Các chuyên gia cho rằng, chiến lược phát triển nhanh phân khúc nhà ở cho thuê giá hợp lý không chỉ là giải pháp đột phá tháo gỡ điểm nghẽn lệch pha cung cầu, đáp ứng nhu cầu an cư thực tế của đại đa số người lao động, mà còn là động lực cốt lõi để kiến tạo hệ thống an sinh bền vững và nâng cao toàn diện năng lực cạnh tranh cho các đô thị hiện đại. 
Áp lực từ thực trạng lệch pha cung - cầu
Tại Diễn đàn BĐS năm 2026 do Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) phối hợp cùng Tạp chí điện tử BĐS Việt Nam (Reatimes) và Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam (VIRES) tổ chức, các đại biểu đã tập trung phân tích đa chiều, nhận diện trực diện những điểm nghẽn cốt lõi về cơ chế pháp lý cũng như các rào cản thực tiễn đang làm chậm nhịp tăng trưởng của thị trường.
Theo TS.LS Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch VNREA đã chỉ rõ thực trạng lệch pha cung - cầu đang ở mức nghiêm trọng. Trong khi phân khúc nhà ở cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng rơi vào trạng thái thừa dòng tiền và nguồn cung sản phẩm, thì phân khúc nhà ở giá bình dân, đặc biệt là nhà ở phục vụ nhu cầu thực tế của người dân lại rơi vào cảnh thiếu hụt nghiêm trọng.
Sự lệch pha này đã đẩy chỉ số giá nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM lên ngưỡng quá cao, vượt xa khả năng chi trả và tích lũy thực tế của đại bộ phận người thu nhập thấp hoặc trung bình. Hệ quả là cơ hội sở hữu một ngôi nhà của người lao động ngày càng bị thu hẹp, tạo ra những áp lực lớn lên hệ thống an sinh đô thị.
Bên cạnh áp lực từ giá bán, thị trường nhà ở cho thuê đang phải đối mặt với một bài toán kinh tế vô cùng hóc búa. Hiện nay, lợi suất thu về từ hoạt động cho thuê nhà ở đang duy trì ở mức rất thấp, không đủ sức bù đắp và tạo sự cân bằng với mức lãi suất vay ngân hàng để đầu tư. Thực tế này đã vô hình trung làm suy giảm nghiêm trọng động lực tham gia của các nhà đầu tư cá nhân lẫn các doanh nghiệp phát triển BĐS.
Thực tế càng trở nên nan giải hơn khi giá các loại vật liệu xây dựng liên tục biến động theo xu hướng tăng mạnh trên diện rộng. Việc chi phí đầu vào bị đẩy lên cao đã tác động trực tiếp đến tổng mức đầu tư, làm thu hẹp biên lợi nhuận kỳ vọng và khiến các chủ đầu tư trở nên rụt rè hơn.
Ông Phạm Nguyễn Toan, Phó Chủ tịch VNREA cho rằng, việc nhanh chóng phát triển mảng nhà ở cho thuê hiện không còn là giải pháp khuyến khích, mà đã trở thành một yêu cầu mang tính cấp bách, đòi hỏi những hành động quyết liệt, thực chất và đồng bộ từ tất cả các chủ thể tham gia thị trường.
Vai trò dẫn dắt của thể chế và chiến lược quy hoạch đô thị
Trước những thách thức mang tính hệ thống, vai trò điều tiết của cơ quan quản lý Nhà nước được xem là chìa khóa định hình lại thị trường. Chia sẻ tại Diễn đàn, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đã đánh giá rất cao vai trò chiến lược của phân khúc nhà ở cho thuê trong việc ổn định tâm lý thị trường và bảo đảm mục tiêu an sinh xã hội.
Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh nhấn mạnh, trong giai đoạn tới, Nhà nước sẽ phát huy mạnh mẽ vai trò dẫn dắt của mình thông qua việc không ngừng hoàn thiện hệ thống thể chế, tháo gỡ triệt để các rào cản hành chính và tạo lập một môi trường kinh doanh minh bạch, bình đẳng cho mọi thành phần kinh tế.
Đồng quan điểm vĩ mô này, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch VNREA nhận định rằng, thúc đẩy phân khúc nhà ở cho thuê chính là bước đột phá chiến lược để dịch chuyển toàn bộ thị trường BĐS từ xu hướng đầu cơ sang hướng kiến tạo giá trị thực tế, phục vụ đắc lực cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội bền vững.
Để thu hút khối doanh nghiệp tư nhân mạnh dạn dồn lực đầu tư vào mảng nhà ở cho thuê đầy thách thức này, hành lang pháp lý cần phải thể hiện được vai trò bảo vệ và chia sẻ rủi ro.
Các điểm mới trong Luật Kinh doanh BĐS và các nghị định hướng dẫn thi hành đã bổ sung nhiều quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người thuê nhà, tạo tâm lý an tâm an cư lâu dài, từ đó thay đổi dần thói quen phải sở hữu nhà của người Việt Nam.
Đặc biệt, về mặt quy hoạch không gian, việc ứng dụng mô hình phát triển đô thị gắn kết với hệ thống giao thông công cộng khối lượng lớn (Mô hình TOD) đang được kỳ vọng lớn.
Mô hình này sẽ mở rộng đáng kể dư địa và không gian phát triển, tạo điều kiện thuận lợi để hình thành nên các tổ hợp nhà ở cho thuê có giá cả hợp lý, kết nối hạ tầng đồng bộ dọc theo các trục giao thông huyết mạch của thành phố, giải quyết tận gốc bài toán di chuyển cho người lao động.
Đột phá nguồn vốn dài hạn và giải pháp phân bổ quỹ đất
Đi sâu vào khía cạnh thực thi, rào cản lớn nhất khiến các doanh nghiệp "ngại" làm nhà ở cho thuê chính là sự thiếu hụt nghiêm trọng các kênh tiếp cận nguồn vốn dài hạn mang tính chuyên biệt. Bản chất của dòng sản phẩm cho thuê là thời gian thu hồi vốn kéo dài hàng thập kỷ, không thể áp dụng các nguồn vốn vay ngắn hạn với lãi suất thả nổi thương mại thông thường.
Để hóa giải điểm nghẽn tài chính cốt tử này, chuyên gia kinh tế TS Lê Xuân Nghĩa đã đưa ra đề xuất mang tính gợi mở: Nhà nước cần có cơ chế phát hành các gói trái phiếu chính phủ hoặc trái phiếu đô thị chuyên biệt để hình thành nguồn vốn mồi, hỗ trợ lãi suất cho các dự án NƠXH và nhà ở cho thuê.
Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest kiến nghị các cơ quan quản lý cần có giải pháp giữ ổn định lãi suất vay dài hạn cho các doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này. Việc ổn định chi phí vốn sẽ giúp doanh nghiệp an tâm hoạch định chiến lược kinh doanh và dòng tiền dài hạn, giảm thiểu rủi ro đổ vỡ phương án tài chính.
Bên cạnh câu chuyện về vốn, quy trình thủ tục hành chính và đất đai vẫn là những rào cản, cần được hóa giải. Ở góc độ doanh nghiệp, bà Nguyễn Ngọc Mỹ, Thành viên HĐQT Tập đoàn Alphanam thẳng thắn chỉ ra rằng thủ tục phê duyệt quy hoạch và cấp phép dự án hiện nay tại nhiều địa phương còn kéo dài một cách bất hợp lý, làm tăng mạnh chi phí cơ hội và bào mòn nguồn lực của chủ đầu tư.
Do đó, bước đi mang tính quyết định là chính quyền các địa phương phải nâng cao tinh thần trách nhiệm, chủ động thực hiện công tác giải phóng mặt bằng để chuẩn bị sẵn các quỹ đất sạch. Khi có quỹ đất sạch sẵn sàng bàn giao, các dự án sẽ được triển khai nhanh chóng, rút ngắn tối đa thời gian chuẩn bị đầu tư.
