Mô hình quy hoạch đô thị cộng sinh di sản ven sông Dinh hướng đến phát triển bền vững

1. Đặt vấn đề 

1.1. Bối cảnh nghiên cứu 

Trong bối cảnh đô thị hóa nhanh chóng tại Việt Nam, đặc biệt các tỉnh ven biển miền Trung, việc cân bằng giữa bảo tồn di sản văn hóa và phát triển kinh tế - xã hội là thách thức lớn. Khu ven sông Dinh (phường Đô Vinh và Bảo An, nay thuộc tỉnh Khánh Hòa) là điển hình cho xung đột này.

Khu vực sở hữu hệ thống di sản Chăm phong phú, nổi bật là Tháp Po Klong Garai - di tích quốc gia đặc biệt được xây dựng thế kỷ XIII - XIV theo Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch (2016) [1], cùng làng nghề truyền thống, cảnh quan sông nước và giá trị lịch sử gắn với các triều đại phong kiến nhà Nguyễn.

Tuy nhiên, quá trình mở rộng đô thị theo hướng Tây Bắc của Phan Rang - Tháp Chàm từ đầu những năm 2000 đã làm thay đổi mạnh mẽ cấu trúc không gian ven sông Dinh, dẫn đến nguy cơ mất dần bản sắc văn hóa Chăm và tiềm năng du lịch bền vững.

Việc xây dựng mô hình quy hoạch đô thị cộng sinh di sản trở nên cấp thiết nhằm chuyển hóa khu vực từ một “vùng đất bị lãng quên” thành sản phẩm du lịch chất lượng cao, góp phần thực hiện Mục tiêu Phát triển Bền vững số 11 (SDG 11) của Liên Hợp Quốc [6].

1.2. Lịch sử hình thành và phát triển không gian

Khu vực ven sông Dinh có lịch sử hình thành lâu đời, gắn bó mật thiết với văn hóa Chăm. Từ thời phong kiến các Chúa Nguyễn đến trước năm 1975, Phan Rang luôn là lỵ sở của phủ, đạo, rồi tỉnh Ninh Thuận.

Sau năm 1975, đặc biệt từ năm 1976 - 1991, khi tỉnh Ninh Thuận hợp nhất với Bình Thuận và Bình Tuy thành tỉnh Thuận Hải, Phan Rang - Tháp Chàm trở thành thị xã thứ hai của tỉnh. Đến năm 1981, thị xã Phan Rang - Tháp Chàm được tái lập với 9 phường, trong đó có Đô Vinh và Bảo An. Năm 1992, khi tỉnh Ninh Thuận được tái lập, thị xã trở thành tỉnh lỵ.

Sông Dinh thời kỳ này đóng vai trò tuyến giao thông thủy nội địa quan trọng, là nơi hình thành các làng Chăm cổ với hệ thống canh tác và đê điều quy mô nhỏ. Dưới thời Pháp thuộc, dù đô thị hóa manh nha ở trung tâm Phan Rang - Tháp Chàm, khu vực ven sông vẫn bảo tồn được cấu trúc làng truyền thống và bản sắc Chăm.

Việc hoàn thành tuyến đường sắt xuyên Việt và trạm dừng Tháp Chàm đầu thế kỷ XX đã tạo liên kết giao thông lớn với toàn quốc. Sau 1975, đặc biệt từ đầu những năm 2000, TP Phan Rang - Tháp Chàm mở rộng không gian đô thị theo hướng Tây Bắc, kéo theo sự chuyển đổi mạnh mẽ của khu vực ven sông Dinh và quanh Tháp Po Klong Garai.

Nơi đây không chỉ là trung tâm tâm linh của người Chăm mà còn lưu giữ nhiều di tích Chăm còn sót lại, gắn với lễ hội văn hóa dân tộc, cùng các sản phẩm đặc trưng như muối Diêm Điền, thổ cẩm Mỹ Nghiệp, gốm Bầu Trúc, nho Phan Rang… Đây là những tài nguyên nhân văn góp phần quan trọng cho du lịch tỉnh. 

Trong giai đoạn gần đây, hệ thống hạ tầng giao thông quy mô lớn tiếp tục định hình lại không gian khu vực. Tuyến đường bộ cao tốc Bắc - Nam phía Đông đã được đưa vào khai thác, rút ngắn thời gian kết nối với Nha Trang, Cam Ranh và các tỉnh phía Nam, gia tăng áp lực đô thị hóa về phía Tây Bắc và ven sông Dinh [6], đồng thời mở ra cơ hội phát triển du lịch và đầu tư.

Sân bay quân sự Thành Sơn (phường Đô Vinh) đang được định hướng khai thác lưỡng dụng, biến khu vực Đô Vinh - Bảo An thành cửa ngõ hàng không quan trọng. Chủ trương khôi phục tuyến đường sắt răng cưa Tháp Chàm - Đà Lạt (khoảng 84 km) phục vụ du lịch cũng đang được đẩy mạnh, với mục tiêu triển khai trước năm 2030; ga Tháp Chàm được kỳ vọng trở thành điểm đầu kết nối di sản Chăm với cao nguyên Lâm Đồng [6].

Từ ngày 1/7/2025, theo Nghị quyết số 202/2025/QH15 của Quốc hội, tỉnh Ninh Thuận được sáp nhập vào tỉnh Khánh Hòa. Theo đó, phường Đô Vinh và Bảo An chuyển sang đơn vị hành chính thuộc tỉnh Khánh Hòa, đưa khu vực ven sông Dinh vào không gian quy hoạch có quy mô rộng hơn [6], vừa tạo cơ hội liên kết vùng, vừa đặt ra yêu cầu cao hơn về bảo tồn di sản trong bối cảnh đô thị hóa.

1.3. Khoảng trống nghiên cứu và mục tiêu nghiên cứu

Mặc dù đã có một số nghiên cứu về di sản Chăm và phát triển du lịch Khánh Hòa, [3], [4], [5], nhưng chưa có công trình nào tiếp cận theo mô hình “quy hoạch đô thị cộng sinh di sản” (kết hợp hài hòa ba cực: thương mại - du lịch - lịch sử) và áp dụng hệ thống phân vùng bảo tồn UNESCO (Core Zone - Buffer Zone - Transition Zone) một cách cụ thể cho khu ven sông Dinh - Đô Vinh, Bảo An. 

Mục tiêu của nghiên cứu là đưa mô hình quy hoạch đô thị cộng sinh di sản nhằm phát triển bền vững cho khu đô thị di sản ven sông Dinh, phường Đô Vinh và Bảo An, tỉnh Khánh Hòa. Mục tiêu cụ thể là (1) Phân tích giá trị di sản và hiện trạng xung đột bảo tồn - phát triển; (2) Xây dựng khung lý thuyết cộng sinh (CBD - CTD - CHD) và áp dụng phân vùng UNESCO; (3) Đề xuất giải pháp quy hoạch 

Nghiên cứu góp phần bổ sung khung lý thuyết quy hoạch đô thị cộng sinh di sản tại Việt Nam, đồng thời cung cấp mô hình thực tiễn có thể nhân rộng cho các khu di sản ven sông khác. Về thực tiễn, kết quả sẽ hỗ trợ chính quyền tỉnh Khánh Hòa xây dựng quy hoạch chi tiết, thúc đẩy du lịch bền vững, bảo tồn bản sắc Chăm và nâng cao giá trị kinh tế cho cộng đồng địa phương.

2. Khung cơ sở lý thuyết 

2.1. Khái niệm quy hoạch đô thị cộng sinh di sản 

Quy hoạch đô thị di sản cộng sinh xuất phát từ sự nhận thức rằng di sản không nên được xem là một yếu tố tĩnh, tách biệt mà là một động lực năng động trong quá trình phát triển đô thị [2]. Nó tìm cách vượt qua những thách thức do thiếu các chính sách gắn kết, vốn thường dẫn đến sự xuống cấp của di sản đã xây dựng.

Quy hoạch đô thị cộng sinh di sản là cách tiếp cận quy hoạch hiện đại nhấn mạnh mối quan hệ cộng sinh (symbiosis) giữa bảo tồn di sản văn hóa và phát triển đô thị bền vững. Thay vì đối lập giữa “bảo tồn” và “phát triển”, mô hình này coi di sản là tài nguyên sống, có khả năng hỗ trợ lẫn nhau với các chức năng đô thị hiện đại, tạo ra giá trị kinh tế, xã hội và văn hóa lâu dài [13].

Cách tiếp cận này thúc đẩy một mối quan hệ hai chiều, nơi di sản đóng góp vào bản sắc và sự bền vững của thành phố, trong khi quá trình quy hoạch đô thị hỗ trợ bảo tồn và phát huy giá trị của nó.

Khái niệm “cộng sinh” trong quy hoạch đô thị được kế thừa từ lý thuyết sinh thái học và được mở rộng sang lĩnh vực di sản, nhấn mạnh sự tương hỗ, bổ sung và cùng phát triển giữa các yếu tố: di sản lịch sử - văn hóa, không gian đô thị hiện đại và cộng đồng địa phương.  

Các nghiên cứu gần đây cho thấy mối quan hệ cộng sinh giữa di sản và đô thị giúp tăng cường khả năng phục hồi (resilience) trước đô thị hóa nhanh chóng và biến đổi khí hậu, đồng thời góp phần thực hiện các Mục tiêu Phát triển bền vững của Liên Hợp Quốc (SDGs), đặc biệt là SDG 11 - Thành phố và cộng đồng bền vững [7], [14].

Tại Việt Nam, mô hình cộng sinh di sản đã được đề cập trong một số nghiên cứu gần đây, tập trung vào việc cân bằng giữa bảo tồn giá trị lịch sử và khai thác kinh tế du lịch [5].

2.2. Mô hình cộng sinh ba cực (CBD - CTD - CHD)   

Mô hình quy hoạch đô thị cộng sinh di sản tập trung vào việc xây dựng ba khu vực chức năng chính, tồn tại song song và hỗ trợ lẫn nhau:

• Khu thương mại trung tâm (CBD - Creative Business District): Tập trung phát triển kinh tế, thương mại và không gian sáng tạo mới, thúc đẩy đổi mới, dịch vụ hỗ trợ, tạo việc làm và tăng thu nhập cho cộng đồng. Không gian được thiết kế linh hoạt, tích hợp yếu tố văn hóa địa phương. 

• Khu du lịch trung tâm (CTD - Cultural Tourism District): Tập trung thu hút du khách và phát triển dịch vụ, với không gian tiếp biến văn hóa (cultural hybridization space). Khu vực này phát triển các sản phẩm du lịch đa dạng (văn hóa, lịch sử, trải nghiệm, học tập - nghiên cứu) theo cơ chế “du lịch nuôi di sản”. 

• Khu lịch sử trung tâm (CHD - Cultural Heritage District): Tập trung bảo tồn và tôn vinh giá trị lịch sử - văn hóa, là không gian lưu giữ (preservation space). Khu vực này bảo vệ tính xác thực (authenticity) và toàn vẹn (integrity) của di sản, ưu tiên phục hồi di sản Chăm, cảnh quan sông nước và làng nghề truyền thống.

Bảng 1.  So sánh ba khu vực trong mô hình quy hoạch đô thị cộng sinh di sản

Việc thiết lập ba khu vực riêng biệt nhưng có mối liên kết chặt chẽ (qua hệ thống giao thông, không gian công cộng và tuyến du lịch) nhằm đảm bảo ba yếu tố kinh tế - du lịch - bảo tồn tồn tại và phát triển hài hòa, bền vững. 

2.3. Hệ thống phân vùng bảo tồn UNESCO và cách áp dụng vào quy hoạch đô thị di sản 

UNESCO phát triển hệ thống phân vùng bảo tồn để bảo vệ di sản thế giới, gồm ba vùng chính:

• Vùng lõi: Tập trung các giá trị nổi bật toàn cầu (Outstanding Universal Value - OUV), bảo vệ tuyệt đối, không cho phép xây dựng mới, chỉ phục hồi giữ nguyên tính xác thực (authenticity) và toàn vẹn (integrity).

• Vùng đệm: Bao quanh vùng lõi, bảo vệ bối cảnh không gian, tầm nhìn và mối liên kết văn hóa - tự nhiên. phát triển được kiểm soát chặt chẽ về chiều cao, mật độ, vật liệu. Đây là công cụ quan trọng kiểm soát rủi ro từ đô thị hóa và du lịch.

• Vùng chuyển tiếp: Cho phép phát triển linh hoạt hơn, tích hợp du lịch bền vững, cộng đồng, nông nghiệp cảnh quan, tạo sự kết nối hài hòa với đô thị xung quanh.

Hệ thống này đã được áp dụng thành công tại nhiều di sản đô thị, chẳng hạn như Trung tâm lịch sử Cordoba (Tây Ban Nha) - nơi vùng lõi bảo vệ chặt chẽ quần thể kiến trúc Hồi giáo - La Mã - Kitô giáo, vùng đệm kiểm soát phát triển thương mại, và vùng chuyển tiếp hỗ trợ du lịch bền vững; hoặc phố cổ Hội An (Việt Nam) [9], [11].

2.4. Các lý thuyết hỗ trợ:

Phát triển bền vững và SDGs, đặc biệt SDG 11(Thành phố và cộng đồng bền vững) và SDG 8 (việc làm bền vững và tăng trưởng kinh tế), nhấn mạnh vai trò của di sản văn hóa như động lực cho phát triển bao trùm và bền vững.

Du lịch di sản cộng đồng và kinh tế trải nghiệm: Di sản không chỉ là đối tượng bảo tồn mà còn là tài nguyên tạo ra trải nghiệm chân thực cho du khách, góp phần nâng cao sinh kế cộng đồng. Tiếp biến văn hóa (cultural hybridization): Cho phép sự giao thoa giữa bản sắc truyền thống (văn hóa Chăm, sông Dinh) với yếu tố hiện đại, tạo ra không gian sống động.

Câu chuyện không gian (spatial narrative): Xây dựng “câu chuyện hành trình” để kết nối di sản với cộng đồng và du khách, tăng cường giá trị cảm xúc và nhận diện nơi chốn. Historic Urban Landscape (HUL) Recommendation của UNESCO (2011) [8], [10]: Khuyến nghị tích hợp bảo tồn di sản đô thị vào quy hoạch phát triển bền vững tổng thể, coi di sản là một phần của cảnh quan đô thị sống động.

Các lý thuyết này tạo nên khung phân tích toàn diện, giúp chuyển hóa khu ven sông Dinh từ “vùng đất bị lãng quên” thành không gian đô thị di sản cộng sinh, hài hòa giữa bảo tồn giá trị Chăm cổ và phát triển kinh tế - du lịch hiện đại.

3. Thực trạng khu vực nghiên cứu 

Khu vực nghiên cứu nằm trong ranh giới hành chính của hai phường Đô Vinh và Bảo An (thuộc TP Phan Rang  -  Tháp Chàm, tỉnh Khánh Hòa). Theo đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, ranh giới được xác định rõ như sau:

• Phía Bắc: giáp cụm công nghiệp Tháp Chàm và ruộng lúa;

• Phía Nam: giáp sông Dinh (sông Cái Phan Rang);

• Phía Đông: giáp khu dân cư phường Đô Vinh;

• Phía Tây: giáp huyện Ninh Sơn.

Tổng diện tích lập quy hoạch là 317,70 ha, trong đó: phường Đô Vinh: 292,3 ha (chiếm 92%) và phường Bảo An: 25,40 ha (chiếm 8%).

Quy mô dân số hiện trạng khoảng 11.280 người. Khu vực nằm ở vị trí chuyển tiếp quan trọng, là cửa ngõ ra biển của cao nguyên Lâm Đồng, đồng thời là một phần của vùng du lịch Khánh Hòa - Lâm Đồng.

Nội dung nghiên cứu & phương pháp đánh giá  

Giá trị văn hóa Chăm nổi bật Khu ven sông Dinh là không gian gắn bó mật thiết với văn hóa Chăm. Nổi bật nhất là Tháp Po Klong Garai (di tích quốc gia đặc biệt, thế kỷ XIII - XIV) trung tâm tâm linh của người Chăm.

Khu vực còn lưu giữ hệ thống di tích Chăm, công trình tôn giáo - tín ngưỡng, cùng các làng nghề truyền thống tiêu biểu: gốm Bầu Trúc, thổ cẩm Mỹ Nghiệp và Ga Tháp Chàm. Sông Dinh đóng vai trò lịch sử quan trọng như tuyến giao thông thủy nội địa và không gian sinh hoạt cộng đồng Chăm cổ. Các giá trị này tạo nên bản sắc văn hóa độc đáo, là nền tảng để phát triển du lịch di sản.

Nhà ga Tháp Chàm: có giá trị lâu đời, là nơi đến và đi của dòng di chuyển từ nam và bắc. Trong định hướng sẽ khôi phục tuyến đường sắt răng cưa trên tuyến trước đây đi Đà lạt, Ga tháp chàm trở thành một hub giao thông quan trong trong việc vận chuyển khách du lịch và hàng hóa.

Bảng 2. Phân tích SWOT khu vực ven sông Dinh - Đô Vinh và Bảo An 

Phân tích các tách lớp các giá trị tại khu vực nghiên cứu.

Hiện trạng sử dụng đất chủ yếu là đất nông nghiệp, đất ở và một phần đất công nghiệp. Theo phân tích khu vực vẫn giữ cấu trúc làng truyền thống xen lẫn với các hoạt động sản xuất nhỏ lẻ. Hệ thống hạ tầng xã hội và kỹ thuật còn hạn chế: thiếu không gian công cộng, không gian cảnh quan ven sông và hạ tầng du lịch chuyên biệt. Giao thông chủ yếu phụ thuộc vào đường bộ hiện hữu, chưa khai thác tối đa tiềm năng về cảnh quan ven thủy sông Dinh.

Phân tích SWOT

Áp dụng khung Historic Urban Landscape (HUL) của UNESCO [8], [10] kết hợp với mô hình cộng sinh ba cực (CBD - CTD - CHD) để xác định vùng lõi (Core Zone), vùng đệm (Buffer Zone) và vùng chuyển tiếp (Transition Zone) đánh giá.

Các xung đột chính hiện nay là sự đối lập giữa bảo tồn di sản (đặc biệt vùng lõi Tháp Po Klong Garai) với nhu cầu phát triển kinh tế - đô thị và áp lực công nghiệp lân cận. Khu vực đang ở giai đoạn “bị quên lãng” dù có tiềm năng lớn, đòi hỏi mô hình quy hoạch cộng sinh di sản để chuyển hóa thành điểm sáng du lịch bền vững.

Phân tích hiện trạng cho thấy khu ven sông Dinh - Đô Vinh và Bảo An có nền tảng di sản mạnh nhưng đang đối mặt với nguy cơ suy thoái nếu không có giải pháp quy hoạch đồng bộ. Kết quả này là cơ sở quan trọng để đề xuất mô hình cộng sinh ba cực (CBD - CTD - CHD) và phân vùng UNESCO ở các phần sau. 

4. Các bài học kinh nghiệm về mô hình của quy hoạch đô thị cộng sinh di sản

Mô hình thành công nhất được tham chiếu trong đồ án là Trung tâm lịch sử Cordoba (Tây Ban Nha) - di sản thế giới UNESCO năm 1994. Cordoba là điển hình của quy hoạch đô thị cộng sinh di sản với ba tầng văn hóa chồng chéo (La Mã - Hồi giáo -Kitô giáo) trên diện tích khoảng 80 ha vùng lõi [11].

• Phân vùng UNESCO: Vùng lõi (Core Zone) bảo vệ tuyệt đối quần thể kiến trúc Mezquita-Catedral và các di tích Hồi giáo; vùng đệm (Buffer Zone) kiểm soát chặt mật độ xây dựng, chiều cao công trình và vật liệu; vùng chuyển tiếp (Transition Zone) cho phép phát triển du lịch bền vững, thương mại và nhà ở hiện đại.

• Mô hình cộng sinh ba cực: Khu lịch sử trung tâm (CHD) tập trung bảo tồn và trưng bày; khu du lịch trung tâm (CTD) phát triển tuyến trải nghiệm sông Guadalquivir và lễ hội; khu thương mại trung tâm (CBD) tích hợp không gian sáng tạo, dịch vụ cao cấp mà không phá vỡ bản sắc.

• Câu chuyện không gian: Cordoba xây dựng “câu chuyện hành trình” xuyên suốt từ di tích cổ đến không gian hiện đại, kết hợp du lịch học thuật, văn hóa và trải nghiệm, mang lại doanh thu du lịch ổn định mà vẫn giữ tính xác thực (authenticity) và toàn vẹn (integrity). 

Ngoài Cordoba, kinh nghiệm từ phố cổ Hội An (Việt Nam) cũng cho thấy hiệu quả của việc kết hợp phân vùng UNESCO với du lịch cộng đồng: vùng lõi 30 ha bảo tồn nghiêm ngặt để duy trì kiến trúc, cảnh quan và hoạt động văn hóa truyền thống; trong khi các vùng đệm cho phép phát triển dịch vụ lưu trú, thương mại, ẩm thực và không gian trải nghiệm cộng đồng với mật độ phù hợp.

Cách phân vùng này giúp giảm áp lực tập trung khách tại khu phố cổ, phân tán dòng du lịch ra các khu vực ven sông, làng nghề và vùng sinh thái lân cận, từ đó tạo ra mạng lưới kinh tế du lịch đa dạng hơn. Đồng thời, việc kiểm soát chiều cao công trình, mật độ xây dựng và lưu lượng giao thông theo từng phân khu cũng góp phần duy trì bản sắc đô thị lịch sử, nâng cao chất lượng không gian công cộng và tạo nền tảng cho phát triển du lịch bền vững lâu dài.

Từ Cordoba và các mô hình tương tự, có thể rút ra 5 bài học chính áp dụng trực tiếp cho khu vực nghiên cứu (317,70 ha):

• Phải áp dụng nghiêm ngặt hệ thống phân vùng UNESCO để bảo vệ Tháp Po Klong Garai và di tích Chăm làm vùng lõi.

• Xây dựng mối quan hệ cộng sinh rõ ràng giữa ba khu CBD - CTD - CHD, trong đó CHD cung cấp bản sắc, CTD tạo giá trị kinh tế từ du lịch 4 loại hình (học tập - nghiên cứu, văn hóa - lịch sử, tham quan - khám phá, trải nghiệm), CBD hỗ trợ nguồn lực tài chính.

• Xây dựng “câu chuyện hành trình khởi tại và kết nối di sản với văn hóa sông Dinh” làm sợi chỉ đỏ, biến sông Dinh thành trục không gian chính giống như sông Guadalquivir ở Cordoba.

• Kiểm soát chặt chẽ mật độ, chiều cao và vật liệu xây dựng trong vùng đệm để tránh đô thị hóa mất bản sắc Chăm.

• Huy động cộng đồng Chăm tham gia quản lý và khai thác du lịch, đảm bảo lợi ích kinh tế quay trở lại bảo tồn di sản. 

5. Đề xuất mô hình quy hoạch đô thị cộng sinh di sản

5.1. Quan điểm và nguyên tắc phát triển:

Chiến lược cho khu nghiên cứu là xây dựng “Khu đô thị di sản cộng sinh ven sông Dinh - Đô thị Chăm sống động, bền vững và khác biệt”, trở thành điểm sáng du lịch di sản của tỉnh Khánh Hòa đến năm 2040, tầm nhìn 2050. 

Nguyên tắc phát triển cốt lõi đầu tiên là cộng sinh (symbiosis), lấy di sản là động lực, phát triển đô thị là công cụ hỗ trợ. Bảo tồn tính xác thực (authenticity) và toàn vẹn (integrity) theo tiêu chí UNESCO. Phát triển du lịch bền vững 4 loại hình: học tập - nghiên cứu; văn hóa - lịch sử; tham quan - khám phá; trải nghiệm. Kết nối không gian sông Dinh làm trục chính, biến sông từ “rào cản” thành “sợi dây liên kết”. Nguyên tắc cuối cùng là huy động cộng đồng Chăm tham gia trực tiếp vào quản lý và hưởng lợi.

5.2. Phân vùng chức năng theo mô hình UNESCO: Dựa trên hệ thống phân vùng bảo tồn UNESCO và diện tích 317,70 ha của khu vực, đề xuất phân chia như sau:

• Vùng lõi - khoảng 25 - 30 ha: Tập trung quanh Tháp Po Klong Garai và các di tích Chăm cốt lõi. Bảo vệ tuyệt đối, cấm xây dựng mới, chỉ cho phép phục hồi và trưng bày. Đây là không gian lưu giữ giá trị Outstanding Universal Value (OUV).

• Vùng đệm - khoảng 120 - 130 ha: Bao quanh vùng lõi, kiểm soát chặt chẽ chiều cao công trình (≤ 3-5 tầng), mật độ xây dựng và vật liệu (ưu tiên vật liệu truyền thống Chăm). Khu vực này bảo vệ bối cảnh không gian và tầm nhìn từ Tháp Po Klong Garai ra sông Dinh.

• Vùng chuyển tiếp - khoảng 160 - 170 ha: Phần còn lại của 317,70 ha, cho phép phát triển linh hoạt với các chức năng du lịch, thương mại, nhà ở và nông nghiệp cảnh quan. Đây là nơi kết nối hài hòa với đô thị hiện hữu và huyện Ninh Sơn.

Phân vùng được thể hiện trên bản đồ quy hoạch phân khu 1/2000 đề xuất, đảm bảo tính liên tục không gian và kiểm soát rủi ro đô thị hóa.

5.3. Thiết kế ba khu vực cộng sinh: CBD - CTD - CHD mô hình cộng sinh ba cực được bố trí đồng bộ trong 317,70 ha, tận dụng ranh giới hiện trạng (ven sông Dinh phía Nam, cụm công nghiệp phía Bắc):

• CHD - Khu lịch sử trung tâm (Cultural Heritage District): Vùng lõi + một phần vùng đệm (khoảng 80 ha). Tập trung bảo tồn Tháp Po Klong Garai, di tích Chăm, làng nghề gốm Bầu Trúc và thổ cẩm Mỹ Nghiệp. Không gian lưu giữ, ưu tiên phục hồi cảnh quan truyền thống.

• CTD - Khu du lịch trung tâm (Cultural Tourism District): Phần lớn vùng đệm và một phần vùng chuyển tiếp dọc sông Dinh (khoảng 120 ha). Phát triển các sản phẩm du lịch trải nghiệm, tuyến du lịch thủy bộ, không gian tiếp biến văn hóa.

• CBD - Khu thương mại trung tâm (Creative Business District): Phần chuyển tiếp phía Bắc và Đông (khoảng 110 ha). Tập trung dịch vụ sáng tạo, thương mại, nhà ở hiện đại, hỗ trợ kinh tế cho hai khu kia.                          

Ba khu vực được liên kết chặt chẽ qua hệ thống không gian công cộng và trục sông Dinh, tạo mối quan hệ cộng sinh: CHD cung cấp bản sắc, CTD tạo giá trị kinh tế, CBD cung cấp nguồn lực tài chính.

5.4. Xây dựng “Câu chuyện hành trình khởi tại và kết nối di sản với văn hóa sông Dinh” “Câu chuyện hành trình” là sợi chỉ đỏ của mô hình, được thiết kế theo tuyến “Từ quá khứ Chăm cổ - qua hiện tại sông Dinh - đến tương lai đô thị sinh thái”. Du khách bắt đầu từ CHD (Tháp Po Klong Garai), trải nghiệm lễ hội Chăm và làng nghề truyền thống → di chuyển dọc sông Dinh bằng thuyền (CTD) để khám phá cảnh quan sông nước, canh tác truyền thống và các điểm dừng chân trải nghiệm → kết thúc tại CBD với không gian sáng tạo, dịch vụ cao cấp và triển lãm hiện đại. Câu chuyện được kể qua 4 loại sản phẩm du lịch Du lịch học tập - nghiên cứu (hội thảo, khảo cổ), du lịch văn hóa – lịch sử (lễ hội, di tích), du lịch tham quan – khám phá (tuyến sông, tháp, du lịch trải nghiệm (làm gốm, dệt thổ cẩm, ở homestay Chăm).

6. Bàn luận và kết luận

Mô hình quy hoạch đô thị cộng sinh di sản đề xuất góp phần cân bằng hài hòa giữa bảo tồn và phát triển, tạo động lực kinh tế bền vững cho cộng đồng và bảo vệ bản sắc văn hóa Chăm.

Về nguồn lực tài chính, mô hình hướng tới cơ chế chia sẻ đa nguồn lực. Khu vực tư nhân (doanh nghiệp, hộ gia đình Chăm, nhà đầu tư) sẽ tham gia thông qua khai thác giá trị kinh tế từ du lịch và dịch vụ, tạo dòng vốn tự chủ.

Trong khi đó, Nhà nước đóng vai trò dẫn dắt, chịu trách nhiệm đầu tư hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng và cung cấp tài trợ, trợ cấp cho các hoạt động bảo tồn cốt lõi, đặc biệt với di tích quốc gia như Tháp Po Klong Garai. Việc kết hợp vốn nhà nước và vốn tư nhân theo hình thức hợp tác công-tư (PPP) là yếu tố then chốt đảm bảo tính khả thi và bền vững lâu dài.

* Tiêu đề do Tòa soạn đặt ► Mời xem file PDF tại đây

TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 2499/QĐ-TTg ngày 22/12/2016 về việc xếp hạng di tích quốc gia đặc biệt, 2016.
[2] PC Guzmán, AR Pereira Roders and BJF Colenbrander. Bridging the gap between urban development and cultural heritage protection. Proceedings of the 34th Annual Conference of the International Association for Impact Assessment (IAIA14), pp. 1-6, 2014.
[3] LN Phương and LH Phương. Mô hình và mô thức bảo tồn bền vững di sản đô thị. Tạp chí Khoa học Đại học Huế, vol. 25, no. 1D, tr. 197-210, 2024. Internet: https://jos.husc.edu.vn/UPLOADS/numbers/64/998_fulltext_bai_14_-_le_nguyen_phuong.pdf, (truy cập tháng 6/2026).
[4] QD Tuyen. Heritage Conservation and Tourism Development at Cham Sacred Sites in Vietnam: Living Heritage Has A Heart. Singapore: Springer, 2023.
[5] Tạp chí Kiến trúc. Mô hình, mô thức và các vấn đề liên quan đến quy hoạch di sản. Internet: https://www.tapchikientruc.com.vn/chuyen-muc/mo-hinh-mo-thuc-va-cac-van-de-lien-quan-den-quy-hoach-di-san.html, (truy cập tháng 6/2026).
[6] Thủ tướng Chính phủ. Quyết định số 1319/QĐ-TTg ngày 10/11/2023 về việc phê duyệt Quy hoạch tỉnh Ninh Thuận thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050, 2023.
[7] C Tweed and M Sutherland. Built cultural heritage and sustainable urban development. Landscape and Urban Planning, vol. 83, no. 1, pp. 62-69, 2007, doi: 10.1016/j.landurbplan.2007.05.008.
[8] UNESCO. Recommendation on the Historic Urban Landscape. Paris: UNESCO, 2011. Internet: https://whc.unesco.org/en/hul/, (truy cập tháng 6/2026).
[9] UNESCO. Operational Guidelines for the Implementation of the World Heritage Convention. UNESCO, 2013. Internet: https://whc.unesco.org/archive/opguide13-en.pdf, (truy cập tháng 6/2026).
[10] UNESCO. Historic Urban Landscape approach explained. Internet: https://whc.unesco.org/en/news/1026/,( truy cập tháng 6/2026.
[11] UNESCO World Heritage Centre. Historic Centre of Cordoba. UNESCO, 1984, extended 1994. Internet: https://whc.unesco.org/en/list/313/, (truy cập tháng 5/2026).
[12] United Nations. Transforming our world: The 2030 Agenda for Sustainable Development. New York: United Nations, 2015.
[13] S Viola. Built Heritage Repurposing and Communities Engagement: Symbiosis, Enabling Processes, Key Challenges. Sustainability, vol. 14, no. 4, art. no. 2320, 2022, doi: 10.3390/su14042320.
[14] Y Yu et al. Construction of symbiosis corridors for heritage resources and optimization of conservation strategies in the basin: A case study of the Yellow River basin in Shandong, China. Ecological Indicators, vol. 178, art. no. 113962, 2025.