Bài viết tổng hợp một số thông tin liên quan đến chi phí đầu tư xây dựng công trình xanh và nhận diện một số giải pháp hoàn thiện chính sách quản lý của nhà nước để thúc đẩy đầu tư xây dựng công trình xanh tại Việt Nam trong thời gian tới. Công trình đáp ứng tiêu chí công trình xanh (CTX) được biết đến với việc mang lại nhiều tác động tích cực đến môi trường và tính hiệu quả trong sử dụng tài nguyên suốt vòng đời công trình. Việc đầu tư xây dựng CTX tại Việt Nam còn nhiều hạn chế do các rào cản kinh tế, kỹ thuật, chính sách khác nhau.
Trong đó, chi phí đầu tư xây dựng CTX thường được cho là cao hơn công trình truyền thống và người quyết định đầu tư gặp nhiều khó khăn trong việc đưa ra các quyết định lựa chọn phương án đầu tư xây dựng.
Bài viết tổng hợp một số thông tin liên quan đến chi phí đầu tư xây dựng CTX và nhận diện một số giải pháp hoàn thiện chính sách quản lý của nhà nước để thúc đẩy đầu tư xây dựng CTX tại Việt Nam trong thời gian tới.
I. Chi phí đầu tư xây dựng
Việc đầu tư xây dựng CTX mang lại rất nhiều lợi ích so với công trình truyền thống như tiết kiệm năng lượng, giảm phát thải, tiết kiệm nước, tiết kiệm trong quản lý, vận hành công trình... Tuy nhiên, việc gia tăng chi phí khi đầu tư xây dựng CTX cần được đánh giá, xem xét một cách toàn diện.
Việc nhìn nhận chưa đầy đủ và thiếu cơ sở của các bên liên quan về chí phí đầu tư xây dựng CTX là một trong những rào cản trong việc thúc đẩy phát triển loại hình công trình này tại Việt Nam.
Kinh nghiệm đầu tư xây dựng CTX tại Trung Quốc cho thấy, việc kết hợp các hệ thống CTX như thiết bị, nội thất và đèn chiếu sáng tiết kiệm năng lượng đã khiến chi phí xây dựng tăng 10,77% so với các tòa nhà thông thường.
Chi phí gia tăng của ứng dụng công nghệ hiệu quả năng lượng (EETA) chiếm tỷ trọng lớn (hơn 50%) trong tổng chi phí gia tăng của CTX. Ứng dụng các công nghệ EETA mang lại lợi ích lớn về kinh tế cũng như môi trường.
Bên cạnh đó, khảo sát của Kats và các cộng sự (2003) cho thấy, chi phí bổ sung cho các tòa nhà đạt chứng nhận CTX theo chứng nhận LEED là dưới 2% (đạt chứng nhận là 0,66%, Bạc là 2.11%, Vàng là 1,82%, Bạch Kim là 6,5%).
Morris và Matthiessen (2004, 2007) đã nghiên cứu các tòa nhà đạt chứng nhận LEED và chứng nhận xanh khác và cho thấy trong nhiều trường hợp, một đặc điểm thiết kế trong dự án có thể đáp ứng nhiều tiêu chí đánh giá CTX.
Vì vậy, chi phí xây dựng bổ sung cho CTX không nhất thiết cần phải cộng dồn. Hầu hết chi phí xây dựng của các CTX có chi phí bổ sung từ 0% đến 3% so với công trình thông thường.
Từ các nguồn dữ liệu khác nhau liên quan các công trình đã đạt chứng nhận xanh ở Việt Nam, VGBC tổng hợp mức chi phí tăng thêm cho các mức chứng nhận như sau (số liệu mang tính chất tham khảo tại Bảng 1):
Bảng 1. Mức tăng chi phí theo mức chứng nhận CTX theo hệ thống LEED.
Những năm vừa qua, Bộ Xây dựng đã giao nhiệm vụ cho Viện Kiến trúc quốc gia nghiên cứu, đánh giá điều chỉnh tổng mức đầu tư cho các CTX theo chuẩn LOTUS cho thấy, các mức tăng thêm 1% cho các công trình đạt Lotus, 2% cho các công trình Lotus Bạc, 5% cho các công trình Lotus Vàng và 10% cho Lotus Bạch Kim. Đây mới chỉ là các giá trị nghiên cứu sơ bộ và cần có thêm các nghiên cứu độc lập để đưa ra được con số chính xác hơn.
II. Tính toán xác định chi phí đầu tư CTX
2.1 Yêu cầu thiết kế
Những quyết định ở giai đoạn thiết kế ý tưởng có ảnh hưởng quan trọng đến hình dáng công trình và sẽ có ảnh hưởng tới chi phí đầu tư xây dựng CTX. Những yếu tố này thường bị chi phối bởi điều kiện cụ thể của dự án như: hình dạng, quy mô, chiều cao tầng hoặc là chiều cao công trình, ví dụ:
- Những công trình có cùng diện tích và chiều cao tầng (3 m) nhưng có mặt bằng khác nhau (Hình 1) sẽ có diện tích tường khác nhau và dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng sẽ khác nhau (do trên 1 đơn vị diện tích, tỷ lệ diện tích tường/sàn khác nhau: Công trình A= 0,75; Công trình B = 0,975; Công trình C = 0,975; Công trình D = 0,6; Công trình E = 1,05).
- Quy mô công trình cũng sẽ ảnh hưởng tới chi phí (Hình 2): Với công trình có chiều cao tầng là 4 m, với công trình A cần 1,6 m2 tường bao cho 1 m2 sàn, trong khi đó đối với công trình B chỉ cần 0,4 m2 tường cho 1 m2 sàn. Do đó, rõ ràng là quy mô công trình cũng ảnh hưởng đến chi phí xây dựng của công trình.
- Việc thay đổi chiều cao tầng sẽ ảnh hưởng lớn đến khối lượng của tường bao, kết cấu tổng thể công trình, kết cấu cầu thang, hệ thống điện, nước… Vì vậy, chi phí công trình sẽ cũng bị ảnh hưởng nhiều khi chiều cao tầng không được xem xét đến. Công trình cao tầng hầu hết có suất chi phí xây dựng cao hơn công trình thấp tầng.
Theo tổng kết tại Vương quốc Anh, suất chi phí xây dựng các khối văn phòng tăng khoảng 2% mỗi tầng khi tăng chiều cao trên 4 tầng. Qua đó có thể thấy, mỗi công trình sẽ có các đặc điểm cũng như các giải pháp thiết kế khác nhau tác động đến chi phí cho từng hạng mục.
Việc xây dựng mô hình mô hình chi phí cho phép xác định sơ bộ chi phí đầu tư khi thay đổi đặc điểm của công trình cũng như thay đổi giải pháp thiết kế.
2.2 Phương pháp xác định chi phí
Có nhiều phương pháp xây dựng mô hình chi phí khác nhau. Theo hướng dẫn lập dự toán của NASA, các phương pháp có thể liệt kê theo hình 3.
- Phương pháp nội suy sử dụng chi phí của công trình tương tự, điều chỉnh các khác biệt để dự toán chi phí của công trình mới. Phương pháp này xác định một công trình có điều kiện, quy mô khá tương tự so với công trình đang cần xác định chi phí.
Dữ liệu chi phí từ công trình tương tự được sử dụng làm cơ sở để so sánh và nội suy cho công trình mới với những điều chỉnh phù hợp với những thay đổi của công trình mới so với công trình cũ. Phương pháp này thường được sử dụng khi xác định dự toán trong giai đoạn đầu của dự án với rất ít thông tin về công trình mới.
Việc sử dụng ý kiến chuyên gia để xác định các yếu tố điều chỉnh có thể dẫn tới thay đổi lớn trong chi phí. Chính vì thế cần có những đánh giá cẩn trọng và xem xét những yếu tố về đặc điểm khác biệt giữa các công trình được so sánh để đảm bảo độ tin cậy và khả năng bảo vệ kết quả xác định chi phí.
Chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở đạt chứng nhận CTX bị ảnh hưởng bởi hạng chứng nhận. Chi phí gia tăng trung bình cho các tòa nhà xanh 1, 2 và 3 sao của GBL lần lượt là 103, 207 và 360 RMB cho mỗi mét vuông sàn.
Chúng chiếm lần lượt 2,7, 6,2 và 9,3% trong tổng chi phí xây dựng. Tại Hoa Kỳ, Kats et al. nhận thấy rằng chi phí bổ sung cho các tòa nhà được chứng nhận LEED trung bình là 2% tổng chi phí xây dựng, thấp hơn so với các tòa nhà GBL ở Trung Quốc. (Hình 4)
- Phương pháp tham số sử dụng các mối quan hệ thống kê trong cơ sở dữ liệu giữa chi phí và các biến khác như kích thước, công năng, hiệu suất... của công trình. Nhìn chung, đây là phương pháp cho phép dự toán chi phí theo tham số khi chỉ biết một vài phần dữ liệu chính, chẳng hạn như số tầng, diện tích khu đất, chu vi công trình...
Ví dụ, các chỉ tiêu được đưa ra trong tập Suất vốn đầu tư do tổ chức RSMeans phát hành tại Hoa Kỳ đều được gắn với những đặc điểm cụ thể của công trình như: đặc điểm kết cấu, thông số kỹ thuật cụ thể của bộ phận kết cấu công trình, chất lượng hoàn thiện của công trình, vị trí xây dựng, mục đích sử dụng của công trình,…
Ngoài ra, đối với từng loại công trình đều có hướng dẫn điều chỉnh, thay đổi được đưa ra cho nhiều trường hợp cụ thể. Do đó, với cách công bố và hướng dẫn như vậy, tài liệu này đã giúp cho việc tính toán đưa ra giá trị dự toán xây dựng công trình một cách thuận tiện, dễ dàng và phù hợp với công trình cụ thể (Hình 5).
Các nội dung chi phí trong suất chi phí xây dựng trên được tính toán thông qua các thông số cơ bản của công trình được thể hiện và đã bao gồm lãi của nhà thầu và chi phí thiết kế. Đối với chi phí thiết bị và một số chi phí khác thì được công bố thành các yếu tố tăng thêm thông dụng bổ sung như mục 9 của ví dụ trên.
- Phương pháp chi tiết theo bộ phận công trình bằng cách tính toán chi phí của các bộ phận hoặc công tác theo Chi phí bộ phận công trình (Cost Breakdown Structure) hoặc theo Cấu trúc phân chia công việc (Work Breakdown Structure).
Dựa trên các chi phí xây dựng này, các chi phí chung khác (chi phí tư vấn, chi phí khác, chi phí dự phòng) sẽ được bổ sung thêm phù hợp với cơ chế chính sách tại thời điểm lập dự toán. Các chi phí này được dự toán ở mức độ chi tiết trong đó các nguồn lực để hoàn thành thực hiện công việc hoặc bộ phận công trình.
Ví dụ từ phương pháp này có thể được minh hoạ thông qua việc tính toán các tỷ lệ khối lượng từ một số công trình trong cơ sở dữ liệu quá khứ như: Tỷ lệ tường bao/tổng diện tích sàn, tỷ lệ chiều dài vách ngăn/tổng diện tích sàn... (Hình 6).
Từ những tỷ lệ kiểm soát các công trình có mức độ tương đồng cao với công trình cần ước tính chi phí, các khối lượng chủ yếu của công trình có thể được ước tính chỉ với một vài thông tin như: Tổng diện tích sàn, chu vi công trình để thực hiện xây dựng mô hình chi phí theo phương pháp chi tiết.
Qua đó, có thể thấy công tác xác định suất vốn đầu tư xây dựng công trình xanh dựa trên việc xác định chi phí bổ sung cho các giải pháp xanh đáp ứng yêu cầu của tiêu chí đánh giá. Việc xây dựng được cơ sở dữ liệu cho chi phí bổ sung của các giải pháp xanh - tiêu chí đánh giá của hệ thống chứng nhận CTX đóng vai trò quan trọng trong việc xác định suất vốn đầu tư xây dựng CTX với mức độ tin cậy cao.
2.3 Các thành phần chi phí chính
Mô hình chi phí bao gồm chi phí xây dựng, thiết bị và các chi phí còn lại (chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn, chi phí khác). Hình 7 mô tả tỷ trọng các hạng mục chi phí của mô hình chi phí, trong đó chi phí xây dựng thiết bị chiếm tỷ trọng cao nhất từ 88,56 - 95,40%.
Chi phí nội thất và hệ thống kỹ thuật chiếm tỷ trọng cao nhất trong chi phí xây dựng và thiết bị. Vật liệu xây dựng, vật liệu hoàn thiện sàn, trần, tường, sơn và đặc biệt hệ thống cơ điện, thang máy… là các yếu tố chính tác động đến chi phí xây dựng và thiết bị (Hình 8).
Đặc biệt công trình xanh hướng tới mục tiêu tiết kiệm năng lượng và bảo vệ môi trường nên vật liệu xanh, thân thiện với môi trường và thiết bị tiết kiệm điện, giảm lượng phát thải khí là những yếu tố quan trọng tác động chính trong các tiêu chí đánh giá.
Theo số liệu khảo sát từ một số dự án đạt chứng nhận LOTUS về giải pháp xanh mặt ngoài công trình, thiết bị vệ sinh và đặc biệt là hệ thống không khí trong nhà, có thể thấy các giải pháp này tác động trực tiếp đến chi phí kiến trúc, hoàn thiện và thiết bị hệ thống kỹ thuật.
Cùng với các nghiên cứu khoa học về chi phí bổ sung của CTX, có thể thấy chi phí xây dựng và thiết bị có biến động và tỷ trọng lớn nhất trong tổng mức đầu tư CTX. Do đó, mô hình chi phí, đặc biệt là làm rõ đặc điểm kỹ thuật và cụ thể của các hạng mục có tỷ trọng lớn giúp việc xác định các chi phí thành phần bổ sung tác trong từng hạng mục một cách chính xác hơn so với phương pháp xác định suất vốn đầu tư hiện nay.
2.4 Yếu tố ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng CTX (chứng nhận LOTUS)
Từ lý luận và thực tiễn về các yếu tố ảnh hưởng đến chi phí đầu tư xây dựng công trình nhà ở cao tầng theo tiêu chí CTX (chứng nhận LOTUS) cho thấy 3 nhóm yếu tố về chi phí tư vấn, chi phí xây dựng và thiết bị, chi phí quản lý dự án tác động trực tiếp đến suất vốn đầu tư.
Do vậy, để làm rõ hơn mức độ ảnh hưởng của các yếu tố này thì cần thiết phải khảo sát, sử dụng phương pháp phân tích định lượng để xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, làm cơ sở đánh giá mức độ tin cậy của kết quả tính toán suát vốn đầu tư theo các phương pháp và mức chứng nhận LOTUS.
Phương pháp thu thập số liệu
Sử dụng phương pháp khảo sát trực tiếp thông qua phiếu điều tra khảo sát tới các chuyên gia (bao gồm 5 nhóm: công chức, viên chức quản lý nhà nước về xây dựng; tư vấn về hợp đồng xây dựng; nhà thầu xây dựng; chủ đầu tư; nhà nghiên cứu khoa học) hoạt động trong lĩnh vực quản lý xây dựng. Thang đo được sử dụng là thang đo Likert 5 điểm với (1) là “Hoàn toàn không ảnh hưởng” và (5) là “Ảnh hưởng quyết định”. Bảng Câu hỏi điều tra được thiết kế theo hình thức trắc nghiệm, người trả lời chỉ việc lựa chọn phương án đúng nhất và đánh dấu khoanh tròn vào các chỗ trống. Bảng câu hỏi được gửi trực tiếp tới các chuyên gia thuộc các đơn vị được khảo sát gồm các nội dung (Chi tiết phiếu điều tra khảo sát xem phụ lục 3,4).
Thu thập và phân tích
Lựa chọn mẫu khảo sát nghiên cứu cần đảm bảo tiêu chí:
- Đối tượng khảo sát là các cá nhân làm công tác có liên quan trực tiếp, gián tiếp đến ĐTXD công trình nhà ở cao tầng trong giai đoạn 2010 - 2022: Sở Xây dựng tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Chủ đầu tư, Nhà thầu xây dựng, tư vấn ĐTXD, các nhà nghiên cứu. Số lượng chuyên gia được điều tra khảo sát là 50 người.
Sử dụng phần mềm SPSS phục vụ cho mục đích phân tích để phân tích thống kê mô tả. Kết quả phân tích được thể hiện tại Bảng 2.
Bảng 2: Kết quả phân tích thống kê mô tả yếu tố ảnh hưởng đến chi phí CTX
Từ kết quả phân tích định lượng trên cho thấy vai trò của chi phí thiết bị điều hoà không khí (mean = 4.58); vật liệu lớp vỏ bao che công trình (mean = 4.42) và thiết bị sử dụng nước hiệu quả (mean = 3.56) ảnh hưởng lớn nhất đến suất vốn đầu tư công trình nhà ở cao tầng theo tiêu chí CTX (chứng nhận LOTUS).
Hình 9 thể hiện tỷ lệ % chi phí công trình xanh so với công trình thông thường dựa trên mức độ ảnh hưởng tác động đến chi phí của các giải pháp xanh trong mỗi tiêu chí đánh giá LOTUS. Kết quả tính toán cho thấy chi phí bổ sung của công trình nhà ở đạt chứng nhận LOTUS ở mức tối thiểu 1,05%, LOTUS Bạc (1,951%), LOTUS Vàng (3,053%), LOTUS Bạch Kim (4,209%).
2.5 Đề xuất suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở chung cư cao tầng theo tiêu chí công trình xanh
Từ kết quả nghiên cứu, Bảng 3 đề xuất Suất vốn đầu tư công trình nhà ở cao tầng theo tiêu chí CTX (Chứng nhận LOTUS) (mặt bằng giá quý II/2022): dựa trên cơ sở danh mục suất vốn đầu tư công trình nhà ở cao tầng thông thường đã được Bộ Xây dựng công bố (xem bảng 3).
Bảng 3: Suất vốn đầu tư công trình nhà ở cao tầng theo tiêu chí CTX (Chứng nhận LOTUS)
III. Kết luận kiến nghị
Thực hiện cam kết của Việt Nam tại COP 26, Đảng và Nhà nước đã ban hành một số chính sách, quy định nhằm thúc đẩy đầu tư xây dựng CTX. Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng đã ban hành Kế hoạch hành động của ngành Xây dựng ứng phó với biến đổi khí hậu giai đoạn 2022 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 thực hiện cam kết của Việt Nam tại COP 26.
Việc khuyến khích phát triển công trình hiệu quả năng lượng, CTX cũng đã được quy định trong Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng năm 2020 và Nghị định số 15/2021/NĐ-CP quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng.
Trong thời gian tới, Bộ Xây dựng cần tham mưu cho Chính phủ nghiên cứu, ban hành lộ trình bắt buộc đầu tư xây dựng CTX như mô hình ứng dụng BIM trong hoạt động đầu tư xây dựng, đó là sự bắt buộc từ các công trình sử dụng nguồn vốn ngân sách và dần dần chuyển sang các nguồn vốn khác, khu vực tư nhân.
Bên cạnh đó, kết quả nghiên cứu cho thấy chi phí ban đầu để thực hiện một dự án CTX tại Việt Nam là nhiều hơn so với dự án công trình truyền thống nên Nhà nước cần có các chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho các chủ đầu tư đầu tư xây dựng CTX từ đó làm giảm chi phí xây dựng, tạo môi trường đầu tư thuận lợi cho CTX.
Tài liệu tham khảo:
- World Green Building Council: WGBC, https://worldgbc.org
- Hội đồng Công trình Xanh Việt Nam (VGBC). https://vgbc.vn
- Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021
- Kim, J.-L.; Greene, M.; Kim, S. Cost Comparative Analysis of a New Green Building Code for Residential Project Development. J. Constr. Eng. Manag. 2014, 140, 05014002.
- Liu, Y.; Guo, X.; Hu, F. Cost-benefit analysis on green building energy efficiency technology application:A case in China. Energy Build. 2014, 82, 37–46.
- Matthiessen, L. F. and Morris, P. (2004). “Costing Green: A Comprehensive Cost Database and Budgeting Methodology.” Davis Langdon Report
- Morris., P. and Matthiessen, L. F. (2007). “The Cost of Green Revisited: Reexamining the Feasibility and Cost Impact of Sustainable Design in the Light of Increase Market Adoption.” Davis Langdon Report.
- Viện Kiến trúc quốc gia, Bộ Xây dựng (2020).
- Viện Kinh tế xây dựng, Bộ Xây dựng (2019).
