Thị trường căn hộ TP.HCM chính thức bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nguồn cung và lượng tiêu thụ tăng vọt. Sự phân hóa mạnh mẽ giữa các khu vực, thị trường năm 2026 sẽ được định hình bởi 4 xu hướng chủ đạo dưới tác động của bảng giá đất mới và đòn bẩy hạ tầng Metro. 
Báo cáo mới nhất của của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group chỉ ra, thị trường BĐS chính thức bước vào giai đoạn phục hồi. Nguồn cung mới đạt 30.600 căn, tăng 214% so với cùng kỳ năm trước.
Lượng tiêu thụ cũng ghi nhận mức ấn tượng với 30.400 căn, tăng 124%. Tốc độ tăng trưởng lan tỏa đều các khu vực: Trung tâm TP.HCM tăng 25%, Bình Dương tăng 26% và Bà Rịa - Vũng Tàu tăng 67%. Riêng Bình Dương vươn lên thành tâm điểm mới khi chiếm tới 57% tổng nguồn cung mới trong quý IV/2025.
Nhu cầu BĐS tiếp tục duy trì ở mức cao, tỷ lệ hấp thụ trung bình của các dự án mở mới tại trung tâm TP.HCM đạt 70%. Sự phân hóa thị trường thể hiện rõ qua hai khu vực trọng điểm.
Tại trung tâm TP.HCM, phân khúc hạng sang và cao cấp áp đảo với tỷ lệ lần lượt là 43% và 36%. Khu vực này hướng đến khách hàng có độ tuổi lớn hơn và tài chính cao hơn, đẩy đơn giá trung bình chạm mức 103,2 triệu đồng/m².
Ngược lại, tại khu vực Bình Dương, dòng BĐS trung cấp chiếm sóng tới 80% với đơn giá trung bình 51,8 triệu đồng/m². Nơi đây tập trung hướng đến các khách hàng trẻ với khả năng tài chính vừa phải.
Bước sang giai đoạn 2026 - 2027, giá bán BĐS khu vực trung tâm TP.HCM dự báo tiếp đà tăng từ 10% - 15%/năm. Đòn bẩy tăng trưởng đột phá của thị trường căn hộ TP.HCM trong tương lai đến từ Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) TP.HCM và hệ thống Metro Bình Dương.
IFC sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp nước ngoài, kéo theo nhu cầu nhà ở khu vực trung tâm, đặc biệt là BĐS hạng sang. Đồng thời, hệ thống Metro Bình Dương cùng mô hình TOD sẽ giúp khu vực này chuyển mình mạnh mẽ từ vị thế "vệ tinh" thành "tâm điểm".
Dự báo, năm 2026, thị trường căn hộ TP.HCM sẽ được dẫn dắt bởi 4 xu hướng chủ đạo mang tính định hình dài hạn.
Thứ nhất, việc thiết lập mặt bằng giá sơ cấp mới do tác động của Bảng giá đất 2026 khiến chi phí đầu vào tăng cao, dẫn đến sự biến mất dần của phân khúc bình dân tại lõi trung tâm.
Thứ hai, xu hướng phát triển đô thị theo hạ tầng trọng điểm, nơi các dự án dọc tuyến Metro và đường Vành đai sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối về thanh khoản và giá thuê.
Thứ ba, sự thận trọng trong quản trị tài chính, người mua và nhà đầu tư sẽ cân nhắc kỹ lưỡng dòng tiền trước những biến động của lãi suất để đảm bảo an toàn đầu tư.
Thứ tư, thị trường đang thanh lọc mạnh mẽ để nhường chỗ cho xu hướng đầu tư dài hạn từ 3 đến 5 năm, loại bỏ hoàn toàn tâm lý đầu cơ lướt sóng ngắn hạn.
