Chỉ đạo điều hành

Quốc hội chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Quốc hội chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Yên Ninh Yên Ninh - 10:05, 28/11/2023

Tạp chí Xây dựng - Bộ xây dựngSáng 28/11, Kỳ họp thứ 6, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), với 465 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 94,13%). Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025

Tổ chức tín dụng được bán nhà để thu hồi nợ

Trước đó, Chủ nhiệm UBKTQH Vũ Hồng Thanh báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật. Theo đó, ngày 27/11/2023, UBTVQH đã có Báo cáo số 703/BC-UBTVQH15 về việc tiếp thu, giải trình, chỉnh lý dự thảo Luật gửi đến các ĐBQH.

Trong đó, về phạm vi điều chỉnh (Điều 1), UBTVQH chỉnh lý dự thảo Luật, bỏ điểm d khoản 2 Điều 1 và bổ sung quy định tại khoản 3 Điều 1 theo hướng: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng QSDĐ, chuyển nhượng dự án BĐS đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan để xử lý tài sản bảo đảm.

Đồng thời, bổ sung quy định chuyển tiếp tại khoản 13 Điều 83 dự thảo Luật.   

Chủ nhiệm UBKTQH Vũ Hồng Thanh báo cáo tóm tắt một số vấn đề lớn tiếp thu, giải trình... Ảnh: quochoi.vn.

Đối với ý kiến đề nghị bổ sung quy định đối với hoạt động đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê do TLĐLĐVN là cơ quan chủ quản dự án đầu tư.

Dự thảo Luật hiện đã có các quy định về việc TLĐLĐVN là cơ quan chủ quản dự án đầu tư xây dựng NƠXH chỉ bằng nguồn tài chính công đoàn cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng được hưởng chính sách NƠXH thuê. Tuy nhiên, hoạt động đầu tư xây dựng NƠXH để cho thuê của TLĐLĐVN là phi lợi nhuận, không phù hợp với khái niệm kinh doanh BĐS tại khoản 1 Điều 3.

Do đó, dự thảo Luật được bổ sung điểm đ khoản 2 Điều 1 theo hướng, không điều chỉnh đối với việc cho công nhân, người lao động thuê NƠXH do TLĐLĐVN là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS (Điều 9), UBTVQH tiếp thu và bỏ quy định tại điểm b khoản 2 Điều 9 theo hướng tránh gây cản trở đối với quyền, lợi ích hợp pháp của doanh nghiệp. Theo Luật Phá sản năm 2014, trình tự, thủ tục phá sản gồm nhiều bước: Nộp đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản; Tòa án thụ lý và xem xét đơn yêu cầu phá sản; Mở thủ tục phá sản; Hội nghị chủ nợ; Phục hồi kinh doanh; Ra quyết định tuyên bố phá sản và thi hành quyết định.

Nếu không cho phép doanh nghiệp BĐS kinh doanh từ khi có đơn yêu cầu mở thủ tục phá sản hoặc có quyết định mở thủ tục phá sản của thẩm phán sẽ dẫn đến cản trở hoạt động của doanh nghiệp, không cho doanh nghiệp có cơ hội phục hồi. Trường hợp Tòa án đã ra quyết định tuyên bố phá sản thì việc bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng QSDĐ khi đó không thuộc phạm vi điều chỉnh của dự thảo Luật và đã được quy định tại điểm a khoản 2 Điều 1.

Thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán

Đối với ý kiến cho rằng, việc quy định trường hợp cá nhân kinh doanh BĐS với quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế là không khả thi do khó xác định được “quy mô nhỏ”, dễ phát sinh tiêu cực, trốn thuế; đề nghị kinh doanh BĐS thì đều phải thành lập doanh nghiệp, không phân biệt quy mô.

Trên cơ sở ý kiến đề xuất của Chính phủ, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý khoản 6 Điều 9 dự thảo Luật theo hướng, Chính phủ quy định chi tiết điểm b và điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh BĐS quy mô nhỏ.

Bên cạnh đó, để Luật sớm đi vào cuộc sống, UBTVQH đề nghị Chính phủ chịu trách nhiệm quy định chi tiết để thực hiện được đúng quy định của Luật về nội dung này.

Đại biểu Quốc hội bấm nút thông qua dự thảo Luật Kinh doanh  BĐS (sửa đổi). Ảnh: quochoi.vn.

Về người Việt Nam định cư ở nước ngoài, nhằm bảo đảm đồng bộ với tinh thần của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), UBTVQH chỉnh sửa quy định tại Điều 10 và Điều 15 theo hướng, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch có quyền kinh doanh BĐS, được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng như công dân Việt Nam ở trong nước; giữ chính sách hiện hành đối với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch.

Nội dung quy định về đặt cọc trong kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (khoản 5 Điều 23). Để bảo đảm thể hiện đúng bản chất của việc đặt cọc, đồng thời hạn chế rủi ro cho bên mua, thuê mua, thường là bên yếu thế, dự thảo Luật được chỉnh lý tại khoản 5 Điều 23 theo hướng, chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.

Đối với điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh (Điều 24), có ý kiến cho rằng, Điều 24 không quy định rõ về trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong xác nhận nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và đất có hạ tầng kỹ thuật đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

UBTVQH tiếp thu và đề nghị Chính phủ quy định tại Nghị định quy định chi tiết Luật Kinh doanh BĐS theo hướng, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, chịu trách nhiệm về văn bản đã ban hành.

Về thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai (Điều 25), dự thảo Luật thiết kế 2 phương án.

Qua rà soát, UBTVQH lựa chọn phương án 1 theo hướng, nếu bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.

Giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, bên thuê mua, nhằm bảo đảm sự ổn định của chính sách hiện hành. Khách hàng được giữ lại một phần giá trị hợp đồng trong thời gian chờ được cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp không cho phép chuyển nhượng QSDĐ 

Về các khu vực không được chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (khoản 6 Điều 31). Theo UBTVQH, Nghị định số 181 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở, việc chuyển nhượng QSDĐ đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở được quy định tại Nghị định số 11 của Chính phủ, Thông tư Liên tịch số 20 của Bộ Xây dựng và Bộ Nội vụ, đây là một trong những biện pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS trong bối cảnh thị trường BĐS gặp khó khăn giai đoạn 2008-2013 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới.

Thực tế cho thấy, việc cho phép phân lô, bán nền, ngoài tác dụng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS còn tồn tại một số hạn chế, bất cập như: Người nhận chuyển nhượng QSDĐ không xây dựng nhà ở đúng tiến độ, thiết kế, quy hoạch, gây ảnh hưởng đến cảnh quan đô thị, lãng phí nguồn lực đất đai do tình trạng đầu cơ.

Khoản 6 Điều 31 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và khoản 5 Điều 5 Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 không cho phép chuyển nhượng QSDĐ đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở tại các đô thị loại I, loại II và loại III, tại các phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, nhằm bảo đảm kiến trúc, cảnh quan đô thị, tránh hoang hóa đất đai.

Tuy nhiên, quy định này chưa phù hợp với mức độ phát triển của các địa phương. Cụ thể, tại đô thị đặc biệt cần tiết kiệm quỹ đất để phát triển nhà ở, chỉ quy định bắt buộc chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại các khu vực thuộc phường, quận, thành phố và cho phép chuyển nhượng quyến sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở ngoài các khu vực nêu trên. Trong khi đó, tại đô thị loại I, loại II và loại III lại yêu cầu chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở tại tất cả các khu vực không phân biệt phường, xã, quận, huyện, thành phố.

Vì vậy, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 6 Điều 31 giữ như dự thảo Luật do Chính phủ trình tại Kỳ họp thứ 5 theo hướng, không được chuyển nhượng QSDĐ cho cá nhân tự xây dựng nhà ở trong khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Đồng thời, chỉnh lý kỹ thuật tại điểm a khoản 1 Điều 28 bảo đảm thống nhất với Luật Nhà ở đã được Quốc hội thông qua.

Về điều kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS (Điều 40), UBTVQH cho biết, để bảo đảm quy định chặt chẽ, ngăn ngừa tình trạng lựa chọn nhà đầu tư không đủ năng lực chuyển nhượng dự án nhằm tìm kiếm lợi nhuận, và nguyên tắc chỉ bán, chỉ chuyển nhượng những gì mà người bán, người chuyển nhượng đã có, UBTVQH giữ như dự thảo.

Theo đó, chủ đầu tư chuyển nhượng phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án gồm: Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai nếu có, đối với nhà nước phần dự án chuyển nhượng. Mặt khác, quy định này cũng không hạn chế các quyền của các bên trong quan hệ dân sự nếu thực sự có nhu cầu chuyển nhượng, đáp ứng điều kiện về nguồn tài chính để hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất trước khi chuyển nhượng dự án.

Một số ý kiến đề nghị bổ sung trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất tại khoản 3 Điều 40 để đồng bộ với Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

UBTVQH cho biết, Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại khoản 1 Điều 57 và điều kiện giao đất, cho thuê đất cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Điều 58. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng có quy định về việc nhà nước giao đất, cho thuê đất, đồng thời cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Điều 123.

Trong thực tế, tồn tại các dự án BĐS có đất được giao cho thuê với mục đích khác, sau đó mới chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Nếu không bổ sung trường hợp này, các loại dự án BĐS chỉ có quyết định cho phép sử dụng đất sẽ không đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh BĐS. Chính phủ sẽ có ý kiến thống nhất vấn đề này.

Trên cơ sở ý kiến của Chính phủ, UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 3 Điều 40; đồng thời bổ sung điểm c khoản 2 Điều 24 theo hướng, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cũng là một trong các giấy tờ về QSDĐ bổ sung tại điểm b khoản 2 Điều 6, theo đó quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là thông tin về dự án BĐS phải công khai.

Về hiệu lực thi hành (Điều 82), UBTVQH tiếp thu và chỉnh lý tại khoản 1 Điều 82 dự thảo Luật. Theo đó Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2025, cùng thời điểm Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực thi hành.

Đối với quy định chuyển tiếp (Điều 83), để bảo đảm tính đồng bộ, thống nhất của hệ thống pháp luật, bảo đảm không tạo khoảng trống pháp lý, UBTVQH đã rà soát dự thảo Luật và hoàn thiện các quy định chuyển tiếp tại Điều 83 dự thảo Luật. Sau khi tiếp thu, hoàn thiện, dự thảo Luật trình Quốc hội thông qua có 10 Chương và 83 Điều.

Ý kiến của bạn