Hệ thống chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất của chúng ta còn bộc lộ những bất cập, chưa phù hợp. Các doanh nghiệp đẩy giá lên cao sau đó bỏ cọc, gây ra nhiều hệ lụy không tốt về kinh tế - xã hội. Giá đất cao như vậy gây cản trở người thu nhập thấp không tiếp cận được nhà ở… 
Trong kinh doanh tối kỵ tính “bốc đồng”, nhất là với một loại hàng hóa đặc biệt như đất đai, giá trị lớn mà thanh khoản lại chậm, đôi khi còn có thể “đóng băng” nhiều năm. Vậy mà trên thị trường ở nước ta những năm gần đây, chúng đã lặp đi lặp lại không ít lần.
Những câu hỏi được đặt ra: Vì lẽ gì khi nhiều bài học đắt giá trong những “cơn bốc đồng” ấy đã đến với nhà đầu tư mà họ vẫn cứ tựa như số phận của con thiêu thân vậy? Tại sao những vùng thị trường giả tạo ấy vẫn thường xuyên xuất hiện mà hệ thống pháp lý lại thiếu những công cụ điều tiết?...
“Bốc đồng” sau những toan tính nông sâu
Có lẽ nổi bật nhất, ấn tượng nhất và tốn nhiều giấy mực nhất là vụ đầu giá ở Thủ Thiêm (TP.HCM) hồi đầu tháng 12/2021. Cao nhất là lô đất 3-12 trong cuộc đấu giá này có giá trúng cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm, trung bình mỗi mét vuông giá lên tới 2,45 tỷ đồng, một con số gây ngỡ ngàng cho ngay những nhà đầu tư “có sỏi trong đầu”.
Nhưng cuối cùng, cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất Thủ Thiêm trong phiên này đều hủy hợp đồng, chấp nhận mất tiền đặt cọc hơn 1.051 tỷ đồng. Trong đó, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt mất cọc hơn 588 tỷ đồng, Công ty CP Sheen Mega mất hơn 203,75 tỷ đồng, Công ty TNHH Đầu tư và kinh doanh nhà thương mại Bình Minh mất hơn 145 tỷ đồng và Công ty CP Dream Republic mất cọc 115,6 tỷ đồng.
Những nhà đầu tư này họ đang làm điều gì vậy? Thừa tiền chơi ngông chăng? Hay chấp nhận chi phí cao để đánh bóng thương hiệu? Hay thay mặt bàn tay vô hình của ai đó ngấm ngầm phá hoại?...
Thời gian trôi qua, rất nhiều câu trả lời, rất nhiều bài học được đúc kết, rất nhiều kinh nghiệm được rút ra… cho đến gần đây, tháng 8/2024, khi Hà Nội tổ chức những phiên đấu giá đất ở Thanh Oai, ở Hoài Đức, những cơn tăng giá “bốc đồng” lại xảy ra giống vụ Thủ Thiêm như đúc, cứ như chị em sinh đôi sinh ba vậy.
Theo tường thuật của báo chí, ngày 10/8/2024, huyện Thanh Oai tổ chức đấu giá 68 lô đất tại thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao, có diện tích từ 68 - 85 m2/lô, giá khởi điểm từ 8,6 - 12,5 triệu đ/m2. Bất ngờ là kết quả trúng đấu giá cao nhất lên đến 100,5 triệu đ/m2, hầu hết các lô đất đều có giá trúng từ 80 - 90 triệu đ/m2. So với giá khởi điểm, giá trúng đấu giá các lô đất cao gấp 5 - 8 lần. Đáng chú ý, khu vực đấu giá đất này chưa có chuyển biến mạnh mẽ gì về hạ tầng.
Luật Đấu giá tài sản hiện nay áp dụng chung cho đấu giá tài sản Nhà nước và tài sản tư nhân, giữa một loại tài sản chỉ cần mục tiêu đạt mức giá bằng tiền cao nhất trong đấu giá và một loại tài sản còn vì mục tiêu kinh tế - xã hội không thể đo đếm được chỉ bằng tiền, vì lợi ích chung của nhiều người.
Chỉ vài ngày sau đó, ngày 19/8, sau cuộc đấu giá kéo dài hơn 18 giờ, tất cả 19 thửa đất tại xã Tiền Yên, huyện Hoài Đức đã được bán thành công, mức giá cao nhất 133,3 triệu đ/m2. Lô đất đấu giá này nằm sát khu vực đường Vành đai 4 đi qua, tuy nhiên xung quanh các lô đất, cơ sở hạ tầng tiện ích vẫn hạn chế và chủ yếu là ruộng đồng.
Có nhiều lời phân tích, bình luận, có nhiều nguyên nhân chủ quan và khách quan…, tựu chung có một nhận xét đáng quan tâm, đó là một thị trường giả tạo đã xuất hiện tại những cuộc đấu giá này, mà đằng sau nó ẩn hiện những toan tính của một số nhà đầu tư nhằm thanh lý lượng lớn bất động sản nhiều chục nghìn tỷ trong những khu đô thị hình thành gần đó đã chậm thanh khoản cả chục năm. Ăn theo những toan tính ấy là các nhà đầu tư “lướt ván” hưởng chênh lệch tức thời…
Điều này dễ dàng nhận thấy sự tương phản là ngay sát trung tâm huyện Hoài Đức là Khu đô thị mới Bắc QL32 (Lideco), nằm trong chuỗi đô thị vệ tinh liên hoàn tại khu vực phía Tây Hà Nội. Dự án này có gần 650 căn biệt thự đơn lập và trên 130 căn nhà liền kề, triển khai từ năm 2007. Hiện nay, khu đô thị này đã cơ bản đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, khu vui chơi giải trí, trung tâm thương mại, trường học. Dù vậy đến nay, nhiều căn biệt thự, liền kề vẫn không có người ở. Giá rao bán của dãy biệt thự ven hồ dao động cũng chỉ 100 - 125 triệu đ/m2…
Vẫn những bài học cũ
Khuôn mẫu các cuộc đấu giá đất ở nước ta hiện nay được mô tả như sau: Nhà nước chi ngân sách để thu hồi đất từ nhiều nguồn khác nhau, phần nhiều là đất trồng lúa, đất nông nghiệp khác, vốn có giá bồi thường rất thấp, không thể làm căn cứ để đấu giá. Sau đó, Nhà nước giao cho một đơn vị sự nghiệp làm chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, phân chia thành các lô đất vuông vắn và tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất. Số tiền thu được từ người trúng đấu giá sau khi trừ đi chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí làm hạ tầng và chi phí tổ chức đấu giá sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước.
Trên Reatimes, ông Ngô Gia Cường - Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI) lý giải, các cuộc đấu giá đất tại Thanh Oai và Hoài Đức thu hút sự chú ý với giá đất trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm là do quy định của Luật Đất đai 2024 về xác định giá khởi điểm được tính theo Bảng giá đất. Trong khi đó, Bảng giá đất hiện nay (bị khống chế bởi Khung giá đất) lại được phép tiếp tục sử dụng cho đến hết năm 2025 dẫn đến chênh lệch giá khởi điểm với giá thị trường quá lớn.
Giá khởi điểm thấp dẫn đến nhiều hệ lụy. Đầu tiên là tạo tâm lý ăn may cho đám đông. Tại cuộc đấu giá ở Thanh Oai và Hoài Đức, mức giá khởi điểm thấp, chỉ từ hơn 7 triệu đ/m2, nhiều người tham gia với tâm thế “trả tầm 15 - 20 triệu đ/m2, biết đâu mình trúng”. Điều này khiến số lượng hồ sơ đăng ký, lượng người tham gia lớn, tạo nên tâm lý kích cầu.
Thứ hai, giá khởi điểm thấp nên tiền đặt cọc thấp. Với cách tính theo Nghị định số 10/2023/NĐ-CP, mức tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá là 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm. Nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ sẵn sàng mạo hiểm, chấp nhận rủi ro khiến thị trường ảo nhanh chóng hình thành, những cơn “bốc đồng” sẵn sàng được kích phát. Bởi nếu đấu giá trúng, nhà đầu tư có thể bán sang tay ngay để thu hồi tiền cọc và hưởng lợi.
Thứ ba, tiền đặt cọc thấp đã tạo cơ hội cho những nhà đầu tư lớn chi phối thị trường giả tạo, loang rộng sức nóng sang các thị trường đang bị “đóng băng” vùng lân cận với những mục đích lớn hơn, chủ động mất vài tỷ, thậm chí hàng chục tỷ để tăng tính thanh khoản cho một thị trường vài chục nghìn tỷ…
Ngoài nguyên nhân do Bảng giá đất nêu trên còn có một nguyên nhân rất đáng lưu tâm nữa là Luật Đấu giá tài sản hiện nay áp dụng chung cho đấu giá tài sản Nhà nước và tài sản tư nhân, giữa một loại tài sản chỉ cần mục tiêu đạt mức giá bằng tiền cao nhất trong đấu giá và một loại tài sản còn vì mục tiêu kinh tế - xã hội không thể đo đếm được chỉ bằng tiền, vì lợi ích chung của nhiều người.
Sau khi sự kiện đấu giá Thủ Thiêm xảy ra, Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM đã tổ chức buổi tọa đàm “Bài học kinh nghiệm rút ra từ đấu giá đất Thủ Thiêm và những khuyến nghị về thể chế”. Tại đây, nhiều ý kiến đã được ghi nhận.
Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, chúng ta đấu giá lô đất phát triển dự án mà lại không thẩm định tương lai nhà đầu tư làm dự án như thế nào. Vì vậy, xây dựng pháp luật cần thay đổi, lấy luật chuyên ngành là gốc, như xây dựng thì quy chiếu về Luật Xây dựng. Ông đặt câu hỏi: “Đầu tiên, tại sao thành phố lựa chọn bằng phương án trả giá trực tiếp tại cuộc đấu giá?” và nhận xét: “Đây là phương án trả giá cho một sản phẩm đơn lẻ chứ không phải hình thức đấu giá cho một tài sản dự án bất động sản để phát triển kinh tế - xã hội".
Cùng quan điểm cần có sự thay đổi về pháp luật, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến - Trưởng bộ môn Luật Đất đai, Trường ĐH Luật Hà Nội cho rằng, hệ thống chính sách pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất của chúng ta còn bộc lộ những bất cập, chưa phù hợp. Các doanh nghiệp đẩy giá lên cao sau đó bỏ cọc, gây ra nhiều hệ lụy không tốt về kinh tế - xã hội. Giá đất cao như vậy gây cản trở người thu nhập thấp không tiếp cận được nhà ở…
Rất cần thiết có sự điều chỉnh
Ngày 21/8/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành Công điện số 82/CĐ-TTg chỉ đạo các cơ quan liên quan kịp thời chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Với mục tiêu nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu các Bộ, ngành liên quan cùng với Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chỉ đạo các cơ quan, đơn vị chức năng rà soát công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn đảm bảo đúng pháp luật, công khai, minh bạch; kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá quyền sử dụng đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá quyền sử dụng đất để trục lợi, gây nhiễu loạn thị trường. Đồng thời, phát hiện các bất cập trong quy định pháp luật để tham mưu, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung, không để xảy ra trục lợi…
Có thể nhận xét, từ vụ đấu giá ở Thủ Thiêm đến sự kiện đấu giá ở Hoài Đức cách nhau cũng gần 3 năm, thời gian và thực tiễn cũng đã đủ chín để một hệ thống pháp lý mới về đấu giá đất hình thành ngày càng sát với cuộc sống hơn, ích nước lợi dân hơn.
