Khu đô thị Tiên Hiệp tại phường Tiên Sơn và phường Hà Nam có quy mô khoảng 66,45 ha, dân số dự kiến 11.600 người. Trong đó, hơn 50% diện tích được dành cho giao thông và hạ tầng xã hội, hướng tới hình thành khu đô thị mới đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Hơn 32% quỹ đất dành cho giao thông
UBND tỉnh Ninh Bình vừa ban hành Quyết định số 2915/QĐ-UBND ngày 06/8/2026 phê duyệt Quy hoạch chi tiết và Quy định quản lý theo đồ án quy hoạch Khu đô thị Tiên Hiệp tại phường Tiên Sơn và Hà Nam.
Theo quy hoạch, Khu đô thị Tiên Hiệp có diện tích khoảng 66,45 ha, quy mô dân số dự kiến khoảng 11.600 người. Định hướng chung là hình thành một khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đồng bộ, đáp ứng nhu cầu nhà ở, dịch vụ công cộng và tạo lập môi trường sống hoàn chỉnh.
Cơ cấu sử dụng đất của Khu đô thị Tiên Hiệp được phân bổ theo hướng dành tỷ trọng lớn cho hệ thống hạ tầng và không gian phục vụ cộng đồng.
Trong tổng diện tích quy hoạch, đất giao thông chiếm 32,62%, là nhóm đất có tỷ trọng lớn nhất. Hệ thống này được tổ chức nhằm bảo đảm khả năng kết nối trong khu đô thị và với mạng lưới giao thông khu vực, đồng thời bố trí các công trình, bãi đỗ xe đáp ứng nhu cầu của người dân.
Đất ở chiếm 31,01%, được tổ chức với nhiều loại hình nhằm đa dạng hóa nguồn cung nhà ở, bao gồm nhà ở liền kề, biệt thự và chung cư nhà ở xã hội.
Đáng chú ý, 18,89% diện tích được dành cho hạ tầng xã hội, gồm các công trình phục vụ nhu cầu thiết yếu của cộng đồng như nhà văn hóa, trường mầm non, trường tiểu học, trường trung học cơ sở, công viên và cây xanh.
Khoảng 17,48% diện tích còn lại được bố trí cho các loại đất dịch vụ, sử dụng công cộng, cây xanh cách ly, hạ tầng kỹ thuật sau lô, mặt nước và những chức năng khác.
Như vậy, riêng đất giao thông và hạ tầng xã hội đã chiếm 51,51% tổng diện tích Khu đô thị Tiên Hiệp. Cơ cấu này tạo điều kiện hình thành hệ thống hạ tầng tương đối hoàn chỉnh ngay trong khu đô thị, thay vì chỉ tập trung phát triển quỹ đất nhà ở.
Nhà ở xã hội được xây dựng tối đa 12 tầng
Cùng với tổ chức sử dụng đất, Quy định quản lý theo đồ án cũng xác lập các chỉ tiêu cụ thể nhằm kiểm soát không gian, kiến trúc và cảnh quan của Khu đô thị Tiên Hiệp trong quá trình đầu tư xây dựng.
Theo đó, đối với khu vực nhà ở thấp tầng, nhà ở liền kề được xây dựng tối đa 4 tầng, biệt thự tối đa 3 tầng. Khu chung cư nhà ở xã hội được phép xây dựng tối đa 12 tầng.
Các công trình thương mại, dịch vụ cấp đô thị có chiều cao tối đa 6 tầng nổi và 1 tầng hầm, qua đó tạo sự phân tầng về chiều cao giữa các khu chức năng, đồng thời hình thành các điểm nhấn phù hợp trong tổng thể không gian đô thị.
Khoảng lùi của từng công trình được xác định theo tuyến đường và mặt cắt lộ giới, dao động từ 1 - 10 m so với chỉ giới đường đỏ, tùy thuộc vị trí và tính chất công trình.
Đồ án đồng thời định hướng kiến trúc theo phong cách hiện đại hoặc tân cổ điển. Việc lựa chọn màu sắc, vật liệu hoàn thiện mặt ngoài phải bảo đảm sự hài hòa với cảnh quan chung; hạn chế những yếu tố gây ảnh hưởng tới mỹ quan đô thị, môi trường và an toàn giao thông.
Bên cạnh kiến trúc công trình, yêu cầu đối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường cũng được xác định cụ thể. Hệ thống điện, viễn thông được bố trí ngầm nhằm nâng cao mỹ quan và bảo đảm an toàn trong quá trình khai thác.
Nước thải sinh hoạt phải được thu gom và xử lý đạt quy chuẩn môi trường trước khi xả thải. Chất thải rắn sinh hoạt được phân loại tại nguồn, tổ chức thu gom và xử lý theo quy định.
Sau khi đồ án được phê duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm triển khai dự án bảo đảm tuân thủ các chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc và quy định pháp luật hiện hành. Các sở, ngành và địa phương liên quan thực hiện hướng dẫn, kiểm tra, giám sát quá trình đầu tư xây dựng.
Việc xác lập đồng thời cơ cấu sử dụng đất, các chỉ tiêu kiến trúc và yêu cầu về hạ tầng là cơ sở để kiểm soát quá trình hình thành Khu đô thị Tiên Hiệp, hướng tới một khu đô thị mới đồng bộ giữa phát triển nhà ở với giao thông, hạ tầng xã hội, không gian xanh và các dịch vụ thiết yếu.
