UBND tỉnh Nghệ An vừa ban hành quyết định quy định một số yếu tố xác định giá đất cụ thể bằng phương pháp thặng dư trên địa bàn tỉnh. Quyết định này quy định các yếu tố hình thành doanh thu phát triển và các yếu tố ước tính chi phí phát triển của thửa đất, khu đất để áp dụng xác định, thẩm định giá đất cụ thể trên địa bàn tỉnh Nghệ An.
Theo quyết định, đối tượng áp dụng quy định này là các cơ quan thực hiện chức năng quản lý nhà nước về đất đai, cơ quan có chức năng thẩm định giá đất; các tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất; các tổ chức có chức năng xác định giá đất, cá nhân có liên quan.
Bên cạnh đó, quy định cụ thể các yếu tố khi xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư, trong đó quy định số năm xây dựng, số năm ban hành; thời điểm phát sinh chi phí xây dựng, doanh thu và tỷ lệ phân bổ chi phí xây dựng, doanh thu các dự án khu dân cư, khu đô thị, điểm dân cư, dự án phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh kể từ thời điểm được UBND tỉnh ban hành quyết định giao đất.
Đồng thời, quy định lợi nhuận của nhà đầu tư bằng 20% chi phí đầu tư xây dựng dự án; chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý bằng 2% doanh thu trước thuế của dự án.
Theo UBND tỉnh Nghệ An, đối với dự án có quy mô dưới 10ha, thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 24 tháng kể từ thời điểm giao đất. Trong đó, tỷ lệ phân bố chi phí cụ thể, năm thứ nhất 70%, năm thứ 2 là 30%.
Đối với dự án có quy mô từ 10h đến 20ha, thời gian xây dựng nhà ở và công trình xây dựng trên đất là 24 tháng kể từ thời điểm giao đất. Tỷ lệ phân bổ chi phí cụ thể, năm thứ nhất 50%, năm thứ 2 là 50%.
Thời gian bán hàng đất nền và nhà ở là 36 tháng, xác định thời điểm bắt đầu bán hàng là từ đầu năm thứ 2 kể từ thời điểm giao đất. Doanh thu bán hàng được ghi nhận vào cuối mỗi năm bán hàng với tỷ lệ doanh thu, năm bán hàng thứ nhất 20% tổng doanh thu; năm bán hàng thứ 2 là 30% tổng doanh thu; năm bán hàng thứ 3 là 50% tổng doanh thu.
Với dự án từ 20ha đến 50ha, thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 24 tháng kể từ thời điểm giao đất. Tỷ lệ phân bố chi phí cụ thể, năm thứ nhất 50%, năm thứ 2 là 50%. Thời gian xây dựng nhà ở và công trình xây dựng trên đất là 36 tháng kể từ thời điểm giao đất. Tỷ lệ phân bổ chi phí cụ thể, năm thứ nhất 40%, năm thứ 2 là 40%, năm thứ 3 là 20%. Thời gian bán hàng đất nền và nhà ở là 36 tháng.
Xác định thời điểm bắt đầu bán hàng là từ đầu năm thứ 2 kể từ thời điểm giao đất. Doanh thu bán hàng được ghi nhận vào cuối mỗi năm bán hàng với tỷ lệ doanh thu, năm bán hàng thứ nhất 20% tổng doanh thu; năm bán hàng thứ 2 là 20% tổng doanh thu; năm bán hàng thứ 3 là 60% tổng doanh thu.
Đối với dự án từ 50ha trở lên, thời gian xây dựng hạ tầng kỹ thuật là 36 tháng kể từ thời điểm giao đất. Tỷ lệ phân bố chi phí cụ thể, năm thứ nhất 40%, năm thứ 2 là 40% và năm thứ 3 là 20%.
Thời gian xây dựng nhà ở và công trình xây dựng trên đất là 36 tháng kể từ thời điểm giao đất. Tỷ lệ phân bổ chi phí cụ thể, năm thứ nhất 40%, năm thứ 2 là 30%, năm thứ 3 là 30%.
Thời gian bán hàng đất nền và nhà ở là 48 tháng. Xác định thời điểm bắt đầu bán hàng là từ đầu năm thứ 2 kể từ thời điểm giao đất (doanh thu bán hàng được ghi nhận vào cuối mỗi năm bán hàng).
Tỷ lệ doanh thu, năm bán hàng thứ nhất 10% tổng doanh thu; năm bán hàng thứ 2 là 20% tổng doanh thu; năm bán hàng thứ 3 là 30% và năm thứ 4 là 40% tổng doanh thu.
Lợi nhuận của nhà đầu tư đã bao gồm chi phí vốn sở hữu và chi phí vốn vay bằng 20% chi phí đầu tư xây dựng dự án. Chi phí quảng cáo, bán hàng, quản lý bằng 2% doanh thu trước thuế của dự án.
