Thị trường bất động sản TP.HCM quý II/2026 ghi nhận những tín hiệu phục hồi về nguồn cung, song sức hấp thụ chưa tương xứng. Giá nhà ở mức cao, lãi suất vay mua nhà khoảng 13% cùng xu hướng nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven đang định hình lại thị trường. Căn hộ phục hồi nguồn cung, sức hấp thụ còn hạn chế
Báo cáo “Tóm lược thị trường TP.HCM quý II/2026” của Savills cho thấy, nguồn cung căn hộ mới đạt khoảng 1.800 căn. Tính chung 6 tháng đầu năm, thị trường có khoảng 3.700 căn từ 7 dự án mới. Nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B, với giá trên 90 triệu đồng/m² thông thủy; khoảng 80% có giá trên 120 triệu đồng/m².
Trong khi nguồn cung có dấu hiệu cải thiện, hoạt động thị trường vẫn khá trầm lắng. Đến quý II/2026, lãi suất vay mua nhà trung bình khoảng 13%, tăng 4 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường, bao gồm cả nguồn cung mới, giảm còn 32%, tương đương hơn 1.500 giao dịch.
Mặt bằng giá cao khiến thị trường nhạy cảm hơn với điều kiện tín dụng, đặc biệt khi các sản phẩm mới tập trung ở phân khúc cao cấp. Các chủ đầu tư đã áp dụng chính sách hỗ trợ lãi suất trong 1 - 2 năm đầu và các gói vay cố định quanh mức 10%, song vẫn chưa đủ để cải thiện đáng kể tâm lý của nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong nửa cuối năm, khoảng 10.000 căn hộ mới dự kiến được mở bán, với động lực chính đến từ các khu đô thị quy mô lớn của những chủ đầu tư uy tín, chính sách bán hàng cạnh tranh và tiến độ nâng cấp hạ tầng. Đến năm 2029, nguồn cung căn hộ tương lai lũy kế dự kiến khoảng 70.000 căn.
BĐS liền thổ dịch chuyển theo các hành lang hạ tầng
Ở phân khúc biệt thự, nhà phố, tâm lý chủ đầu tư vẫn thận trọng, tập trung triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất. Nguồn cung mới trong quý II đạt khoảng 1.600 căn, chủ yếu đến từ một dự án khu đô thị quy mô lớn tại khu vực ngoại thành.
Savills cho biết, hoạt động thị trường cải thiện nhẹ so với quý I, với hơn 600 giao dịch và tỷ lệ hấp thụ đạt 15%. Đáng chú ý, sự quan tâm đang gia tăng tại các khu vực vùng ven, được hỗ trợ bởi các dự án hạ tầng kết nối theo quy hoạch.
Nguồn cung mới tại vùng ven cũng kéo giá bán trung bình giảm 10% theo quý, xuống còn khoảng 179 triệu đồng/m² đất. Các sản phẩm có giá dưới 10 tỷ đồng chiếm phần lớn giao dịch, trong đó nhà phố diện tích nhỏ là phân khúc dẫn đầu.
Trong nửa cuối năm, thị trường dự kiến có thêm khoảng 5.000 căn nhà thấp tầng, chủ yếu từ các khu đô thị quy mô lớn tại vùng ven. Đến năm 2029, nguồn cung tương lai lũy kế dự kiến khoảng 22.000 căn, dẫn đầu là Cần Giờ và Hóc Môn.
Theo Savills, quy hoạch chung TP.HCM mở rộng đang định hình lại thị trường nhà ở dọc các hành lang hạ tầng trọng điểm; trong khi đó, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý được kỳ vọng sẽ góp phần khơi thông thêm nguồn cung trên toàn thành phố.
Văn phòng, bán lẻ duy trì ổn định, nhu cầu ngày càng chọn lọc
Thị trường văn phòng TP.HCM tiếp tục duy trì nguồn cung khoảng 3 triệu m². Trong 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận thêm 13 dự án hạng C quy mô nhỏ nhưng không tạo tác động đáng kể đến tổng nguồn cung. Đến năm 2029, khoảng 72% nguồn cung tương lai dự kiến tập trung ngoài khu vực trung tâm, chủ yếu tại các khu đô thị mới.
Công suất thuê đạt 88%, trong khi giá thuê trung bình khoảng 870.000 đồng/m²/tháng. Nhu cầu thuê vẫn tích cực nhưng có sự chọn lọc rõ nét, tập trung tại các dự án có chứng nhận xanh và hoàn thành trong ba năm gần đây. Khoảng một nửa số giao dịch là khách thuê chuyển sang các tòa nhà có chất lượng tốt hơn nhưng vẫn duy trì diện tích tương đương.
Ở thị trường bán lẻ, nguồn cung mới tiếp tục hạn chế khi TP.HCM không ghi nhận dự án mới kể từ quý III/2025. Tổng nguồn cung duy trì khoảng 1,6 triệu m². Giá thuê tầng trệt trung bình tăng lên 1,6 triệu đồng/m²/tháng, trong khi công suất đạt 92%.
Sức mua tiếp tục là điểm hỗ trợ thị trường khi tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng của TP.HCM mở rộng đạt 968 nghìn tỷ đồng, tăng 13% theo năm. Trong bối cảnh nguồn cung mới hạn chế, nhu cầu tiêu dùng ổn định được kỳ vọng tiếp tục hỗ trợ công suất và giá thuê tại các dự án sắp ra mắt.
Khách sạn và căn hộ dịch vụ hưởng lợi từ nhu cầu quốc tế
Với thị trường khách sạn thì duy trì nguồn cung gần 17.000 phòng trong quý II/2026. Hoạt động cải thiện theo năm khi nhu cầu từ khách quốc tế, khách doanh nghiệp và MICE hỗ trợ công suất trên 70%. Giá phòng trung bình tăng 20% theo năm, đạt khoảng 2,4 triệu đồng/phòng/đêm.
Trong khi đó, nguồn cung căn hộ dịch vụ giảm nhẹ xuống khoảng 7.000 căn. Công suất thuê trung bình đạt 84%, giá thuê trung bình tăng lên 560.000 đồng/m²/tháng. Nhu cầu có sự phân hóa khi khách thuê ưu tiên những dự án có vị trí thuận tiện, được quản lý chuyên nghiệp và vận hành tốt.
Đáng chú ý, trong 6 tháng đầu năm, vốn đầu tư nước ngoài đăng ký mới tại TP.HCM đạt 923 triệu USD, tăng 58% theo năm. Sự mở rộng của các doanh nghiệp đa quốc gia tiếp tục hỗ trợ nhu cầu căn hộ dịch vụ từ chuyên gia nước ngoài và nhân sự làm việc theo các dự án đầu tư.
