Luật Nhà ở 2023 quy định rõ hơn việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua “chung cư mini”, nếu chủ sở hữu đáp ứng yêu cầu của pháp luật về nhà ở và pháp luật liên quan… Cấp Giấy chứng nhận cho người mua “chung cư mini”
Luật Nhà ở năm 2023 đã được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023, tại Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, gồm 13 chương, 198 điều (giảm 4 Chương, tăng 15 Điều), được các chuyên gia, nhà làm luật đánh giá cao về sự phù hợp với xu thế phát triển của thực tiễn, bào đảm tính đồng bộ, thống nhất của các quy định pháp luật. Có thể xem là Luật về nhà ở có chất lượng tốt nhất trong hơn 30 năm kể từ khi ban hành Pháp lệnh Nhà ở 1991, Luật Nhà ở 2005 và Luật Nhà ở 2014.
Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất, được nhiều người dân mong chờ nhất của Luật Nhà ở 2023 là việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ mà trong thực tế thường được người dân nhắc đến với cái tên “chung cư mini”.
Trong Luật Nhà ở 2023 không có khái niệm về “chung cư mini” hay “nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ”. Mặc dù vậy, cụm từ “nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ” được nhắc đến nhiều lần trong một số khoản, Điều trong Luật.
Khoản 4 Điều 56 Luật Nhà ở 2023 về trách nhiệm của cá nhân trong phát triển nhà ở, quy định: “4. Cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ để bán, cho thuê mua, cho thuê còn phải thực hiện quy định tại Điều 57 của Luật này.”
Theo đó, Điều 57 Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê: Thứ nhất, cá nhân có quyền sử dụng đất ở (theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023) xây dựng nhà ở trong các trường hợp: (1) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; (2) Nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê; thì phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Thứ hai, căn hộ được cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai, được bán, cho thuê mua, cho thuê theo quy định của Luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS.
Thứ ba, cá nhân có quyền sử dụng đất ở theo quy định tại khoản 3 Điều 54 Luật Nhà ở 2023 xây dựng nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để cho thuê, phải đáp ứng các yêu cầu/điều kiện như: (1) Đáp ứng yêu cầu xây dựng nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng; (2) Đáp ứng yêu cầu về PCCC theo quy định của pháp luật về PCCC đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân; (3) Đáp ứng điều kiện theo quy định của UBND cấp tỉnh về đường giao thông để phương tiện chữa cháy thực hiện nhiệm vụ chữa cháy tại nơi có nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân...
Như vậy, kể từ ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực 01/01/2025, người mua chung cư mini sẽ được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở và được bán/cho thuê, nếu chủ sở hữu có quyền sử dụng đất và đáp ứng các yêu cầu luật định về xây dựng nhà ở nhiều tầng, PCCC, hạ tầng giao thông...
Đề nghị cấp Giấy chứng nhận trước ngày Luật có hiệu lực
Tuy nhiên, thực tiễn cũng đặt ra câu hỏi, đối với những nhà chung cư mini được đầu tư xây dựng từ trước khi Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực, có được cấp Giấy chứng nhận sở hữu nhà ở không?
Khoản 2 điểm g Điều 198 Luật Nhà ở 2023 cũng có quy định chuyển tiếp đối với từng tình huống cụ thể. Trong đó, trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận cho từng căn hộ, chủ sở hữu của căn hộ này tiếp tục thực hiện quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày Luật có hiệu lực thi hành.
Trường hợp nhà ở đáp ứng quy định của pháp luật về nhà ở và quy định của pháp luật có liên quan trước ngày Luật có hiệu lực thi hành, nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận và hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thì phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trước ngày Luật có hiệu lực thi hành.
Trường hợp nhà ở không đáp ứng yêu cầu của pháp luật về nhà ở và pháp luật có liên quan trước ngày Luật có hiệu lực thi hành, thì xử lý vi phạm và không cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng căn hộ. Việc xử lý giao dịch về nhà ở trong thực hiện theo quy định của Bộ luật Dân sự.
Như vậy, đối với trường hợp người dân đã mua chung cư mini, để được cấp Giấy chứng nhận, phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trước ngày Luật Nhà ở 2023 có hiệu lực thi hành là ngày 01/01/2025.
Khoản 7 Điều 57 cũng nêu rõ, Chính phủ sẽ quy định chi tiết nội dung của Điều 57 về phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để bán, cho thuê mua, cho thuê…
Trước đó, trong chương trình Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV, diễn ra chiều ngày 26/10/2023, Quốc hội thảo luận về một số nội dung còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Quốc Luận - Đoàn ĐBQH tỉnh Yên Bái ủng hộ việc bổ sung hoàn thiện các chính sách để phát triển loại hình nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân người dân, còn gọi là chung cư mini.
Theo đại biểu Nguyễn Quốc Luận, việc phát triển loại hình nhà ở này vừa huy động được các nguồn lực xã hội, nhất là của người dân tham gia phát triển nhà ở, vừa tạo điều kiện để một bộ phận công nhân lao động, người nghèo, người thu nhập thấp, học sinh, sinh viên khu vực đô thị có thêm cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý và các điều kiện đơn giản, linh hoạt. Thực tế ngay tại các nước phát triển hiện vẫn duy trì loại hình nhà ở này.
Bên cạnh đó, báo cáo giải trình, làm rõ thêm một số nội dung lớn của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật của Quốc hội Hoàng Thanh Tùng cho biết, các vị đại biểu Quốc hội đồng tình với hướng quy định phải có sự quản lý chặt chẽ và đề cao trách nhiệm của các cấp chính quyền địa phương đối với loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ.
