Chuyên gia cho rằng, phân khúc được dự báo sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm. Giá vẫn cao
Số liệu từ báo cáo thị trường quý III/2022 của Savills tại thị trường Hà Nội cho thấy, giá bán sơ cấp căn hộ bình quân đạt 47 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 11% theo năm. Sau 15 quý liên tục tăng giá, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53% so với quý I/2019.
Trong khi đó, thị trường nhà ở thấp tầng, giá bán sơ cấp trung bình của biệt thự giảm 14% theo quý và giá liền kề giảm 9%, chủ yếu do nguồn cung mới với giá thấp.
Mặt khác, giá bán sơ cấp của shophouse ghi nhận mức tăng 5% theo quý. Tại các dự án hiện hữu đã ghi nhận mức tăng giá sơ cấp biệt thự tăng 10% và liền kề tăng 22% theo quý do số lượng căn tồn thấp tại các dự án này.
Lý giải cho nguyên nhân của sự tăng giá nhà là do chi phí đầu tư của chủ đầu tư cao hơn mức dự kiến ban đầu; quá trình phát triển dự án có những vấn đề phát sinh, khiến chi phí tài chính cao hơn dự phòng; quá trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài đã khiến các chi phí đầu tư tăng, từ đó tác động đến giá thành của sản phẩm khiến giá bán ở mức cao…
Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội cho rằng, với thị trường sơ cấp căn hộ, nếu chi phí và kỳ vọng đầu tư phù hợp thì giá bán sẽ được giữ tại mức hợp lý, tuy nhiên khi chi phí ở mức cao hơn so với dự kiến thì sẽ kéo theo giá tăng cao.
“Nếu mức giá này thậm chí cao hơn so với cùng phân khúc và cùng vị trí thì sẽ khó bán và buộc phải điều chỉnh về giá. Trong thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư đã có những điều chỉnh về dòng tiền, họ có thể không áp dụng hình thức giảm giá trực tiếp mà đưa ra những chiết khấu hợp lý cho người mua thanh toán sớm hoặc thanh toán nhanh để hai bên cùng có lợi trong việc mua và bán” - Bà Đỗ Thu Hằng nhận định.
Đối với phân khúc nhà ở thấp tầng dự án, xu hướng giảm giá được nhận định sẽ không rõ ràng. Phân khúc này trong những năm gần đây đón nhận nguồn cung hạn chế.
Trong khi nhu cầu lại chủ yếu từ những người có thu nhập cao, sử dụng nguồn vốn nhàn rỗi mua nhà để ở, hoặc cải tạo và cho thuê.
Do vậy, tỷ lệ người mua sử dụng đòn bảy tài chính với loại hình này là không nhiều, áp lực thanh toán không lớn, dẫn đến sự điều chỉnh rất hạn chế về mức giá.
Chọn thời điểm để đầu tư
Nhận định về thị trường thời gian tới, Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội cho biết, phân khúc được dự báo sẽ gặp nhiều ảnh hưởng trong giai đoạn hiện nay và có thể chịu sức ép giảm giá là sản phẩm đất nền khu vực ngoài trung tâm.
Cụ thể, giá đất nền tại các khu vực này đã được đẩy lên cao trong thời gian qua, và các nhà đầu tư loại hình này thường hay sử dụng đòn bảy tài chính hơn so với các loại hình khác.
Do đó khi lãi suất vay điều chỉnh khiến áp lực thanh toán và trả lãi tăng cao thì phân khúc này sẽ có khả năng điều chỉnh về giá nhiều hơn.
Nhận định về tình hình hoạt động của phân khúc biệt thự và nhà liền kề trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng cho rằng, số lượng giao dịch sẽ không tốt như thời điểm quý cuối của những năm trước đây.
Một số tác động không thuận lợi có thể kể đến như vấn đề về tín dụng bị hạn chế, thị trường có những sản phẩm neo ở mức cao, không đáp ứng được nguồn cầu để mua những sản phẩm vừa túi tiền.
Hiện nay, người mua càng trở nên cẩn trọng hơn khi tham gia thị trường khi giá bán tăng cao, nhiều dự án không đảm bảo về mặt pháp lý.
Giám đốc cấp cao bộ phận nghiên cứu, Savills Hà Nội nhận định, thời điểm tốt để đầu tư là khi sản phẩm đầy đủ về pháp lý với mức giá hợp lý.
Theo chuyên gia, mức giá vẫn cao so với tương quan các dự án xung quanh thì nhà đầu tư có thể chờ đợi các nguồn cung sơ cấp mới được đưa ra thị trường.
