Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc hơn với nguồn cung và dòng tiền tiếp tục dịch chuyển ra khu vực ngoại thành. Trong khi căn hộ vẫn là động lực chính, nguồn cung cao cấp chiếm ưu thế đang tạo áp lực lên khả năng chi trả; phân khúc nhà liền thổ cũng ghi nhận thanh khoản suy giảm rõ nét. Nguồn cung căn hộ giảm, giá tiếp tục neo cao
Theo Báo cáo tổng quan thị trường BĐS Hà Nội MarketBeat quý II/2026 của Cushman & Wakefield, thị trường căn hộ Thủ đô đang trải qua quá trình tái cân bằng, thể hiện qua sự suy giảm nguồn cung mới và cơ cấu sản phẩm ngày càng tập trung vào phân khúc cao cấp, hạng sang.
Trong 6 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới đạt khoảng 11.000 căn. Riêng quý I ghi nhận gần 4.700 căn, giảm 29% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới chủ yếu tập trung tại khu vực ngoài trung tâm, với 44% ở khu vực rìa trung tâm và 48% tại ngoại thành; phần còn lại thuộc khu vực phía Tây.
Diễn biến này phản ánh xu hướng dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven trong bối cảnh quỹ đất nội đô hạn chế, chi phí phát triển gia tăng và định hướng quy hoạch đô thị đa cực với 9 cực tăng trưởng. Đáng chú ý, hơn 52% nguồn cung mới thuộc phân khúc hạng sang, trong khi phân khúc bình dân gần như vắng bóng.
Không chỉ nguồn cung, sức cầu cũng chững lại, trong 6 tháng đầu năm, thị trường Hà Nội tiêu thụ khoảng 9.700 căn; riêng quý II đạt gần 4.600 căn, giảm 12% theo quý và 45% theo năm. Phân khúc hạng sang và cao cấp chiếm khoảng 72% lượng giao dịch, cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ giữa cơ cấu sản phẩm và nhu cầu của thị trường.
Trong bối cảnh đó, giá bán sơ cấp bình quân quý II đạt khoảng 4.659 USD/m², tăng 19% theo quý và 36% theo năm. Theo Cushman & Wakefield, mức tăng chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung, khi hơn 72% sản phẩm mở bán thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Việc thiếu vắng căn hộ bình dân tiếp tục tạo áp lực lên khả năng chi trả của người dân.
Phân khúc nhà liền thổ hạn chế nguồn cung trung tâm
So với căn hộ, phân khúc nhà liền thổ ghi nhận mức suy giảm rõ nét hơn. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường có gần 500 căn mở bán. Riêng quý II có khoảng 289 sản phẩm mới, tăng 26% theo quý nhưng giảm tới 87% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu là phần lớn nguồn cung mới đến từ các dự án quy mô nhỏ, trong khi không xuất hiện các đại dự án khu đô thị tích hợp như cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, khoảng 82% nguồn cung mở bán mới tập trung tại khu vực ngoại thành, trong khi khu vực trung tâm chỉ chiếm tỷ trọng hạn chế. Sự dịch chuyển này phù hợp với định hướng phát triển Hà Nội theo mô hình đa cực với 9 cực tăng trưởng và 9 trung tâm đô thị.
Thanh khoản tiếp tục là điểm đáng chú ý của phân khúc. Quý II ghi nhận gần 170 giao dịch, giảm 60% theo quý và 92% theo năm. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có hơn 600 giao dịch, trong đó phần lớn tập trung tại các khu đô thị tích hợp có hạ tầng và hệ tiện ích đồng bộ.
Giá bán sơ cấp bình quân quý II đạt 9.202 USD/m², giảm 6% theo quý và 12% theo năm. Mức điều chỉnh này chủ yếu xuất phát từ việc 82% nguồn cung mới đến từ các khu vực ngoại thành như Hoài Đức, Thường Tín, Thạch Thất, Gia Lâm và Phúc Thọ, nơi có mặt bằng giá dễ tiếp cận hơn.
Hạ tầng và quy hoạch mở rộng không gian tăng trưởng
Xu hướng dịch chuyển ra ngoại thành được dự báo tiếp tục trong trung hạn. Với phân khúc căn hộ, định hướng giãn dân và phát triển 9 khu đô thị trung tâm cùng 9 cực tăng trưởng được kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung tại khu vực ngoại thành. Theo đó, khu vực này có thể trở thành động lực chính của nguồn cung căn hộ trong tương lai.
Đối với nhà liền thổ, Cushman & Wakefield dự báo nguồn cung trong giai đoạn 2026-2028 có khoảng 72% tập trung tại ngoại thành. Lợi thế về quỹ đất và sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông, gồm Vành đai 4, Vành đai 5, các cầu vượt sông Hồng và các tuyến đường sắt đô thị kết nối khu vực lõi với các đô thị vệ tinh, được xem là những yếu tố hỗ trợ xu hướng này.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc - Giám đốc Cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định rằng: Thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển chọn lọc, trong đó cả chủ đầu tư và người mua đều chú trọng hơn tới chất lượng sản phẩm, tính minh bạch pháp lý và khả năng tạo giá trị dài hạn. Khi mô hình đô thị đa cực tiếp tục được triển khai cùng với việc củng cố hạ tầng giao thông, khu vực ngoại thành được kỳ vọng trở thành động lực tăng trưởng chính của nguồn cung nhà ở trong tương lai.
Tuy nhiên, theo chuyên gia Cushman & Wakefield bài toán khả năng chi trả vẫn là thách thức đáng lưu ý, đặc biệt đối với phân khúc căn hộ khi nguồn cung mới tiếp tục nghiêng về nhóm cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, nhu cầu đối với nhà liền thổ đang có xu hướng tập trung vào các khu đô thị quy mô lớn, có hạ tầng đồng bộ, pháp lý minh bạch và tiềm năng tăng trưởng dài hạn.
Thị trường nhà ở Hà Nội đang chuyển từ xu hướng phát triển theo chiều rộng sang giai đoạn phân hóa và chọn lọc rõ nét hơn. Dòng cung dịch chuyển theo quy hoạch và hạ tầng, trong khi dòng tiền có xu hướng tìm đến những dự án đáp ứng đồng thời yêu cầu về pháp lý, chất lượng và giá trị sử dụng dài hạn.
