Năm 2026 - Rộng cửa đón làn sóng nhà ở xã hội
Đến nay đã xấp xỉ 3 năm kể từ ngày 03/4/2023, khi Thủ tướng Chính phủ ký Quyết định số 338/QĐ-TTg, lộ trình thực hiện mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH luôn luôn gặp nhiều trắc trở. Nguồn vốn thiếu hụt; thủ tục đầu tư rườm rà; chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thiếu nhất quán; quy trình thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch nặng nề, cứng nhắc; chính quyền nhiều địa phương ngần ngại, thiếu nỗ lực... thì khi bước sang năm 2026, mọi sự đã quang đãng, sạch sẽ hơn rất nhiều.
Xin bắt đầu từ Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội có hiệu lực từ ngày 01/6/2025 với những quy định thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển NƠXH trên phạm vi toàn quốc.
Một câu hỏi được đặt ra, tại sao phải thí điểm mà không là văn bản pháp quy chính thức?
Thông thường trong thực tiễn, có một số chính sách chưa có tiền lệ, cần có những nghiên cứu, thu thập dữ liệu, tìm ra phương án tối ưu nhất cho các dự án quy mô lớn, giúp hoàn thiện chính sách trước khi áp dụng rộng rãi thì thường được thí điểm. Đây sẽ là môi trường thử nghiệm các ý tưởng mới, cơ chế đặc thù trong phạm vi có thể kiểm soát được, đánh giá hiệu quả thực tế, rút kinh nghiệm, giảm thiểu rủi ro trước khi nhân rộng cho cả nước.
Phát triển NƠXH tại Việt Nam hiện nay là chính sách lớn của Đảng và Nhà nước, liên quan đến sử dụng nhiều nguồn lực từ tài sản công, đồng thời liên quan đến cuộc sống của hàng triệu người dân đang gặp khó khăn về nhà ở. Chính vì thế cần phải thí điểm.
Ta hãy thử soát lại nội dung cho phép được thí điểm sẽ dễ dàng thấy nó rộng đến mức nào? Đó là các lĩnh vực:
a) Quỹ nhà ở quốc gia;
b) Giao chủ đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu đối với dự án đầu tư xây dựng NƠXH, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân không sử dụng vốn đầu tư công;
c) Lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch chi tiết dự án đầu tư xây dựng NƠXH;
d) Thủ tục đầu tư xây dựng NƠXH;
đ) Xác định giá bán, giá thuê mua NƠXH;
e) Điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH;
g) Thuê NƠXH, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp;
h) Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển NƠXH.
Theo phân tích của các chuyên gia, sự ảnh hưởng của mỗi một lĩnh vực thí điểm trên đây là rất lớn. Chẳng hạn, chỉ riêng mục Quỹ nhà ở quốc gia, Chính phủ đã phải ban hành hẳn một văn bản pháp quy quan trọng để triển khai, đó là Nghị định số 302/2025/NĐ-CP quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia và biện pháp thi hành. Hoặc như việc thực hiện giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu hy vọng sẽ cắt giảm được khoảng 200 ngày chờ đợi thủ tục hành chính, tương ứng khoảng 70% thời gian; việc không yêu cầu thực hiện bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết sẽ cắt giảm được 65 ngày so với quy định hiện hành…
Thủ tục đầu tư kéo dài vốn là nỗi ám ảnh nặng nề nhiều năm đối với các chủ đầu tư thì nay đã được dọn dẹp về cơ bản. Có được kết quả này, thiết nghĩ cũng nên ghi nhận thông tin sau đây: Trong báo cáo kết quả năm 2025, Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) đã để lại một dấu ấn đậm nét trong công tác xây dựng thể chế với việc tham mưu ban hành 06 văn bản quy phạm pháp luật quan trọng, trọng tâm là Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội.
Một trong những hy vọng lớn nhất nhưng cũng để lại thất vọng nhiều nhất trên lộ trình thực hiện mục tiêu xây dựng 1 triệu căn hộ NƠXH của Chính phủ là tiến độ giải ngân gói tín dụng ưu đãi trị giá 145.000 tỷ đồng (ban đầu là 120.000 tỷ đồng) nhằm hỗ trợ các đối tượng NƠXH. Sau gần 3 năm triển khai, chỉ mới khoảng 3% niềm hy vọng này trở thành hiện thực.
Cũng không thể trách cứ các ngân hàng vì họ cũng là doanh nghiệp, nguồn tiền huy động từ xã hội khi quay vòng đều phải đạt mục tiêu sinh lời và phòng ngừa rủi ro nên sự thận trọng và kém mặn mà là không thể tránh khỏi.
Chính vì thế, cần phải có một bước đột phá về nguồn lực vật chất để tạo bước nhảy vọt trong tiến độ phát triển NƠXH tại Việt Nam. Và Quỹ nhà ở quốc gia được thành lập ngày 19/11/2025 theo Nghị định số 302/2025/NĐ-CP của Chính phủ.
Tại đây, một nguồn lực khổng lồ từ tài sản công đã được phép huy động và chỉ xin dẫn ra 3 nguồn quan trọng.
Thứ nhất, nguồn vốn hoạt động của Quỹ nhà ở trung ương được hình thành từ vốn Ngân sách nhà nước; vốn hình thành từ tiếp nhận nguồn hỗ trợ tự nguyện, nguồn đóng góp của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước; các nguồn huy động hợp pháp khác. Trong đó, vốn ngân sách nhà nước bao gồm điều lệ do ngân sách trung ương cấp từ nguồn vốn đầu tư công lần đầu tối thiểu là 5.000 tỷ đồng ngay sau khi được thành lập và được nâng mức vốn điều lệ lên tối thiểu là 10.000 tỷ đồng trong 03 năm tiếp theo kể từ ngày được thành lập.
Ngoài ra, vốn còn được cấp bổ sung từ Ngân sách nhà nước cho cải tạo, sửa chữa, quản lý vận hành NƠXH trong trường hợp tiền thuê nhà, tiền kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án đầu tư xây dựng NƠXH (nếu có) không đủ bù đắp chi phí…
Thứ hai, nguồn vốn hoạt động của Quỹ nhà ở địa phương cũng được hình thành từ các nguồn vốn hoạt động như của Quỹ nhà ở trung ương nhưng có thêm một nguồn rất quan trọng nữa, đó là vốn được trích từ số tiền bán nhà ở thuộc tài sản công do địa phương đang quản lý sau khi trừ chi phí hợp lý và vốn được trích từ số tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH do chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị thực hiện nghĩa vụ NƠXH theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Thứ ba, theo quy định tại điểm b khoản 4 Điều 12 của Nghị quyết số 201/2025/QH15, khi giao tổ chức khác thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH hoặc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật để làm nhà ở thương mại và trích số tiền tương đương giá trị quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất này vào Quỹ nhà ở quốc gia trong trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị không đề xuất trực tiếp đầu tư xây dựng NƠXH tại quỹ đất này…
Từ đây có thể dễ dàng nhận thấy từ những công cụ mới này, trong giai đoạn tới, Nhà nước sẽ nắm quyền chủ động trên chặng đường cán đích 1 triệu căn hộ NƠXH đến năm 2030.
Với những phân tích trên có thể thấy, không phải ngẫu nhiên mà ngay trong những ngày đầu năm 2026, Hà Nội đã ra công bố lựa chọn nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng khoảng 120.000 căn NƠXH trên địa bàn thành phố giai đoạn 2026-2030, trong khi kế hoạch thực hiện xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH được giao chỉ 56.200 căn.
Cách làm của Hà Nội lần này rất đáng để các địa phương xem xét và học hỏi bởi một kế hoạch chi tiết cùng thời hạn thực hiện (deadline) cụ thể. Tức là con số 120.000 căn NƠXH được phân định công khai và định vị tại 39 địa điểm và địa phương trên địa bàn thành phố, nơi đã được nghiên cứu, thống kê và dự báo có nhu cầu cao và cấp bách về NƠXH. Tiến độ dự kiến khoảng 3 năm đối với các khu đất đã hoàn thành giải phóng mặt bằng và khoảng 4 năm đối với các khu đất chưa hoàn thành giải phóng mặt bằng.
Trong mỗi địa điểm đều thông tin khá chi tiết về vị trí khu đất, địa điểm, diện tích đất, mật độ xây dựng, tầng cao, dân số, tổng diện tích sàn, số tầng hầm dự kiến, sơ bộ tổng mức đầu tư hoặc tổng vốn đầu tư...
Các dự án được xác định đầu tư trong đợt này đều được bám sát điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội, các quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 đã được UBND thành phố phê duyệt.
Tất cả các thông tin liên quan đến dự án được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND thành phố.
