Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã được thông qua tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, với những điểm mới, quy định mới có lợi cho người dân, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. 8 điểm mới của Luật Nhà ở (sửa đổi)
1. Yêu cầu điều kiện phòng cháy chữa cháy
Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 2 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 2 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.
2. Không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư
Luật Nhà ở (sửa đổi) không quy định thời hạn sở hữu, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.
Việc công bố nhà chung cư hết thời hạn sử dụng được thực hiện theo quy định của Luật này và pháp luật về xây dựng.
3. Mở rộng đối tượng được mua nhà ở xã hội (NƠXH)
Luật Nhà ở (sửa đổi) bổ sung 2 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về NƠXH:
- Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật;
- Học sinh trường dân tộc nội trú công lập và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong KCN.
4. Thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê NƠXH
Theo Luật Nhà ở 2014, bên thuê mua, bên mua NƠXH không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm thanh toán hết tiền thuê mua, tiền mua nhà ở.
Đến Luật Nhà ở (sửa đổi), trong thời hạn 5 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua NƠXH với giá bán tối đa bằng giá bán NƠXH này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.
5. Quỹ đất phát triển NƠXH trong dự án thương mại
Luật Nhà ở (sửa đổi) đã quy định rõ UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh đã được phê duyệt.
Tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, căn cứ quy định của Chính phủ, UBND cấp tỉnh quyết định việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng NƠXH.
6. Ưu đãi cho chủ đầu tư dự án NƠXH
Luật Nhà ở 2014 quy định chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để đầu tư xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, trên thực tế, một số chủ đầu tư cần phải chờ thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trước khi làm thủ tục miễn.
Đối với Luật Nhà ở (sửa đổi), chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra, chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
7. Biên lợi nhuận cho chủ đầu tư dự án NƠXH
Luật Nhà ở 2014 không quy định rõ về biên lợi nhuận cho dự án NƠXH. Tuy nhiên hướng dẫn chi tiết hơn được nêu trong Nghị định 100/2015/NĐ-CP quy định: Giá bán NƠXH do chủ đầu tư dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức của toàn bộ dự án không vượt quá 10% tổng chi phí đầu tư.
Điểm mới ở Luật Nhà ở (sửa đổi) là: Chủ đầu tư được hưởng lợi nhuận định mức tối đa 10% tổng chi phí đầu tư xây dựng đối với phần diện tích xây dựng NƠXH, được dành tỷ lệ tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong phạm vi dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại.
Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NƠXH được hạch toán riêng, không được tính chi phí đầu tư xây dựng phần công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này vào giá thành NƠXH và được hưởng toàn bộ lợi nhuận đối với phần diện tích công trình kinh doanh dịch vụ, thương mại, nhà ở thương mại này.
Trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở thương mại thì chủ đầu tư nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật về đất đai.
Như vậy, chủ đầu tư có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển NƠXH thông qua phần diện tích thương mại.
8. Quy định xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân trong KCN
So với Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung thêm một số đối tượng nhà ở như nhà ở lưu trú cho công nhân trong KCN, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở thuộc tài sản công…
12 điểm mới của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi)
1. Đặt cọc mua nhà hình thành trong tương lai không quá 5% giá bán
Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
2. Giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
Luật mới quy định rõ, việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (hiện nay chỉ quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng).
Đồng thời, giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như hiện nay. Cụ thể:
- Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc;
- Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng cho khách hàng thì số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua ≤50% giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua (hiện nay là 70%).
3. Cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ không phải thành lập công ty
Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh BĐS.
Từ ngày 01/01/2025, chỉ có cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ mới không phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã; các tổ chức, cá nhân khác kinh doanh dịch vụ BĐS đều phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã.
4. Doanh nghiệp môi giới BĐS chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề
Theo Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS chỉ cần 1 người có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS chứ không phải 2 người như hiện nay.
5. Từ năm 2025, môi giới BĐS không được hành nghề tự do
Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi), từ ngày 01/01/2025, cá nhân hành nghề môi giới BĐS phải hành nghề trong doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS như sàn giao dịch BĐS hoặc công ty môi giới BĐS…
Điều này đồng nghĩa với việc, cá nhân không được hành nghề môi giới BĐS tự do như hiện nay (khoản 2 Điều 62 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS độc lập).
6. Thù lao, hoa hồng môi giới BĐS phải chuyển khoản
Điều 47 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định, việc thanh toán trong giao dịch BĐS, dự án BĐS do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp luật.
Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh BĐS, hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS từ khách hàng thông qua tài khoản.
Đối chiếu với quy định tại khoản 1 Điều 62 Luật này: Cá nhân hành nghề môi giới BĐS được hưởng tiền thù lao, hoa hồng từ sàn giao dịch BĐS hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS. Theo đó, mọi thù lao, hoa hồng môi giới BĐS sẽ chuyển khoản qua ngân hàng.
7. Siết phân lô, bán nền đến cả đô thị loại III
Điều 30 Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc 1 trong 2 trường hợp sau đây:
- Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;
- Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Như vậy, quy định mới không cho phép phân lô, bán nền đối với cả khu vực phường của đô thị loại III.
8. Phải công khai loạt thông tin về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh
Từ ngày 01/01/2025, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải công khai đầy đủ, trung thực, chính xác các thông tin sau về BĐS trước khi đưa vào kinh doanh:
- Thông tin về dự án BĐS; Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. Các thông tin này phải được công khai trên: Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường BĐS; Website của doanh nghiệp (nếu có).
9. Nhiều thay đổi về hợp đồng trong kinh doanh BĐS
9.1. Phân loại lại các loại hợp đồng
Theo Luật mới, hợp đồng trong kinh doanh BĐS được phân loại như sau:
9.2. Bổ sung nội dung chính trong từng loại hợp đồng
- Bổ sung thêm nội dung chính trong Hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng về:
“đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai”;
- Bổ sung quy định về nội dung chính của từng loại hợp đồng khác, cụ thể: Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS; Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS; Hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS.
Bảng 1: Các loại hợp đồng kinh doanh BĐS
10. Phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng
Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) bổ sung quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
|
Bảng 2: Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS
|
Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 2 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.
11. Bổ sung chi tiết điều kiện từng loại BĐS được đưa vào kinh doanh
Bổ sung chi tiết các điều kiện, trong đó tách rõ từng điều khoản quy định về điều kiện cho từng loại BĐS.
12. Các loại công trình có sẵn, hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh
Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã bổ sung, quy định cụ thể loại công trình xây dựng có sẵn và công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh gồm:
Công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
Bên cạnh đó, Luật mới đã bỏ quy định, các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất.
Thay vào đó, quy định chỉ được kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS.
