Phát triển nhà ở xã hội và nhà giá rẻ sẽ thúc đẩy thanh khoản bất động sản

Nguồn cung tăng, nhu cầu mua khắt khe hơn 

Thị trường BĐS đang đón nhận thêm nguồn cung mới đa dạng hơn nhờ quá trình tháo gỡ khó khăn, vướng mắc pháp lý giúp các dự án tái khởi động.

Dữ liệu của Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98.000 sản phẩm chào bán, tăng 50% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, nguồn cung mới đạt hơn 70.000 sản phẩm, tăng khoảng 40%. Điều này đã mang về khoảng 48.000 giao dịch toàn thị trường, trong đó nguồn cung mới đóng góp chủ lực với khoảng 43.000 giao dịch.

Tuy nhiên, bức tranh thị trường đang bộc lộ sự phân hóa sâu sắc. Trong khi căn hộ chung cư thuộc phân khúc cao cấp trở lên chiếm trên 70% nguồn cung thương mại mở bán mới, thì lực cầu lại đang có xu hướng khắt khe và chọn lọc hơn.

Dòng tiền hiện hữu đặc biệt tập trung vào phân khúc sản phẩm giá "bình dân", có thể đưa vào sử dụng ngay, khai thác tạo dòng tiền.

Dù các chương trình phát triển NƠXH, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp đã được đẩy mạnh, song thị trường vẫn cần thêm thời gian để hình thành nguồn cung thực chất, tạo chuyển biến trong cơ cấu thanh khoản.

Áp lực dòng vốn và dư địa giảm giá không nhiều

Sức hấp thụ của thị trường hiện đang chịu tác động kép từ mặt bằng giá và chi phí tài chính. Theo Dữ liệu Chỉ số giá VARS IRE, so với quý I/2019, giá căn hộ bình quân tại Hà Nội đã tăng khoảng 97%.

Tại TP. HCM và Đà Nẵng, giá bình quân gần như đi ngang nhưng vẫn neo ở mức cao. Mặc dù giá cao, nhưng dư địa giảm giá của doanh nghiệp không nhiều do hàng loạt chi phí cấu thành như đất đai, bồi thường, xây dựng, pháp lý đều đang không ngừng gia tăng.

Thay vì giảm giá trực tiếp, các chủ đầu tư đành lựa chọn chiết khấu, giãn tiến độ thanh toán để hỗ trợ người mua. Bên cạnh đó, áp lực chi phí tài chính vẫn đè nặng lên cả người mua lẫn doanh nghiệp. Lãi suất vay mua nhà phổ biến ở mức 8,5-11%/năm trong thời gian ưu đãi, sau đó thả nổi có thể lên tới 13-15%/năm.

Đối với doanh nghiệp, bài toán đáo hạn trái phiếu đang cận kề. Theo Hiệp hội Trái phiếu doanh nghiệp (VBMA), nửa cuối năm 2026 có khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn; trong đó BĐS chiếm 54,7%, tương đương khoảng 61.000 tỷ đồng.

Tính đến cuối tháng 5/2026, tín dụng BĐS chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ nền kinh tế nhưng dòng tiền chỉ tìm đến các doanh nghiệp lớn, dự án đủ pháp lý.

Khơi thông pháp lý để bứt phá thanh khoản

Dù đối mặt nhiều thách thức, thị trường khó rơi vào đợt suy giảm đồng loạt. Những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tiến độ tốt và giá hợp lý vẫn duy trì được giao dịch. Ngược lại, sản phẩm định giá "ảo" sẽ chịu áp lực lớn.

Đánh giá về về giải pháp duy trì động lực tăng trưởng, VARS IRE cho rằng vấn đề không phải là ban hành chính sách "giải cứu", mà phải tập trung tháo gỡ những điểm nghẽn pháp lý đang làm gia tăng chi phí và kéo dài thời gian dự án.

Hoạt động kinh doanh BĐS và xây dựng hiện đóng góp gần 10% GDP, có tác động lan tỏa lớn. Việc xử lý kịp thời các vướng mắc về thủ tục đầu tư, đất đai và quy hoạch sẽ giúp doanh nghiệp chủ động dòng tiền, tránh rủi ro đình trệ dự án.

Đặc biệt, để kích hoạt thanh khoản từ nhu cầu ở thực, cần khẩn trương xây dựng cơ chế đất đai, thuế và tín dụng chuyên biệt hỗ trợ mục tiêu phát triển NƠXH, nhà ở công nhân và nhà thương mại giá rẻ.

Đồng thời, việc phát triển các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư BĐS, quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ giúp thị trường giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Dòng vốn được lưu chuyển thông suốt sẽ bổ sung nguồn cung phù hợp, từng bước đưa giá nhà về mức dễ tiếp cận, tạo lập chu kỳ phát triển ổn định, lành mạnh cho toàn thị trường.