Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định, chủ đầu tư không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. 
Ông Vũ Chí Huy (Hà Nội) đang tìm hiểu và chuẩn bị tham gia giao dịch mua BĐS. Ông đề nghị cơ quan chức năng hướng dẫn xử lý tình huống về ký hợp đồng đặt cọc/mua bán BĐS hình thành trong tương lai để ông hiểu và tuân thủ đúng quy định.
Một văn bản thỏa thuận ký giữa khách hàng và công ty môi giới BĐS quy định: khách hàng đặt cọc đủ 100% giá trị sản phẩm theo lộ trình (10% vốn tự có khi ký; ngân hàng giải ngân 80% khoản vay sau 1-1,5 tháng; thêm 10% vốn tự có sau khoảng 2 tháng), trong khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán.
Văn bản thỏa thuận ràng buộc khách hàng phải ký hợp đồng mua bán, nếu không ký thì bị phạt cọc và thu phí tư vấn 0,5% giá trị BĐS, nếu ký thì không thu phí này.
Khi ký hợp đồng mua bán, đồng thời ký Phụ lục 01 văn bản thỏa thuận, trong đó: 20% vốn tự có chuyển thành hợp đồng vay cho chủ đầu tư; 10% do môi giới giữ lại (từ khoản ngân hàng đã giải ngân); 70% còn lại chuyển qua "tài khoản chỉ định" thực chất là tài khoản thu nợ của ngân hàng để thanh toán giá bán sản phẩm theo hợp đồng mua bán.
Ông Huy hỏi, văn bản thỏa thuận như trên có phải là thỏa thuận dân sự hợp pháp, hay thực chất là hình thức trá hình của hợp đồng đặt cọc/mua bán BĐS và huy động vốn trái luật khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán?
Văn bản thỏa thuận và Phụ lục 01 có thuộc trường hợp giao dịch vô hiệu theo Điều 123, 124 Bộ luật Dân sự 2015 hay không?
Về vấn đề này, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
Tại khoản 1, 2, 3, 4, 5 Điều 8 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định các hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh BĐS:
"1. Kinh doanh BĐS không đủ điều kiện theo quy định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh BĐS.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật".
Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 14, 24, 31, 35 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
Tại khoản 4 Điều 17 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định trách nhiệm của chủ đầu tư dự án BĐS:
"4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS".
Tại khoản 5 Điều 23 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai:
"5. Chủ đầu tư dự án BĐS chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng".
Tại Điều 62 của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định nội dung môi giới BĐS:
"1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS".
Đề nghị ông đối chiếu các quy định pháp luật nêu trên và các quy định pháp luật có liên quan để làm căn cứ xác định về việc chủ đầu tư dự án ký hợp đồng nhận đặt cọc trong giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và phạm vi nội dung hoạt động môi giới của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới BĐS, cá nhân hành nghề môi giới BĐS theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
Các nội dung quy định của pháp luật liên quan về hợp đồng vô hiệu, đề nghị ông đối chiếu các quy định của Bộ luật Dân sự để xem xét, xác định.
