Pháp luật nhà ở không có quy định được sử dụng kinh phí bảo trì (bao gồm cả nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung) để sử dụng vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư. 
Bộ Xây dựng nhận được văn bản của Ban quản trị nhà chung cư CT2-105 Văn Khê (BQT), quận Hà Đông, TP Hà Nội đề nghị hướng dẫn việc thực hiện quy định của pháp luật liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư của Luật Nhà ở năm 2023.
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng trả lời như sau:
Về nội dung thứ nhất, tại khoản 4 Điều 153 Luật Nhà ở năm 2023 (có hiệu lực thi hành từ 01/8/2024) đã quy định: “Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do BQT nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập BQT nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư”.
Luật Nhà ở năm 2023 và các văn bản hướng dẫn thi hành không có quy định khấu trừ các chi phí như nêu trong văn bản số 11/CV-BQT ngày 12/8/2024 của BQT nhà chung cư CT2-105 Văn Khê. Việc chi trả các chi phí như phí quản lý, điện nước, dịch vụ,... khi khai thác dịch vụ, việc thanh toán của đơn vị khai thác dịch vụ được thực hiện theo hợp đồng.
Do vậy, đề nghị Ban quản trị đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định nêu trên để thực hiện.
Về nội dung thứ hai, tại khoản 2 Điều 151 của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí mua bảo hiểm cháy, nổ, kinh phí bảo trì, chi phí trông giữ xe....và chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.
Tại khoản 4 Điều 153 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định: Trường hợp nhà chung cư có nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung thì phải nộp vào tài khoản kinh phí bảo trì do BQT nhà chung cư quản lý hoặc người được giao quản lý tài khoản kinh phí bảo trì đối với trường hợp không bắt buộc thành lập BQT nhà chung cư để bảo trì nhà chung cư.
Nguồn thu quy định tại khoản này và lãi phát sinh từ tiền gửi kinh phí bảo trì được sử dụng vào việc bảo trì nhà chung cư.
Tại khoản 1 Điều 155 của Luật Nhà ở năm 2023 đã quy định: kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì, thay thế các hạng mục, trang thiết bị thuộc phần sở hữu chung… không được sử dụng kinh phí bảo trì này vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác.
Tại khoản 1, khoản 2 Điều 30 của Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng (Quy chế 05) quy định: (1) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư và (2) kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành và được tính trên mỗi m² diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư nhân (x) với diện tích sử dụng của căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư đó.
Tại điểm đ khoản 1 Điều 41 của Quy chế 05 đã quy định: chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp đầy đủ, đúng thời hạn kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, kinh phí bảo trì phần sở hữu chung và các chi phí, lệ phí khác theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận với nhà cung cấp dịch vụ.
Pháp luật nhà ở không có quy định được sử dụng kinh phí bảo trì (bao gồm cả nguồn thu từ việc khai thác dịch vụ đối với phần sở hữu chung) để sử dụng vào mục đích quản lý vận hành nhà chung cư.
Chủ sở hữu, người sử dụng có trách nhiệm đóng kinh phí quản lý vận hành theo thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư do hội nghị nhà chung cư thông qua (điểm c khoản 3 Điều 145 của Luật Nhà ở năm 2023). Do vậy, đề nghị BQT đối chiếu trường hợp cụ thể với quy định nêu trên để thực hiện.
Trong quá trình thực hiện, nếu có khó khăn, vướng mắc liên quan đến các quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng nhà chung cư thì đề nghị BQT liên hệ với Sở Xây dựng TP Hà Nội là cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng trên địa bàn để được hướng dẫn, giải quyết theo thẩm quyền.
