Cushman & Wakefield Việt Nam ghi nhận quý IV/2025 đất KCN của thị trường BĐS công nghiệp phía Nam đang vượt khả năng hấp thụ, buộc thị trường chuyển sang giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc. 
Báo cáo thị trường BĐS công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Nam quý IV/2025 của Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, thị trường đã bước qua giai đoạn trầm lắng do tác động của thuế quan và bất ổn thương mại toàn cầu, chuyển sang trạng thái phục hồi về mặt hoạt động.
Tuy nhiên, quá trình phục hồi này diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc, đặc biệt thể hiện rõ ở mối quan hệ giữa tốc độ gia tăng nguồn cung và khả năng hấp thụ thực tế của thị trường.
Nhà xưởng và nhà kho xây sẵn duy trì hiệu suất vận hành cao
Trong quý IV/2025, nguồn cung đất KCN gia tăng mạnh với khoảng 2.000 ha từ các dự án mới tại Đồng Nai, nâng tổng quỹ đất công nghiệp tích lũy toàn vùng lên khoảng 36.400 ha, tăng gần 28% so với cùng kỳ năm trước. Việc nguồn cung gia nhập nhanh đã khiến tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường điều chỉnh về mức 74%.
Đáng chú ý, diện tích hấp thụ thuần chỉ đạt khoảng 45 ha, phản ánh xu hướng thận trọng của doanh nghiệp trong việc mở rộng hoặc thuê mới quỹ đất trong bối cảnh chi phí đầu tư và triển vọng thương mại toàn cầu vẫn tiềm ẩn rủi ro.
Mặc dù vậy, giá thuê đất KCN vẫn duy trì xu hướng tăng, đạt trung bình 185 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 2,78% so với quý trước và hơn 5% so với cùng kỳ. Diễn biến này cho thấy áp lực tăng giá vẫn hiện hữu tại các KCN có vị trí tốt, hạ tầng hoàn chỉnh và khả năng kết nối vùng thuận lợi.
Trái ngược với diễn biến chậm lại của phân khúc đất KCN, thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn tiếp tục ghi nhận hiệu suất vận hành cao trong quý IV/2025.
Đối với nhà xưởng xây sẵn, tổng nguồn cung tích lũy toàn vùng đạt khoảng 6,6 triệu m² sàn cho thuê. Diện tích hấp thụ thuần trong quý đạt hơn 73.000 m², giúp tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao trên 90% tại hầu hết các địa phương. Đồng Nai ghi nhận tỷ lệ lấp đầy cao nhất, khoảng 94%, trong khi TP.HCM đạt 92%. Ngay cả các thị trường mới nổi như Tây Ninh cũng đạt mức lấp đầy xấp xỉ 90%.
Giá thuê nhà xưởng xây sẵn trong quý IV/2025 đạt trung bình 4,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ so với quý trước. Nhu cầu thuê chủ yếu đến từ các doanh nghiệp sản xuất đa quốc gia trong các lĩnh vực cơ khí chính xác, thiết bị và linh kiện, cho thấy xu hướng ưu tiên các cơ sở sản xuất sẵn có để rút ngắn thời gian gia nhập thị trường và kiểm soát chi phí vận hành.
Ở phân khúc nhà kho xây sẵn, thị trường không ghi nhận dự án mới gia nhập trong quý, nhưng tỷ lệ lấp đầy tiếp tục cải thiện, đạt trung bình 90,72%, tăng mạnh so với mức 77% của cùng kỳ năm 2024. TP.HCM gần như đạt trạng thái lấp đầy hoàn toàn với tỷ lệ 98%, tạo áp lực dịch chuyển nhu cầu sang các địa phương vệ tinh như Đồng Nai và Tây Ninh. Giá thuê nhà kho duy trì ổn định ở mức khoảng 4,6 USD/m²/tháng, phản ánh sự cân bằng tương đối giữa cung và cầu trong ngắn hạn.
Triển vọng mở rộng quy mô gắn với sàng lọc chất lượng
Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, giai đoạn 2026–2029, thị trường BĐS công nghiệp phía Nam sẽ tiếp tục mở rộng quy mô với lượng nguồn cung mới đáng kể ở cả ba phân khúc. Đất KCN dự kiến bổ sung khoảng 3.800 ha, nhà xưởng xây sẵn khoảng 944.000 m² sàn và nhà kho xây sẵn khoảng 622.000 m² sàn.
Tuy nhiên, cùng với sự gia tăng về quy mô, thị trường được dự báo sẽ bước vào giai đoạn sàng lọc rõ nét hơn. Các dự án có vị trí thuận lợi, hạ tầng kết nối tốt, tiêu chuẩn kỹ thuật cao và đáp ứng yêu cầu về môi trường, vận hành sẽ có lợi thế cạnh tranh trong thu hút khách thuê.
Ngược lại, những KCN hoặc tổ hợp kho xưởng thiếu liên kết hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ có thể đối mặt với áp lực lấp đầy trong bối cảnh nguồn cung tiếp tục gia tăng.
Nhìn tổng thể, Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, quý IV/2025 phản ánh trạng thái chuyển tiếp của thị trường BĐS công nghiệp phía Nam phục hồi về hoạt động, nhưng đồng thời bộc lộ rõ yêu cầu điều chỉnh chiến lược phát triển theo hướng thận trọng, chọn lọc và gắn chặt hơn với nhu cầu thực của doanh nghiệp sản xuất – logistics trong giai đoạn tới.
