Thị trường BĐS đang bước vào giai đoạn thanh lọc lành mạnh, dịch chuyển mạnh mẽ từ tư duy đầu cơ ngắn hạn sang nền tảng giá trị thực. Với lực đẩy từ dòng vốn đầu tư công và hệ thống hạ tầng đồng bộ, chu kỳ mới sẽ thiết lập một quy luật chọn lọc khắt khe, nơi chỉ những dự án có pháp lý minh bạch, chủ đầu tư đủ tiềm lực và mang lại giá trị sử dụng thực tế mới có thể trụ vững và phát triển. 
Dòng tiền dịch chuyển mạnh vào tài sản giá trị thực
Dữ liệu nghiên cứu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, thị trường BĐS đang trải qua quá trình “thanh lọc lành mạnh”. Nếu như trước đây, dòng tiền thường chảy theo tâm lý đám đông, lo sợ bỏ lỡ cơ hội (FOMO) để tìm kiếm lợi nhuận ngắn hạn, thì nay người mua đã trở nên vô cùng thận trọng.
Khách hàng hiện nay không chỉ soi xét kỹ hồ sơ pháp lý, năng lực triển khai của chủ đầu tư mà còn đặc biệt quan tâm đến khả năng khai thác thực tế, tính thanh khoản và dư địa tăng trưởng lâu dài của sản phẩm. Thực tế từ cuối quý 3/2025, mặt bằng lãi suất bắt đầu tăng khiến tâm lý nhà đầu tư trùng xuống. Tuy nhiên, giá sơ cấp vẫn không hề có dấu hiệu hạ nhiệt. Nguyên nhân chính đến từ việc chi phí đầu vào liên tục leo thang.
Từ đầu năm 2026, khi bảng giá đất mới theo hướng tiệm cận giá thị trường chính thức có hiệu lực, tính minh bạch được nâng cao nhưng đồng thời cũng đẩy chi phí phát triển dự án lên mức kỷ lục, bởi giá đất vốn chiếm tới 30% giá nhà. Cộng hưởng với áp lực từ giá vật liệu xây dựng, chi phí nhân công và tài chính, từ tháng 3/2026, nhiều dự án đã phải điều chỉnh tăng giá bán từ 2% đến 5%.
Sự biến động về giá thể hiện rõ nhất tại các đô thị trọng điểm. Tại Hà Nội, giá bán trung bình các dự án mở bán mới chạm ngưỡng 128 triệu đồng/m², tăng tới 28% so với năm 2025. Nếu tính gộp cả khu vực Hưng Yên, mức giá trung bình đạt khoảng 87 triệu đồng/m². Tại TP. HCM mặt bằng giá duy trì ở mức cao với khoảng 110 triệu đồng/m² .
Trong khi đó, Đà Nẵng ghi nhận mức giá trung bình 91 triệu đồng/m², tăng khoảng 10%, chủ yếu do sự xuất hiện của các nguồn cung hạng sang và các đợt điều chỉnh giá trong các giai đoạn bán hàng tiếp theo.
Dù giá cao, thanh khoản thị trường vẫn ghi nhận những tín hiệu tích cực từ nhu cầu ở thực. Trong quý 1/2026, tỷ lệ hấp thụ trên nguồn cung mới đạt khoảng 58%, đặc biệt lượng giao dịch cao gấp 2,6 lần so với cùng kỳ năm 2025. Điều này chứng minh rằng dòng tiền trên thị trường không hề mất đi mà đang chảy mạnh vào những khu vực có giá trị thực, gắn liền với hạ tầng và nhu cầu sử dụng thực tế.
Nguồn lực đầu tư công tạo lực đẩy mạnh cho BĐS
Nhìn về trung và dài hạn, động lực tăng trưởng của thị trường BĐS sẽ không còn dựa trên sự tăng trưởng về số lượng mà chuyển sang chất lượng. Một trong những đòn bẩy quan trọng nhất chính là kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2026-2030. Với tổng mức vốn dự kiến đạt 8,22 triệu tỷ đồng, gấp 2,7 lần giai đoạn 2021-2025, đây sẽ là nguồn lực khổng lồ để hoàn thiện hệ thống hạ tầng quốc gia.
Các công trình trọng điểm như cao tốc Bắc - Nam, các tuyến Vành đai 3, Vành đai 4, hệ thống metro và các sân bay lớn như: Long Thành, Gia Bình đang tạo ra những hành lang kinh tế mới.
Việc kết nối hạ tầng đồng bộ không chỉ rút ngắn khoảng cách địa lý mà còn tái định vị lại giá trị BĐS tại những khu vực hưởng lợi. Những dự án đường sắt tốc độ cao Hà Nội - Quảng Ninh hay tuyến Bến Thành - Cần Giờ sẽ mở đường cho sự hình thành các khu đô thị quy mô lớn, được quy hoạch bài bản và tích hợp đầy đủ tiện ích.
Song song với hạ tầng, sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật về đất đai và nhà ở đóng vai trò như một bộ lọc tự nhiên. Quy định mới sẽ loại bỏ dần những chủ đầu tư yếu kém, thiếu tiềm lực tài chính hoặc kinh doanh kiểu chộp giật. Khi khung pháp lý trở nên minh bạch, những doanh nghiệp làm ăn bài bản sẽ có cơ hội bứt phá, tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, nơi quyền lợi của người mua nhà được bảo đảm tối đa.
Bên cạnh đó, nền tảng kinh tế vĩ mô và mặt bằng lãi suất vẫn là động lực then chốt. Nếu lãi suất được duy trì ổn định, niềm tin thị trường sẽ hồi phục mạnh mẽ, giúp dòng vốn quay trở lại BĐS theo hướng chọn lọc. Ngược lại, nếu áp lực lãi suất vẫn hiện hữu, dòng tiền sẽ ưu tiên các tài sản có tính thanh khoản cao và các dự án có chính sách hỗ trợ tài chính vượt trội.
Chuẩn mực ESG và tư duy đầu tư bền vững
Một xu thế tất yếu trong chu kỳ mới là sự dịch chuyển từ mô hình đô thị đơn cực sang đa trung tâm. Đó là sự chuyển dịch có tính toán sang các đô thị vệ tinh, nơi được quy hoạch theo mô hình "Work - Live - Play" (Làm việc - Sống - Giải trí). Xu hướng này giúp giảm áp lực cho lõi đô thị cũ, đồng thời hình thành các cực tăng trưởng mới, giúp dòng vốn và dân cư phân bổ hợp lý hơn.
Đáng chú ý, các chuẩn mực mới như ESG (Môi trường - Xã hội - Quản trị) và công trình xanh đang dần trở thành thước đo bắt buộc. Đây không chỉ là yếu tố để thu hút dòng vốn ngoại mà còn là tiêu chuẩn để các chủ đầu tư khẳng định uy tín và tiếp cận nhóm khách hàng thượng lưu, những người đòi hỏi chất lượng sống và giá trị sử dụng dài hạn.
Dựa trên các phân tích về phân khúc, VARS IRE dự báo căn hộ chung cư vẫn sẽ là phân khúc dẫn dắt thanh khoản trong giai đoạn 2026-2030 nhờ gắn chặt với nhu cầu thực của đại bộ phận dân cư.
Phân khúc thấp tầng sẽ phát triển mạnh tại các đại đô thị vệ tinh có kết nối tốt. Trong khi đó, phân khúc đất nền vùng ven sẽ trải qua giai đoạn thanh lọc khắt khe; chỉ những khu vực có hạ tầng thực và pháp lý rõ ràng mới có triển vọng tăng giá bền vững. Những nhà đầu tư biết bám sát các yếu tố hạ tầng, ưu tiên pháp lý và có tầm nhìn trung, dài hạn sẽ là những người nắm giữ lợi thế lớn nhất.
