Sự chuyển dịch của dòng vốn FDI sản xuất trong nửa đầu năm 2026 đang cho thấy nhà đầu tư không chỉ quan tâm đến quỹ đất mà ngày càng coi trọng khả năng rút ngắn thời gian đưa nhà máy vào vận hành. Giải pháp giúp doanh nghiệp nhanh chóng gia nhập thị trường
Theo phân tích của Savills Việt Nam, trong 6 tháng đầu năm 2026, nhà xưởng tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong cả số lượng dự án và vốn FDI sản xuất đăng ký mới tại Việt Nam.
Trong tổng số 468 dự án FDI sản xuất mới trên cả nước, có 266 dự án thuộc nhóm nhà xưởng, chiếm 56,84%. Các dự án này thu hút khoảng 7,09 tỷ USD, tương đương 66,24% tổng vốn FDI sản xuất đăng ký mới. Trong khi đó, 202 dự án liên quan đến đất công nghiệp thu hút khoảng 3,62 tỷ USD, chiếm 33,76% tổng vốn đầu tư mới.
Việc nhà xưởng chiếm tỷ trọng cao cả về số lượng dự án và vốn đầu tư cho thấy nhu cầu của nhà đầu tư đang có sự thay đổi. Nếu trước đây, quỹ đất công nghiệp là yếu tố được ưu tiên, nhất là với các dự án greenfield (dự án phát triển mới từ đầu) có quy mô lớn và định hướng đầu tư dài hạn, thì nay, khả năng rút ngắn thời gian triển khai và sớm đưa nhà máy vào vận hành đang trở thành một tiêu chí ngày càng quan trọng khi lựa chọn địa điểm đầu tư.
Theo ông John Campbell - Giám đốc, Trưởng bộ phận Dịch vụ Công nghiệp Savills Việt Nam, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu liên tục tái cấu trúc, tốc độ triển khai trở thành một yếu tố cạnh tranh quan trọng. Với nhiều doanh nghiệp, việc đưa nhà máy vào hoạt động sớm hơn vài tháng có thể tạo lợi thế về chi phí, đơn hàng và khả năng tham gia chuỗi cung ứng.
Từ thực tế này, nhà xưởng xây sẵn đang nhận được sự quan tâm ngày càng lớn, nhất là trong những ngành có yêu cầu triển khai nhanh như điện tử, linh kiện, sản xuất công nghệ cao và các hoạt động sản xuất phục vụ chuỗi cung ứng toàn cầu.
Đáng chú ý, nhà xưởng xây sẵn không còn chỉ được xem là giải pháp giúp doanh nghiệp nhanh chóng gia nhập thị trường trước khi phát triển cơ sở sản xuất riêng. Mô hình này đang dần trở thành một lựa chọn được cân nhắc ngay từ giai đoạn đầu tư.
Miền Bắc dẫn đầu xu hướng
Xu hướng này thể hiện rõ tại miền Bắc, khu vực đang dẫn đầu cả nước về thu hút FDI sản xuất. Trong nửa đầu năm 2026, nhà xưởng chiếm 54% tổng số dự án FDI sản xuất mới tại miền Bắc nhưng thu hút tới 73% tổng vốn đầu tư, tương đương khoảng 6,3 tỷ USD. Ngược lại, các dự án đất công nghiệp chiếm 46% số lượng dự án nhưng chỉ chiếm 27% tổng vốn đầu tư.
Tại miền Nam, xu hướng này cũng được ghi nhận. Nhà xưởng chiếm khoảng 63% tổng số dự án FDI sản xuất mới trong khu vực. Dù xét về giá trị vốn, tỷ trọng giữa nhà xưởng và đất công nghiệp tương đối cân bằng, cơ cấu dự án cho thấy nhu cầu đối với các mô hình có khả năng hỗ trợ triển khai nhanh đang ngày càng rõ nét.
Theo Savills, sự phát triển của các ngành điện tử, bán dẫn và sản xuất công nghệ cao sẽ tiếp tục tạo động lực cho phân khúc nhà xưởng trong những năm tới. Khi dòng vốn FDI ngày càng tập trung vào các dự án có giá trị cao và yêu cầu chuyên môn sâu, khả năng cung cấp mặt bằng sản xuất phù hợp, sẵn sàng đưa vào vận hành sẽ trở thành lợi thế cạnh tranh quan trọng của BĐS công nghiệp.
Tuy nhiên, sự gia tăng nhu cầu nhà xưởng xây sẵn không đồng nghĩa với việc vai trò của đất công nghiệp suy giảm. Các dự án greenfield, kế hoạch mở rộng quy mô lớn và các khoản đầu tư sản xuất dài hạn vẫn tiếp tục tạo nhu cầu đối với quỹ đất công nghiệp chất lượng cao.
Thị trường vì vậy đang hướng tới một cấu trúc đa dạng hơn, trong đó nhu cầu không chỉ tập trung vào đất công nghiệp mà ngày càng mở rộng sang các nền tảng sản xuất và logistics hoàn chỉnh, đáp ứng yêu cầu về tốc độ, tính linh hoạt và hiệu quả vận hành.
Bên cạnh các thương hiệu đã hoạt động lâu năm trên thị trường như BW Industrial, Frasers Property, KTG Industrial, Core5, SLP và Mapletree, thị trường cũng ghi nhận sự gia nhập của Logicross, thương hiệu logistics thuộc Mitsubishi Estate (Nhật Bản).
Hai dự án đầu tiên tại Việt Nam là Logicross Nam Thuận và Logicross Hải Phòng đang bổ sung nguồn cung nhà kho xây sẵn, cho thấy sự đa dạng ngày càng tăng của các mô hình BĐS công nghiệp phục vụ sản xuất và logistics.
Theo ông John Campbell, câu hỏi của thị trường hiện nay không còn đơn thuần là còn bao nhiêu đất công nghiệp để phát triển, mà nhà đầu tư quan tâm nhiều hơn đến khả năng đi vào hoạt động nhanh đến mức nào. Yếu tố này được dự báo sẽ tiếp tục định hình thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tiếp theo.
