Theo dự báo, nguồn cung nhiều phân khúc bất động sản tại TP.HCM và vùng phụ cận trong năm 2023 có xu hướng giảm, trong khi đó mặt bằng giá được nhận định sẽ duy trì ở mức ổn định, khó sự tăng giá đột biến. Giao dịch thành công khá khiêm tốn
DKRA Group vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận năm 2022, theo đó, đối với phân khúc đất nền, nguồn cung mới tăng 9% so với năm 2021, trong đó 2 tỉnh Long An và Bình Dương chiếm khoảng 74.5% tổng cung toàn thị trường. Trong năm 2022, nguồn cung tập trung chủ yếu vào 6 tháng đầu năm (khoảng 4.561 sản phẩm), gấp 2 lần nguồn cung 6 tháng cuối năm (khoảng 2.245 sản phẩm).
Riêng quý IV/2022, chỉ đạt khoảng 14% tổng nguồn cung của năm. Sức cầu chung toàn thị trường năm 2022 giảm nhẹ, lượng tiêu thụ ghi nhận giảm khoảng 2% so với năm 2021. Đáng chú ý, với tâm lý chờ “bắt đáy”, “săn giá tốt” của người mua nên giao dịch thành công khá khiêm tốn.
Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới TP. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận tăng 22% so với năm 2021 nhưng vẫn ở mức thấp so với giai đoạn 2019 trở về trước. TP. HCM và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường, lần lượt chiếm 64.8% và 31.4% tổng lượng sản phẩm mở bán trong năm.
Sức cầu chung toàn thị trường ở mức thấp, sụt giảm vào nửa cuối năm 2022 trước động thái tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu BĐS, hầu hết các dự án chỉ hấp thụ được từ 30% - 65% giỏ hàng mở bán.
Giá bán sơ cấp ghi nhận tăng nhẹ 2% - 4% so với cuối năm 2021 trước áp lực các chi phí đầu vào tuy nhiên thị trường thứ cấp ghi nhận mức giảm giá từ 3% - 8% với thanh khoản giảm mạnh từ đầu quý III/2022.
Phân khúc biệt thự, nhà phố theo ghi nhận của DKRA Group, nguồn cung giảm mạnh bằng khoảng 71% so với năm 2021, các dự án tập trung chủ yếu ở Đồng Nai và TP.HCM chiếm gần 55% nguồn cung mới toàn thị trường. Sức cầu thị trường giảm mạnh, lượng tiêu thụ mới ghi nhận giảm 42% so với năm 2021. Theo đánh giá của DKRA Group, việc thanh tra dự án, tắc nghẽn dòng tiền, lãi suất tăng cao đã tạo ra rất nhiều khó khăn và thử thách cho chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư trong năm 2022.
Đối với BĐS nghỉ dưỡng, trong đó có biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung thị trường có sự hồi phục so với cùng kỳ năm trước. Sức cầu thị trường tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ tại một số dự án mở bán giai đoạn 6 tháng đầu năm. Giai đoạn 6 tháng cuối năm thị trường gặp khó khăn, nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng do chưa đạt lượng giữ chỗ như kỳ vọng, số lượng tin rao cũng như lượt tìm kiếm dự án ghi nhận sụt giảm đáng kể hơn 40% so với cùng kỳ.
Đáng chú ý, phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng năm 2022 lại ghi nhận nguồn cung tăng đáng kể so với cùng kỳ, tuy nhiên ghi nhận sự sụt giảm mạnh trong giai đoạn 6 tháng cuối năm. Mức giá bán sơ cấp tăng cao, dao động từ 25% - 30% so với cùng kỳ kèm theo những chính sách cam kết mua lại, thuê lại, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục ược áp dụng nhằm hỗ trợ khách mua.
Theo đánh giá, phân khúc nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng vẫn là điểm sáng thu hút tốt sự quan tâm của thị trường so với các phân khúc khác trong loại hình BĐS nghỉ dưỡng.
Đối với phân khúc condotel, trong năm 2022, nguồn cung ghi nhận sự phục hồi so với cùng kỳ, tuy nhiên mức tăng vẫn còn khá thấp so với giai đoạn hoàng kim năm 2019.
Sức cầu thị trường tăng so với cùng kỳ, tuy nhiên lượng tiêu thụ chỉ tập trung chủ yếu trong 9 tháng đầu năm và sức cầu có dấu hiệu sụt giảm đáng kể trong 3 tháng cuối năm. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục duy trì ở mức cao trước áp lực chi phí đầu vào tăng, mức tăng ghi nhận từ 12% - 20% so với cùng kỳ năm trước.
Thị trường khó có biến động về giá
Theo dự báo của DKRA Group, nguồn cung đất nền trong năm 2023 giảm nhẹ so với năm 2022, dao động khoảng 6.200 nền. Nguồn cung chủ yếu tập trung tại các dự án đã mở bán trước đó, phân bổ phần lớn tại hai địa phương là Long An và Bình Dương.
Thị trường tập trung ở những dự án pháp lý hoàn thiện và hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi với TP.HCM. Mặt bằng giá bán sơ cấp, thứ cấp duy trì mức ổn định, khó có những sự tăng giá đột biến trong năm 2023.
Đối với phân khúc nhà phố, biệt thự, nguồn cung mới có thể giảm mạnh so với năm 2022 dự kiến khoảng 5.500 căn. Sức cầu thị trường giảm nhẹ so với năm 2022, xu hướng giảm duy trì đến hết quý III/2023 trước khi có những tín hiệu tích cực. Giao dịch tập trung tại các dự án đã bàn giao và có sổ hồng, nằm gần khu dân cư.
Ở phân khúc Condotel, nguồn cung năm 2023 dự kiến giảm so với năm 2022, dao động khoảng 3.700 căn sẽ ược đưa ra thị trường. Nguồn cung tập trung phần lớn Bình Định và Quảng Bình.
Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng có thể giảm mạnh so với năm 2022, dao động khoảng 3.100 căn đưa ra thị trường, tập trung chủ yếu ở Bình Thuận, Thanh Hóa và Hòa Bình. Còn nguồn cung nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự kiến giảm mạnh so với năm 2022, dao động ở mức 4.000 căn, chủ yếu ở hai tỉnh Bình Thuận và Kiên Giang.
Đối với phân khúc căn hộ, dự báo nguồn cung mới năm 2023 dự kiến giảm mạnh, bằng khoảng 75% so với năm 2022, dao động ở mức 20.000 căn. Trong đó, tập trung ở 2 địa phương chính: TP.HCM khoảng 12.000 căn, Bình Dương khoảng 7.000 căn, các tỉnh thành khác khan hiếm nguồn cung mở bán mới ra thị trường.
Thanh khoản thị trường tập trung ở những dự án nhà ở vừa túi tiền phục vụ cho nhu cầu ở thực với mức giá dưới 50 triệu đồng/m2 tại TP.HCM và dưới 35 triệu đồng/m2 tại Bình Dương. Bên cạnh đó nhà ở xã hội được dự đoán là điểm sáng thị trường năm 2023 mặc dù nguồn cung khó có những đột biến.
Ngoài ra, phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường, nhất là thị trường TP.HCM. Mặt bằng giá bán sơ cấp khó có những biến động tăng giá trong năm 2023, tuy nhiên, các chính sách chiết khấu khi khách hàng chọn thanh toán nhanh sẽ được đẩy mạnh.
