Nhận dạng các trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án NƠXH tại TP.HCM

1. Đặt vấn đề

NƠXH có sứ mạng phục vụ cho nhu cầu của người thu nhập thấp, người yếu thế trong xã hội. Họ muốn có nhà để ở nhưng vì điều kiện khách quan hoặc chủ quan nào đó không thể tự mua căn nhà để ờ nên cần được sự trợ giúp bên ngoài mà trước tiên là nhà nước. Mặc dù, nhà nước đưa ra những gói tín dụng ưu đãi tài chính để giúp đỡ họ tháo gỡ những khó khăn về nhà ở mà người có thu nhập thấp không tự giải quyết được.

Tuy nhiên, cũng còn nhiều vướng mắc khiến cho chương trình phát triển NƠXH của TP.HCM và các tỉnh lân cận khi chưa đáp ứng được nhu cầu của người dân. Đến thời điểm hiện tại tuy đã có một số nghiên cứu đơn lẻ về phát triển NƠXH, nhưng những nghiên cứu nhằm nhận dạng các yếu tố trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện dự án NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận chưa có nhiều. Vì vậy, nhận dạng các trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện các dự án NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận là hết sức cần thiết.

2. Tổng quan

2.1. Các khái niệm chung về NƠXH 

Theo nghĩa rộng, NƠXH là dành cho những cư dân có thu nhập thấp, dưới mức trung bình trong xã hội. Theo nghĩa hẹp là những căn hộ giá rẻ dành cho người có thu nhập thấp và cho các đối tượng chính sách xã hội như người già, bệnh tật, cô đơn không nơi nương tựa,… NƠXH có thể là nhà riêng, căn hộ chung cư, căn hộ cho thuê thuộc sở hữu cá nhân hay doanh nghiệp hoặc sở hữu cộng đồng nhà nước.

Đối tượng được hưởng chính sách ưu đãi về NƠXH đã được quy định trong Điều 49 và 51 Luật Nhà ở 2014. Tùy vào điều kiện cụ thể của từng địa phương, UBND cấp tỉnh có quyền quyết định chủ đầu tư NƠXH, có trách nhiệm xác nhận mức thu nhập bình quân và thu nhập thấp tại địa phương, điều kiện để được mua hoặc thuê NƠXH trên phạm vi địa bàn từng thời kỳ. 

2.2. Thực trạng NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận

“Giai đoạn từ 2006 đến tháng 3/2022 TP.HCM đã xây dựng hoàn thành đưa vào sử dụng 32 dự án nhà ở xã hội với quy mô 19.100 căn hộ. Đối với các dự án đang triển khai, thi công, chuẩn bị khởi công, hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có 9 dự án NƠXH đang triển khai với diện tích đất 17,54 ha, 517.689,7 m² sàn xây dựng, quy mô 6.383 căn hộ (trong đó có 5 dự án chuyến tiếp từ giai đoạn 2016-2020; 4 dự án động thổ, khởi công trong năm 2022)” (Nguyễn Nam, 2023).

Ngoài ra, trên địa bàn TP đang triển khai 2 dự án nhà lưu trú công nhân, với diện tích đất 2,60 ha, 120.624 m² sàn xây dựng, quy mô 1.400 phòng.

Khó khăn trong phát triển NƠXH, nhà ở giá rẻ tại TP.HCM là các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp, ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án NƠXH phải thực hiện thêm các thủ tục như: Thẩm định giá bán NƠXH, xác nhận đối tượng mua, thuê mua NƠXH, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức.

Tại Bình Dương, “giai đoạn 2011-2015, tỉnh Bình Dương đã thu hút 82 dự án phát triển NƠXH, với tổng diện tích sàn nhà ở là 3,8 triệu m², đáp ứng cho 238.325 người, với tổng mức đầu tư 19.034 tỷ đồng. Trong đó, có 43 dự án thuộc Đề án nhà ở an sinh xã hội do Tổng công ty Becamex IDC làm chủ đầu tư. Đã có 23 dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng, với tổng diện tích sàn nhà ở 431.488 m², đáp ứng nhu cầu cho 37.500 người. Trong giai đoạn 2016-2020, tỉnh đã đầu tư được 1,33 triệu m² sàn/2 triệu m² sàn, đạt tỷ lệ 65% kế hoạch đề ra” (Chi Mai, 2023).

“Giai đoạn 2016-2021 có thêm 5.702 căn nhà ở dành cho các đối tượng xã hội nhưng giai đoạn này, toàn tỉnh chỉ thực hiện được 1.581 căn, đạt 27,7%. Riêng năm 2021 không có NƠXH hoàn thành và bàn giao, đưa vào sử dụng. Ngoài ra, 11 đồ án tại khu vực đô thị loại II và loại III chưa xác định diện tích đất để xây dựng NƠXH khi lập, phê duyệt quy hoạch chi tiết.

Tỷ lệ quỹ đất quy hoạch dành để xây dựng NƠXH trong khu dân cư, khu đô thị, KCN chưa bảo đảm theo quy định bắt buộc, chưa bố trí đủ 20% quỹ đất trong các DA khu dân cư, khu đô thị và 2% tổng diện tích quy hoạch các KCN để xây dựng NƠXH. Từ đó dẫn đến việc phát triển NƠXH trên địa bàn tỉnh không đạt chỉ tiêu của Nghị quyết HĐND tỉnh” (Cổng thông tin điện tử tỉnh Long An, 2023).

Tại Đồng Nai, “về số lượng nhà ở công nhân, NƠXH tính theo địa phương, kế hoạch đến năm 2025, TP Biên Hoà có 18 dự án, huyện Cẩm Mỹ 12 dự án, huyện Vĩnh Cửu và Thống Nhất mỗi nơi có 7 dự án, huyện Nhơn Trạch và Long Thành mỗi nơi có 5 dự án, ...” (N.Đăng, 2023). “Hiện tỉnh Đồng Nai có 9 dự án nhà ở công nhân, NƠXH đang triển khai với tổng số 10.202 căn nhà, tập trung chủ yếu tại huyện Nhơn Trạch và huyện Long Thành. Có 5 địa phương không có dự án nhà ở xã hội nào là các huyện Vĩnh Cửu, Thống Nhất, Xuân Lộc, Định Quán và Tân Phú” (N.Đăng, 2023). 

2.3. Các nghiên cứu trước đây về NƠXH

Có nhiều nghiên cứu về NƠXH đã được thực hiện tại các tỉnh và thành phố khác nhau của Việt Nam. Bảng 1 trình bày tóm tắt các kết quả của các nghiên cứu nói trên.

NƠXH cũng đã được các tác giả nước ngoài tập trung nghiên cứu. Bảng 2 trình bày tóm tắt các kết quả của các nghiên cứu nước ngoài về NƠXH.

Bảng 1. Tổng hợp các nghiên cứu trong nước về NƠXH

Bảng 2. Tổng hợp các nghiên cứu nước ngoài về NƠXH

3. Phương pháp nghiên cứu

Kế thừa các nghiên cứu trước đây trong và ngoài nước tại Bảng 1 và Bảng 2, căn cứ các quy định pháp luật có liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản phân khúc NƠXH và tham khảo ý kiến chuyên gia trong lĩnh vực này, mô hình nghiên cứu của luận văn được trình bày trong Hình 1. 
Nghiên cứu này được thực hiện theo các bước sau:

- Xác định các vấn đề cần nghiên cứu: đây là bước để xác định các yếu tố cản trở dự án NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. 

- Tìm hiểu thu thập các nghiên cứu trước đây: tham khảo từ các nghiên cứu của các tác giả đã nghiên cứu trước đây từ nhiều nguồn để lập danh sách các yếu tố ảnh hưởng khi thực hiện dự án NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận.

- Thiết kế bảng câu hỏi khảo sát: bảng câu hỏi khảo sát được lập dựa trên mục tiêu nghiên cứu và danh sách các yếu tố đã nhận dạng trong các nghiên cứu trước đây. Việc khảo sát thử nghiệm được thực hiện thông qua 05 chuyên gia có 5 năm kinh nghiệm trở lên trong đầu tư xây dựng và thực hiện các dự án NƠXH tại TP.HCM: 03 chuyên viên của phòng quản lý và phát triển nhà thuộc Sở Xây dựng và 02 chuyên viên còn lại làm việc cho chủ đầu tư các dự án NƠXH.

- Thu thập dữ liệu: Lấy mẫu theo phương pháp thuận tiện và snowball. Bảng câu hỏi được phát trực tiếp và phân phối thông qua Google Sheet. Việc thu thập dữ liệu cho đề tài nghiên cứu bắt đầu từ tháng 06/ 2022 đến tháng 10/ 2022. Kết quả thu về 150 phiếu trả lời, trong đó có 07 phiếu trả lời từ người được khảo sát có kinh nghiệm dưới 5 năm, 07 phiếu trả lời từ người được khảo sát chưa từng thực hiện dự án đầu tư xây dựng NƠXH/nhà thu nhập thấp và 03 phiếu trả lời tùy tiện (tức là có cùng đáp án cho tất cả các câu hỏi). Như vậy, có 17 phiếu trả lời không đạt yêu cầu bị loại bỏ, chiếm tỷ lệ 11%. Còn lại 133 phiếu trả lời hợp lệ. Số phiếu trả lời hợp lệ thỏa mãn điều kiện theo 5:1 của Boolen (1989). 

- Phân tích dữ liệu: Dữ liệu được phân tích bằng phần mềm thống kê SPSS 20.0

4. Các kết quả nghiên cứu và thảo luận

4.1. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo

Độ tin cậy của thang đo đóng vai trò quan trọng khi thực hiện các phân tích thống kê dựa trên dữ liệu từ bảng câu hỏi Likert. Hệ số Cronbach’s Alpha   thường được áp dụng để đánh giá độ tin cậy thang đo. Kết quả phân tích cho thấy, thang đo trong bảng câu hỏi là tin cậy bởi vì hệ số Cronbach’s Alpha của tất cả các nhân tố đều lớn hơn 0,6.

4.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis, EFA)

Dữ liệu từ 133 bảng câu hỏi hợp lệ được xếp hạng theo giá trị trung bình (Mean). Bảng câu hỏi được thiết kế theo thang đo 5-point-Likert. Vì vậy, để kết quả phân tích tập trung và hội tụ, các nhân tố mà có giá trị Mean nhỏ hơn 3 sẽ bị loại trước khi phân tích EFA. Có 07 nhân tố với giá trị trung bình (mean) nhỏ hơn 3. Do đó, chỉ còn 16 nhân tố để thực hiện phân tích EFA.

Bảng 3. Kết quả KMO & Bartlett's Test of Sphericity

Kiểm định KMO và Bartlett's Test of Sphericity thường được thực hiện để xác nhận bộ dữ liệu đã thu thập là phù hợp với EFA. Kết quả phân tích cho thấy KMO=0,73 và Sig của Bartlett's Test of Sphericity=0,000 (Bảng 3). Vì thế, có thể dùng để phân tích EFA cho bộ dữ liệu đã thu thập. Nghiên cứu này sử dụng phép xoay Varimax. Ngoài ra, sau khi có kết quả Communalities, một nhân tố đã bị loại bởi vì có giá trị Communalities nhỏ hơn 0,5. Như vậy chỉ còn 15 nhân tố để thực hiện EFA.
Kết quả của Bảng 4 đã chỉ ra có 05 nhóm nhân tố và 05 nhóm này giải thích được 68,16% biến động phương sai của "Các trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện các dự án NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận". Tỷ lệ này là chấp nhận được để từ đó đề xuất mô hình chính thức.

Bảng 4. Kết quả phương sai trích của phân tích EFA

Kết quả ma trận xoay được trình bày trong Bảng 5. 

Bảng 5. Kết quả ma trận xoay sau khi phân tích EFA

Từ các kết quả phân tích bên trên (Bảng 3, Bảng 4, Bảng 5), mô hình của các trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện các dự án NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận được trình bày trong Hình 2.

5. Kết luận

Bài báo trình bày các kết quả của một nghiên cứu nhằm áp dụng bảng câu hỏi và các phân tích thống kê để nhận dạng các trở ngại ảnh hưởng đến sự thành công khi thực hiện các dự án NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. Căn cứ các trở ngại đã nhận dạng, các bên tham gia dự án có thể phát triển các đề án và chính sách thích hợp nhằm gia tăng sự thành công khi thực hiện các dự án NƠXH tại TP.HCM và các tỉnh lân cận. Các chính sách thúc đẩy thực hiện các dự án NƠXH nên được thiết kế để tạo cơ chế khuyến khích, hỗ trợ chủ đầu tư trong việc tạo nguồn cung NƠXH song song với các chính sách hỗ trợ từ phía cầu. 

Mời xem bản gốc PDF tại đây

TÀI LIỆU THAM KHẢO
[1] Bollen, K.A. (1989), Structural Equations with Latent Variables, New York: John Wiley & Sons.
[2] Nguyễn Thế Anh (2015), Xác định các yếu tố thành công và đề xuất khuyến nghị trong khả năng của chủ đầu tư nhằm nâng cao sự thành công của các dự án NƠXH tại khu vực TP.HCM, Luận văn thạc sỹ công nghệ và quản lý xây dựng, Trường Đại học Bách khoa TP.HCM.
[3] Alireza Moghayedi và ctg., (2021). “A Critical Success Factor Framework for Implementing Sustainable Innovative and Affordable Housing: A Systematic Review and Bibliometric Analysis” Buildings 2021, 11, 317. https://doi.org/10.3390/ buildings1108031, tr 2-31.
[4] Akanbi Olusayo Oyebanji, Champika Liyanage, Akintola Akintoye (2017). “Critical Success Factors (CSFs) for achieving sustainable social housing (SSH)”, International Journal of Sustainable Built Environment, 31 March 2017, tr 1-12.
[5] Adenuga, Olumide Afolarin (2013). “Factors Affecting Quality in the Delivery of Public Housing Projects in Lagos State, Nigeria”, International Journal of Engineering and Technology Volume 3 No. 3, March 2013, tr 332-344.
[6] Hoàng Vũ Linh Chi (2019), “Chính sách nhà ở xã hội của Việt Nam”, Tạp chí khoa học xã hội Việt Nam, số (3)-2019, tr 96-102.
[7] N. Đăng (2023), Đồng Nai công bố danh sách, vị trí 66 dự án nhà ở công nhân, nhà ở xã hội, Báo cafeland, ngày 24/5/2023, https://cafeland.vn/quy-hoach/dong-nai-cong-bo-danh-sach-vi-tri-66-du-an-nha-o-cong-nhan-nha-o-xa-hoi-119867.html.
[8] Hessam Youneszadeh, Abdollah Ardeshi, Mohammad Hassan Sebt (2020), “Predicting Project Success in Residential Building Projects (RBPs) using Artificial Neural Networks (ANNs)”, Civil Engineering Journal Vol. 6, No. 11, November 2020, tr 2203-2219.
[9] Mona N. Shah, Emma Mulliner, T. P. Singh, Arun K. Ahuja (2022). “Critical Success Factors for Affordable housing: evidence from lower - middle income and high-income economies”, Journal of Surveying, Construction and Property (JSCP), Volume 13, 2022 Issue 1, ISSN: 1985-7527, tr 1-19.
[10] Chi Mai (2023), Bình Dương đi đầu cả nước về phát triển nhà ở xã hội, Báo điện tử Đảng cộng sản Việt Nam, ngày 03/4/2023, https://dangcongsan.vn/xa-hoi/binh-duong-di-dau-ca-nuoc-ve-phat-trien-nha-o-xa-hoi-634709.html.
[11] Vũ Thị Lan Nhung (2021), Giải pháp tài chính phát triển NƠXH tại Hà Nội, Luận án tiến sỹ kinh tế, Học viện Tài chính.
[12] Norhayati Baharun, Suraya Masrom and Afiqah Roshidi (2021). “Factors Affecting the Housing Affordability of Homebuyers in Perak: Measuring Transport Expenditure”, Journal of Southeast Asian Research, Vol. 2021 (2021), Article ID 676983, 11 pages, ISSEN: 2166-0832.
[13] Ngô Bảo Ngọc (2021), “Thực trạng và giải pháp phát triển NƠXH tại Hà Nội”, Tạp chí Tài chính, ngày 12/7/2021, https://tapchitaichinh.vn/thuc-trang-va-giai-phap-phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-cac-do-thi-o-viet-nam.html.
[14] Nguyễn Nam (2023), Tháo gỡ khó khăn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ cho công nhân, người thu nhập thấp, Trang tin điện tử Đảng bộ TP.HCM, ngày 25/ 5/ 2023, https://www.hcmcpv.org.vn/tin-tuc/thao-go-kho-khan-cho-cac-du-an-nha-o-xa-hoi-nha-o-gia-re-cho-cong-nhan-nguoi-thu-nhap-thap-1491908993.
[15] Paulinus Woka Ihuah, Iyenemi Ibimina Kakulu, David Eaton (2014), “A review of Critical Project Management Success Factors (CPMSF) for sustainable social housing in Nigeria”, International Journal of Sustainable Built Environment, 10 August 2014, tr 1-10.
[16] Lê Minh Quang, Lê Hoài Long (2022), “Một số đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả dự án NƠXH tại Tiền Giang”, Tạp chí Vật liệu Xây dựng, Tập 12, số (3) (06-2022), tr 81-86.
[17] Phạm Thị Trúc Hoa Quỳnh (2011), Social housing policy Việt Nam: inadequacies and solutions, Master of Public Policy, KDI School of Public Policy and Management in partial fulfillment of the requirements for the degree of.
[18] Richard Benedict và ctg., (2022), “Private sector involvement in social and affordable housing”, Australian Housing and Urban Research Institute LimitedMelbourne, Australia, 10.18408/ahuri7326901, https://www.ahuri.edu.au/research/final-reports/388.
[19] Raja Nurfarhana Binti Raja RaZalli (2014). “A Study of Factors Influencing Housing Developers to Choose Appropriate Procurement Strategy”, Bachelor of project management with honours Universiti Malaysia Pahang.
[20] Stephen Nyakala, Dolly Ramoroka, Kemlall Ramdass (2021). “Factors Influencing the Quality of Low -Income Housing in Polokwane Municipality South Africa”, Published by the UFS, Acta Structilia 2021 28(2): 23-52.
[21] Nguyễn Nhật Khả Đăng Tri (2015), Nhận dạng các yếu tố rủi ro và phân tích hiệu quả tài chính khi đầu tư chung cư NƠXH ở TP.HCM, Luận văn thạc sỹ quản lý xây dựng, Trường Đại học Bách khoa TP.HCM.
[22] Mai Hoàng Tâm (2019), Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến việc chậm tiến độ thi công nhà ở tại TP.HCM, Luận văn thạc sỹ quản lý xây dựng, Trường Đại học Bách khoa TP.HCM.
[23] Willem Adema, Jonas Fluchtmann (2020). “Social housing: A key part of past and future housing policy”, https://www.researchgate.net/publication/344667632.