Nền tảng để phát triển NƠXH theo hướng hiệu quả và bền vững

Theo dự thảo đang được lấy ý kiến, Quỹ Nhà ở quốc gia ở Trung ương do Chính phủ thành lập, giao Bộ Xây dựng quản lý. Quỹ nhà ở địa phương được giao cho các Sở Xây dựng điều hành tại từng tỉnh, thành. Đây sẽ là tổ chức tài chính ngoài ngân sách, hoạt động như doanh nghiệp 100% vốn Nhà nước; là bước đi quan trọng giúp tách bạch chức năng quản lý và vận hành NƠXH ra khỏi ngân sách Nhà nước, tạo điều kiện cho các địa phương chủ động hơn.

Quỹ nhà ở Trung ương sẽ được cấp vốn điều lệ ban đầu ít nhất 5 nghìn tỷ đồng từ ngân sách và nâng lên tối thiểu 10 nghìn tỷ đồng trong vòng 3 năm kể từ khi thành lập. Ngoài vốn ngân sách, quỹ này còn có thể huy động từ nhiều kênh như: đóng góp tự nguyện từ tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước; tiền thu từ bán nhà ở thuộc tài sản công; lợi nhuận từ hoạt động của quỹ và các nguồn hợp pháp khác.

Về căn cứ đề xuất vốn điều lệ của quỹ nhà ở trung ương, theo Bộ Xây dựng, mục tiêu phấn đấu đến năm 2030, trên địa bàn cả nước hoàn thành khoảng 1.062.200 căn NƠXH. Theo đó, chi phí bình quân để đầu tư xây dựng 1 căn hộ cho thuê, diện tích trung bình khoảng 60 m2 khoảng 1 tỷ đồng (bao gồm chi phí đầu tư xây dựng nhà chung cư, chi phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật được phân bổ cho nhà chung cư và các chi phí khác). Dự kiến giai đoạn 2026 - 2030, sẽ đầu tư xây dựng khoảng 10 nghìn căn hộ từ quỹ nhà ở quốc gia để cho thuê. Như vậy, việc quy định vốn điều lệ do ngân sách trung ương cấp lần đầu tối thiểu là 5 nghìn tỷ đồng và nâng mức vốn điều lệ lên tối thiểu là 10 nghìn tỷ đồng trong những năm tiếp theo là phù hợp với yêu cầu thực tiễn.

Bên cạnh đó, quỹ cũng được bổ sung vốn từ giá trị tài sản là quỹ đất được hình thành qua nghĩa vụ của các dự án thương mại, khi thực hiện trách nhiệm phát triển nhà ở xã hội theo luật định.

Điểm đáng chú ý là Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ hoạt động theo mô hình doanh nghiệp, tức có bộ máy điều hành riêng, linh hoạt trong vận hành, nhưng vẫn chịu giám sát chặt chẽ từ cơ quan chủ quản là Bộ Xây dựng hoặc UBND tỉnh/thành phố. Giám đốc điều hành quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng bổ nhiệm, đảm bảo tính nhất quán trong chính sách và vận hành hiệu quả.

Quỹ Nhà ở quốc gia thực hiện đầu tư xây dựng dự án NƠXH độc lập đối với mỗi dự án có thời hạn không quá 5 năm; dự án đầu tư xây dựng NƠXH đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để cho thuê đối với mỗi dự án có thời hạn không quá 7 năm.

Quỹ thực hiện đầu tư, tạo lập nhà ở phải phù hợp với mục tiêu hoạt động của Quỹ và chỉ chịu trách nhiệm về khoản nợ và nghĩa vụ tài sản khác của Quỹ trong phạm vi số vốn đã đầu tư.

Đối với phần diện tích kinh doanh dịch vụ, thương mại trong dự án đầu tư xây dựng NƠXH do Quỹ trực tiếp đầu tư xây dựng hoặc tạo lập thì việc quản lý, kinh doanh được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Thủ tục đầu tư xây dựng NƠXH, sử dụng nguồn vốn từ quỹ nhà ở quốc gia được thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư công. Trước khi mua NƠXH, nhà ở thương mại để bố trí cho các đối tượng thuê, Quỹ phải lập dự án mua NƠXH, nhà ở thương mại; Bộ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định chủ trương đầu tư mua NƠXH, nhà ở thương mại.

Giá mua NƠXH, nhà ở thương mại do người quyết định đầu tư quyết định trên cơ sở giá bán nhà ở của chủ đầu tư, tham khảo giá mua bán nhà ở trên thị trường và kết quả thẩm định giá của đơn vị có chức năng thẩm định giá tại thời điểm mua nhà ở.

Đối với các địa phương, Quỹ sẽ có cơ chế cấp vốn riêng từ ngân sách địa phương sau khi được HĐND thông qua, kèm theo nguồn bổ sung từ việc định giá quỹ đất tài sản mà các chủ đầu tư phải giao nộp khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH …

Có thể thấy, Nghị quyết 201/2025/NQ-QH15 là bước cụ thể hóa quan trọng trong chủ trương phát triển NƠXH, nhằm đáp ứng nhu cầu an cư cấp thiết của người lao động, người thu nhập thấp. Các quy định thí điểm đi kèm đã thiết lập khung pháp lý rõ ràng cho việc thuê và sử dụng NƠXH, nhà lưu trú công nhân, góp phần nâng cao đời sống người lao động và thu hút đầu tư vào KCN. Đây cũng là nền tảng để nhân rộng mô hình NƠXH theo hướng hiệu quả và bền vững.

Tuy nhiên, trên cơ sở quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 và các văn bản quy định chi tiết, các địa phương cần khẩn trương chỉ đạo các cơ quan chuyên môn, chủ đầu tư dự án NƠXH trên địa bàn thực hiện các cơ chế, chính sách tại Nghị quyết….;  Bổ sung chỉ tiêu hoàn thành NƠXH năm 2025 và các năm tiếp theo đến năm 2030 được Thủ tướng Chính phủ giao vào hệ thống chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; Thực hiện rà soát, cập nhật và bổ sung quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng để bố trí đủ quỹ đất phát triển NƠXH theo đúng chỉ tiêu đã được giao với quy mô, vị trí phù hợp, thuận tiện, đồng bộ hạ tầng. Trong đó, lưu ý bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân theo quy định của Nghị quyết 201/2025/QH15 và pháp luật về nhà ở.

Đối với các dự án chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc đã được chấp thuận chủ trương đầu tư nhưng chưa lựa chọn chủ đầu tư thì UBND tỉnh giao chủ đầu tư không thông qua đấu thầu theo quy định của Nghị quyết thí điểm để sớm lựa chọn được chủ đầu tư dự án; Đối với các dự án đã được lựa chọn chủ đầu tư, chủ động hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các quy định của pháp luật về đầu tư, quy hoạch, đất đai, xây dựng và các pháp luật khác có liên quan.

Kịp thời xử lý các vướng mắc của dự án để sớm khởi công, xây dựng ngay trong năm 2025; Đôn đốc các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng NƠXH trên quỹ đất 20% thuộc dự án theo quy định của Luật Nhà ở năm 2023 để khởi công ngay trong năm 2025, làm cơ sở hoàn thành chỉ tiêu những năm tiếp theo; Đối với các dự án đã đăng ký hoàn thành trong năm 2025, dự án đã khởi công, đang triển khai đầu tư xây dựng, phải tổ chức làm việc trực tiếp với các chủ đầu tư để rà soát tiến độ, chỉ đạo, đôn đốc chủ đầu tư tập trung nguồn lực để hoàn thành ngay trong năm 2025; Cắt giảm, đơn giản hóa các thủ tục hành chính theo thẩm quyền về đầu tư xây dựng NƠXH (lập, phê duyệt dự án, lựa chọn chủ đầu tư, giao đất, cho thuê đất, giải phóng mặt bằng…) để hỗ trợ, khuyến khích các doanh nghiệp triển khai đầu tư.

Tạo điều kiện để các chủ đầu tư có thể triển khai dự án nhanh chóng, từ việc chọn lựa vị trí đất đai cho đến việc hoàn thiện thủ tục pháp lý; Tiếp tục xem xét, kiểm tra, lập danh mục dự án xây dựng NƠXH, nhà ở cho công nhân, cải tạo, xây dựng lại chung cư đủ điều kiện được vay nguồn vốn 120 nghìn tỷ đồng và thực hiện công bố công khai để các ngân hàng có cơ sở áp dụng cho vay; Tiếp tục kiểm tra, đôn đốc, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư xây dựng NƠXH trên địa bàn…

Rõ ràng, với sự vào cuộc quyết liệt từ cấp cao nhất, các chính sách liên quan đến phát triển NƠXH đã dần được hoàn thiện. Vấn đề là, thời gian tới, cần phát huy tối đa trách nhiệm của các bộ, ngành, địa phương; bảo đảm thi hành kịp thời, hiệu quả, không để khoảng trống pháp lý hoặc chồng chéo trong quá trình thực hiện.