định của pháp luật xây dựng.
Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế nhà chung cư căn cứ kết luận kiểm định theo quy định của pháp luật xây dựng. Thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xây dựng. Dự thảo cũng giao cho Chính phủ quy định chi tiết trách nhiệm thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư.
Như vậy, khi nội dung trên được Quốc hội ban hành trong Luật Nhà ở mới, quyền sở hữu chung cư và tuổi thọ công trình được xác định minh bạch và công bằng, hy vọng một trong những điểm nghẽn trì trệ trong thực thi chính sách cải tạo chung cư cũ về cơ bản sẽ được giải tỏa.
Trở lại câu chuyện “dở khóc dở cười” của dự án cải tạo chung cư cũ 350 Hoàng Văn Thụ tại TP.HCM. Một câu hỏi đặt ra, tại sao một dự án được chính quyền khởi xướng, doanh nghiệp đồng tình, người dân ủng hộ mà ì ạch đến tận gần 20 năm?
Thông tin trên báo Tuổi Trẻ cho biết, dự án gặp khó khăn liên quan vấn đề quy hoạch. Năm 2009, khi quận mời gọi đầu tư, chung cư có quy mô 18 tầng nhưng theo quy hoạch 1/2000 của quận chỉ là 14 tầng. Vì sự chênh lệch này, Sở KH&ĐT đã đề nghị chủ đầu tư liên hệ với quận lập hồ sơ điều chỉnh quy hoạch. Trên cơ sở giải quyết xong vấn đề quy hoạch mới giải quyết việc gia hạn thời gian thực hiện dự án.
Một giám đốc doanh nghiệp chia sẻ: “Doanh nghiệp chúng tôi bị rất nhiều áp lực. Áp lực từ phía người dân vì chậm thực hiện dự án, áp lực tài chính vì vốn liếng bị chôn vùi trong dự án. Chúng tôi tha thiết mong thành phố tập trung chỉ đạo rốt ráo tháo gỡ vướng mắc về pháp lý. Nếu tháo gỡ sớm thủ tục thì tiến độ cải tạo, xây dựng mới lại chung cư cũ sẽ rất nhanh”. Rất may gần đây, UBND thành phố đã quyết liệt chỉ đạo, ra thời hạn cụ thể giải quyết thủ tục cho dự án này.
Còn một vấn đề nan giải nữa thường xảy ra trong thực tiễn khiến nhiều dự án bị đình trệ, đó là thỏa thuận hệ số bồi thường diện tích thực ở (hệ số K) giữa chủ đầu tư và người dân. Đây là nội dung tác động trực tiếp đến quyền lợi của người dân và nhà đầu tư, đồng thời cũng là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp nhất trong quá trình cải tạo chung cư.
Hệ số K vốn là một định lượng do thỏa thuận tạo nên, phụ thuộc vào hoàn cảnh cụ thể của từng dự án, chính sách hỗ trợ và sự năng động, sáng tạo của từng cấp chính quyền địa phương. Chẳng hạn mới đây, ngày 15/6/2006, HĐND TP Hà Nội đã thông qua Nghị quyết liên quan đến vấn đề này, trong đó quy định hệ số K do chủ đầu tư và chủ sở hữu nhà tự thỏa thuận nhưng không vượt quá 2 lần diện tích sử dụng căn hộ hợp pháp. Trường hợp hai bên không tự thỏa thuận được thì hệ số K được xác định bằng 1 lần đối với các căn hộ từ tầng 2 trở lên; bằng 1,2 lần đối với các căn hộ tầng 1, cùng với đó là các quy định cụ thể được ngân sách hỗ trợ tiền thuê nhà trong thời gian dự án. Chủ đầu tư thực hiện dự án với lợi nhuận định mức tối đa là 15%. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện dự án theo quy định trên, Nhà nước thực hiện thu hồi quyết định giao chủ đầu tư.
Để kết thúc bài viết này, xin lưu ý rằng trong Luật Xây dựng và Luật Nhà ở hiện hành đã quy định “tuổi thọ” của công trình từ nhiều năm nay nhưng trong thực thi đã bị buông lỏng. Vì thế, sự kiện lần đầu tiên đưa quy định “chung cư có thời hạn” vào dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này sẽ góp phần làm minh bạch giữa quyền sở hữu và thời hạn sử dụng để thị trường căn hộ chung cư nói chung và việc cải tạo chung cư cũ nói riêng ngày càng phát triển suôn sẻ và lành mạnh hơn.
