Theo Cushman & Wakefield, năm 2025 thị trường nhà ở Hà Nội ghi nhận sự điều chỉnh nhịp độ sau giai đoạn tăng mạnh, trong đó cả căn hộ và nhà liền thổ đều tập trung nguồn cung mới tại khu vực ngoại ô, phản ánh xu hướng tái cơ cấu không gian phát triển đô thị. 
Nguồn cung tiếp tục dịch chuyển ra ngoại ô
Theo Báo cáo Marketbeat Hà Nội Q4/2025 của Cushman & Wakefield, trong năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại Hà Nội chủ yếu tập trung ở các khu vực ngoài trung tâm, áp dụng cho cả phân khúc căn hộ để bán và nhà liền thổ.
Ở phân khúc căn hộ, năm 2025 thị trường ghi nhận khoảng 24.500 căn mở bán, giảm 14% so với năm 2024 nhưng vẫn cao gấp 2,9 lần so với năm 2023. Riêng Q4/2025, nguồn cung mới tăng 34% so với quý trước, song vẫn thấp hơn 32% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh việc các chủ đầu tư chủ động điều chỉnh tốc độ ra hàng.
Cushman & Wakefield cho biết phần lớn nguồn cung mới được triển khai tại các khu vực ngoài trung tâm – nơi quỹ đất còn dồi dào và hạ tầng giao thông kết nối với nội đô đang được hoàn thiện. Trong khi đó, khu vực lõi đô thị tiếp tục ghi nhận nguồn cung hạn chế.
Xu hướng này cũng thể hiện rõ ở phân khúc nhà liền thổ. Năm 2025, Hà Nội có khoảng 3.500 căn nhà liền thổ mở bán mới, giảm 10% so với năm trước nhưng vẫn là năm có nguồn cung lớn thứ hai kể từ 2020. Riêng Q4/2025, nguồn cung chỉ đạt hơn 220 căn, giảm tới 87% so với cùng kỳ năm 2024, do nguồn cung chủ yếu đến từ một dự án quy mô nhỏ tại khu vực ngoại ô.
Căn hộ hồi phục quy mô, điều chỉnh cơ cấu sản phẩm
Về tiêu thụ, trong Q4/2025, thị trường căn hộ Hà Nội ghi nhận gần 6.200 căn được tiêu thụ, tăng 2% so với Q3/2025, cho thấy sức cầu ngắn hạn vẫn duy trì ổn định. Tuy nhiên, con số này giảm 33% so với cùng kỳ năm 2024, phản ánh sự điều chỉnh sau giai đoạn tăng trưởng mạnh. Dù vậy, mức tiêu thụ vẫn cao hơn 31% so với Q4/2023, cho thấy thị trường đã phục hồi đáng kể so với giai đoạn trầm lắng.
Về cơ cấu, căn hộ trung cấp chiếm khoảng 45% nguồn cung mới, trở thành phân khúc chủ đạo. Phân khúc cao cấp chiếm gần 40%, trong khi phân khúc bình dân tiếp tục vắng bóng trên thị trường sơ cấp.
Giá bán sơ cấp trung bình trong Q4/2025 đạt khoảng 3.852 USD/m², giảm 10% so với Q3/2025 nhưng tăng 32% so với cùng kỳ năm 2024. Cushman & Wakefield cho biết, mức giảm theo quý chủ yếu đến từ việc tỷ trọng căn hộ trung cấp tăng lên, kéo mặt bằng giá chung xuống, trong khi xu hướng tăng theo năm phản ánh chi phí đầu vào tăng và nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm.
Nhà liền thổ hấp thụ cao nhất nhưng phụ thuộc dự án lớn
Ở phân khúc nhà liền thổ, năm 2025 Hà Nội ghi nhận gần 4.800 căn được tiêu thụ, mức cao nhất trong vòng 6 năm kể từ 2020. Theo Cushman & Wakefield, kết quả này chủ yếu đến từ các đại đô thị tích hợp tại khu vực ngoại ô, nơi hội tụ các yếu tố về quy mô, tiện ích và pháp lý.
Tuy nhiên, riêng Q4/2025, lượng giao dịch chỉ đạt hơn 200 căn, giảm 64% so với quý trước và 77% so với cùng kỳ năm 2024, do nguồn cung trong quý này ở mức thấp.
Giá bán sơ cấp trung bình nhà liền thổ trong Q4/2025 đạt khoảng 9.917 USD/m², giảm 8% so với quý trước và giảm 14% so với cùng kỳ năm 2024. Báo cáo cho thấy mức điều chỉnh này gắn với việc thị trường đón nhận thêm các sản phẩm mới có mức giá thấp hơn tại các khu vực ngoại thành như Hoài Đức và Thạch Thất.
Các số liệu trong Báo cáo Marketbeat Hà Nội Q4/2025 cho thấy thị trường nhà ở Hà Nội không còn ở pha tăng trưởng nóng, mà đang chuyển sang giai đoạn điều chỉnh nhịp độ và tái cơ cấu không gian phát triển. Nguồn cung và sức cầu đều tập trung mạnh về các khu vực ngoại ô, trong khi giao dịch ngày càng phụ thuộc vào vị trí, quy mô dự án và khả năng cung cấp sản phẩm phù hợp với nhu cầu ở thực, thay vì mở rộng bằng mọi giá như giai đoạn trước.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn phát triển trưởng thành hơn, trong đó chất lượng vị trí, khả năng kết nối hạ tầng và định vị sản phẩm trở thành các yếu tố quyết định, thay vì mở rộng dựa trên quy mô. Theo bà, dù hoạt động mở bán có dấu hiệu chững lại vào cuối năm 2025, nhu cầu đối với các dự án tại khu vực ngoại ô được quy hoạch bài bản vẫn duy trì tích cực, đặc biệt là những dự án có pháp lý rõ ràng, hệ tiện ích đồng bộ và giá trị sử dụng bền vững trong dài hạn.
