Quỹ Nhà ở quốc gia giúp cân bằng cung cầu, giảm đầu cơ bất động sản

Đây không chỉ là giải pháp an cư bền vững cho người thu nhập thấp mà còn là công cụ then chốt để hạ nhiệt và ổn định thị trường BĐS trong dài hạn. 

Áp lực từ đà tăng giá BĐS và "nút thắt" cung - cầu

Thời gian qua, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trở thành chủ đề nóng trên các diễn đàn xã hội và nghị sự Quốc hội khi giá nhà liên tục thiết lập mặt bằng mới. Dữ liệu nghiên cứu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) chỉ ra thực tế đáng lo ngại: Tính đến cuối quý III/2025, chỉ số giá căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng 96,2%, Đà Nẵng tăng 72,6% và TP.HCM tăng 56,9% so với năm 2019.

Cụ thể, giá bán trung bình tại các dự án trong tập mẫu nghiên cứu đã chạm ngưỡng 78,9 triệu đồng/m² ở Hà Nội; 67,4 triệu đồng/m² ở Đà Nẵng và lên tới 81,6 triệu đồng/m² tại TP.HCM.

Trong khi giá căn hộ tại TP.HCM (khu vực cũ) đang tiến tới mức cao hơn sau thời gian dài tích lũy, thì tại Hà Nội và Đà Nẵng, giá bắt đầu đi ngang nhưng vẫn neo ở mức cao do nhà đầu tư chưa chịu nhiều áp lực tài chính và kỳ vọng tăng giá vẫn được duy trì.

Sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng. Với thu nhập bình quân người lao động chỉ khoảng 15 triệu đồng/tháng, một cặp vợ chồng trẻ phải mất khoảng 10 năm tích lũy mới đủ một phần vốn mua nhà.

Tuy nhiên, nghịch lý "tiền tiết kiệm luôn đuổi không kịp giá nhà" khiến việc sở hữu nhà ngày càng khó khăn. Thực tế này thúc đẩy xu hướng thuê nhà dài hạn trở nên phổ biến. Dù vậy, thị trường cho thuê hiện nay còn thiếu tính chuyên nghiệp và ổn định, mới chỉ giúp giảm áp lực tài chính ngắn hạn chứ chưa đáp ứng được nhu cầu an cư bền vững.

Trong khi đó, ở góc độ nguồn cung, dù Nhà nước đã có nhiều chính sách thúc đẩy, nhưng kết quả triển khai Đề án NƠXH vẫn chưa như kỳ vọng. Tính đến quý III/2025, cả nước có 692 dự án với khoảng 633.000 căn đang triển khai. Nguyên nhân chính khiến doanh nghiệp thiếu động lực tham gia là do biên lợi nhuận thấp, thủ tục phức tạp, thiếu quỹ đất sạch và cơ chế ưu đãi thiếu ổn định.

Quỹ Nhà ở quốc gia và chiến lược phát triển nhà ở cho thuê

Trước thực trạng phát triển NƠXH dựa vào doanh nghiệp gặp khó, VARS IRE cùng nhiều chuyên gia đã kiến nghị chuyển đổi mô hình theo hướng Nhà nước đóng vai trò chủ đạo, từ hoạch định chủ trương, bố trí quỹ đất, nguồn vốn đến tổ chức triển khai. Đây là nền tảng để Chính phủ ban hành Nghị định số 302/2025/NĐ-CP, chính thức thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia hoạt động theo hai cấp: Quỹ Trung ương do Bộ Xây dựng quản lý và Quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh quản lý.

Nguồn vốn hình thành Quỹ được đa dạng hóa, bao gồm ngân sách Nhà nước, giá trị quỹ đất dành cho hạ tầng NƠXH, tiền bán nhà thuộc tài sản công, tiền đấu giá quyền sử dụng đất, cùng các nguồn đóng góp tự nguyện và hợp pháp khác. Đáng chú ý, mục tiêu trọng tâm của Quỹ là tạo lập và phát triển NƠXH để cho thuê; đồng thời được phép mua nhà thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

VARS IRE nhận định, việc Nhà nước trực tiếp tham gia tạo lập NƠXH, đặc biệt là phân khúc cho thuê, là giải pháp an cư chiến lược, phù hợp xu hướng quốc tế. Điển hình như Singapore với hơn 80% dân số sống trong nhà do HDB phát triển; Hàn Quốc hình thành các doanh nghiệp nhà nước chuyên trách hay Đức với chính sách hỗ trợ lâu dài cho nhà ở giá rẻ, cam kết cho thuê thấp hơn thị trường trong 15-25 năm.

Tại Việt Nam, phát triển thị trường nhà ở cho thuê là bước đi cần thiết. Trong bối cảnh giá NƠXH cũng tăng cao, mô hình chỉ cho thuê, không bán sẽ giúp đảm bảo nguồn cung ổn định, hạn chế đầu cơ và duy trì chi phí hợp lý.

Để giải pháp này thực sự bền vững, VARS IRE cho rằng, cần thúc đẩy hợp tác công – tư (PPP), trong đó doanh nghiệp xây dựng, Nhà nước mua lại hoặc thuê lại để vận hành. Đồng thời, cần tiếp tục nghiên cứu quy định về tiêu chuẩn nhà cho thuê, giới hạn mức tăng giá hàng năm và minh bạch hóa hợp đồng dài hạn.

Trong dài hạn, sự hiện diện của Quỹ Nhà ở quốc gia sẽ giúp cải thiện nguồn cung nhà ở giá phù hợp và nhà ở cho thuê. Khi nhu cầu sở hữu chuyển dịch một phần sang nhu cầu thuê, áp lực tăng giá sẽ giảm, tạo điều kiện cho thị trường BĐS vận hành minh bạch, bền vững hơn, mở ra cơ hội an cư thực sự cho đông đảo người dân.