Bước vào giai đoạn sàng lọc, thị trường bất động sản Quảng Ninh đang chứng kiến sự chuyển dịch mạnh mẽ của dòng vốn. Thay vì lướt sóng ngắn hạn, chính nhu cầu ở thực và khả năng khai thác thương mại bền vững từ nền tảng hạ tầng đồng bộ đang vươn lên dẫn dắt toàn thị trường. Nền tảng tăng trưởng từ hạ tầng và kinh tế đa cực
Trong nhiều năm qua, Quảng Ninh luôn được xem là một trong những địa phương sở hữu lợi thế đặc biệt về phát triển bất động sản (BĐS) nhờ sự kết hợp giữa hạ tầng hiện đại, vị trí chiến lược và cơ cấu kinh tế đa dạng. Không giống nhiều thị trường vệ tinh chủ yếu dựa vào nhu cầu ở thực hoặc phát triển công nghiệp, Quảng Ninh được hỗ trợ đồng thời bởi các lĩnh vực du lịch, công nghiệp, logistics, kinh tế cửa khẩu và kinh tế biển.
Sự hiện diện của hệ thống giao thông liên vùng đồng bộ gồm: Cao tốc, cảng biển và sân bay đã góp phần nâng cao khả năng kết nối, mở rộng không gian phát triển đô thị cũng như gia tăng sức hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường duy trì sức hút dài hạn, đồng thời tạo nền tảng cho sự gia tăng giá trị BĐS một cách bền vững thay vì phụ thuộc vào các đợt tăng giá ngắn hạn.
Diễn biến thị trường thời gian gần đây cho thấy, xu hướng đầu tư tại Quảng Ninh đang chuyển dịch mạnh từ kỳ vọng tăng giá sang các sản phẩm có khả năng tạo dòng tiền và đáp ứng nhu cầu sử dụng thực tế.
Theo nhận định của bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, dịch vụ nghiên cứu & tư vấn, Savills Hà Nội, ở phân khúc nhà ở, thị trường Quảng Ninh hiện ghi nhận nguồn cung mới chủ yếu đến từ các khu đô thị quy mô lớn với hạ tầng đồng bộ, được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn tại các khu vực trung tâm hoặc có kết nối hạ tầng thuận lợi.
Nhu cầu vẫn duy trì tích cực nhờ quá trình đô thị hóa, phát triển công nghiệp và gia tăng dân số cơ học tại các khu vực có tốc độ tăng trưởng kinh tế cao. Những sản phẩm sở hữu vị trí thuận lợi, pháp lý minh bạch và hệ sinh thái dịch vụ hoàn chỉnh tiếp tục ghi nhận thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.
Đối với BĐS thương mại, bà Hằng cho biết: “Hiện nay, tốc độ phát triển nguồn cung ở Quảng Ninh chậm hơn so với giai đoạn trước do thị trường đã có lượng nguồn cung tương đối lớn. Các khu vực có hạ tầng du lịch phát triển và mật độ khách cao như: Bãi Cháy, Hòn Gai hay Vân Đồn vẫn duy trì mức giá thuê tương đối tốt, trong khi những khu vực phụ thuộc nhiều vào dòng khách thời vụ hoặc chưa hình thành đủ hệ sinh thái thương mại đang chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn”.
Trong khi đó, với thị trường BĐS nghỉ dưỡng Quảng Ninh, bà Hằng nhận định: Hạ Long, Bãi Cháy, Vân Đồn hiện được dẫn dắt bởi các đại dự án từ những chủ đầu tư uy tín. Dù nguồn cầu đa dạng, thị trường vẫn chịu ảnh hưởng lớn bởi tính mùa vụ của du lịch. Sau giai đoạn tăng nóng, mức giá hiện đã chững lại và phân hóa rõ rệt. Dòng tiền và thanh khoản giờ đây chỉ tập trung vào các sản phẩm đáp ứng đủ tiêu chí về pháp lý minh bạch, vị trí đắc địa và khả năng khai thác vận hành sinh lời thực tế.
Tiếp cận thị trường theo hướng chọn lọc, ưu tiên giá trị khai thác thực tế
Việc Quảng Ninh đang trong lộ trình trở thành thành phố trực thuộc Trung ương mang đến những kỳ vọng lớn cho thị trường BĐS nhờ sự bứt phá về hạ tầng và thể chế. Theo đó, địa phương sẽ được ưu tiên rót vốn vào các công trình giao thông trọng điểm (cao tốc, đường sắt tốc độ cao, cảng biển). Kết hợp với mô hình phát triển đa trung tâm (đô thị - biển - du lịch - biên giới), không gian đô thị sẽ được mở rộng, trực tiếp thúc đẩy đà tăng giá trị đất.
Bên cạnh đó, cơ chế quản lý mới linh hoạt hơn sẽ biến Quảng Ninh thành "thỏi nam châm" thu hút dòng vốn, đặc biệt vào ba trụ cột: BĐS nghỉ dưỡng, BĐS công nghiệp và các đại đô thị.
Những cải cách về quản trị sẽ làm trong sạch môi trường kinh doanh. Các dự án buộc phải nâng cao chất lượng, tuân thủ định hướng xanh, thông minh và vận hành hiệu quả để tránh lãng phí tài nguyên.
Dù vĩ mô rất tích cực, nhưng chuyên gia Savills cũng nhấn mạnh, nhà đầu tư nên tiếp cận thị trường Quảng Ninh theo hướng chọn lọc và ưu tiên giá trị khai thác thực tế hơn là kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.
Theo bà Đỗ Thu Hằng, để tối ưu hóa lợi nhuận và hạn chế rủi ro, nhà đầu tư cần lưu ý 3 chiến lược. Đó là, về tầm nhìn trung và dài hạn thì chỉ nên tập trung vốn vào những khu vực đã có hạ tầng hiện hữu, đông dân cư và có khả năng khai thác tạo ra dòng tiền ngay lập tức (cho thuê, kinh doanh).
Về lựa chọn phân khúc an toàn, cho thấy triển vọng sáng sủa nhất hiện nay thuộc về BĐS phục vụ nhu cầu ở thực, các khu đô thị đồng bộ và BĐS thương mại - dịch vụ. Các phân khúc mang tính "thuần đầu tư" như condotel hay nghỉ dưỡng vẫn cần thêm thời gian để phục hồi.
Tuy nhiên, chuyên gia Savills khuyến cáo, mọi quyết định đầu tư lúc này bắt buộc phải dựa trên 4 yếu tố: Chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính; pháp lý minh bạch, rõ ràng; tiến độ xây dựng bám sát thực tế; dự án có khả năng vận hành thực chất, đáp ứng nhu cầu sử dụng bền vững sau khi bàn giao.
