Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ cho phép chuyển giao các cơ sở nhà, đất dôi dư về địa phương theo nguyên trạng, kể cả trường hợp không có hoặc mất hồ sơ, nhằm rút ngắn thủ tục, đưa tài sản vào khai thác sớm, hạn chế xuống cấp, lãng phí. 
Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế, chính sách đặc thù đẩy nhanh tiến độ xử lý, khai thác nhà, đất dôi dư do sắp xếp, tinh gọn tổ chức bộ máy của hệ thống chính trị, sắp xếp đơn vị hành chính.
Cần chính sách đặc thù để giải quyết vấn đề phát sinh
Theo Bộ Tài chính, đến hết tháng 01/2026, các địa phương đã xác định rõ chủ thể quản lý, sử dụng và khai thác đối với gần 26.000 cơ sở nhà, đất. Tuy nhiên, đối với hơn 10.000 cơ sở nhà, đất xử lý theo hình thức thu hồi hoặc chuyển giao về địa phương quản lý, xử lý, quá trình triển khai còn gặp một số khó khăn.
Cụ thể, nhiều cơ sở có thiết kế, công năng sử dụng không còn phù hợp để đưa vào khai thác khi giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương theo quy định tại Nghị định số 108/2024/NĐ-CP ngày 23/8/2024 của Chính phủ quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác. Đồng thời, còn thiếu cơ chế, chính sách đặc thù về trình tự, thủ tục giao, đơn giá cho thuê, thời hạn niêm yết giá để đẩy nhanh tiến độ đưa các cơ sở này vào khai thác, tránh hư hỏng, xuống cấp, lãng phí.
Nhiều trường hợp nhà, đất không có hoặc bị mất giấy tờ pháp lý; một số trường hợp đã bố trí làm nhà ở hoặc bị lấn chiếm. Tuy nhiên, việc hoàn thiện hồ sơ pháp lý về nhà, đất theo quy định cần có thời gian; đồng thời, việc tổ chức cưỡng chế, di dời các hộ dân để trả lại mặt bằng sạch trước khi xử lý gặp nhiều khó khăn do các cơ quan, đơn vị có nhà, đất không có thẩm quyền, chức năng, bộ máy.
Một số nhà, đất dôi dư chưa thể đưa ngay vào sử dụng cho mục đích công trình công cộng do phải thực hiện các thủ tục chuyển đổi công năng, thanh lý tài sản trên đất, điều chỉnh quy hoạch.
Đối với các cơ sở nhà, đất dôi dư chuyển giao về địa phương và được xử lý theo hình thức giao đất, cho thuê đất theo pháp luật về đất đai, trường hợp bán tài sản gắn liền với đất cho người được giao đất, cho thuê đất thì giá trị tài sản trên đất phải bảo đảm phù hợp với giá trị thực tế còn lại của tài sản. Tuy nhiên, thực tế tài sản gắn liền với đất thường không phù hợp với mục đích sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất nên việc xác định lại giá để bán tài sản khó thu hút được người quan tâm, đồng thời phát sinh thời gian, chi phí thực hiện.
Các vấn đề nêu trên liên quan trực tiếp đến Nghị định số 108/2024/NĐ-CP ngày 23/8/2024 của Chính phủ quy định việc quản lý, sử dụng và khai thác nhà, đất là tài sản công không sử dụng vào mục đích để ở giao cho tổ chức có chức năng quản lý, kinh doanh nhà địa phương quản lý, khai thác; Nghị định số 186/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 quy định chi tiết một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản công (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 286/2025/NĐ-CP ngày 03/11/2025 của Chính phủ).
Để đáp ứng yêu cầu về tiến độ cũng như chất lượng của việc xử lý, khai thác các cơ sở nhà, đất dôi dư, cần có cơ chế, chính sách đặc thù để giải quyết các vấn đề thực tiễn phát sinh.
Cho phép điều chỉnh công năng trước, cập nhật quy hoạch sau
Bộ Tài chính đề xuất thay đổi cách tiếp cận theo hướng xử lý trên thực trạng, thay vì chờ hoàn thiện đầy đủ hồ sơ pháp lý. Theo đó, khoản 1 Điều 6 dự thảo Nghị quyết quy định: các cơ sở nhà, đất dôi dư được phép chuyển giao về địa phương quản lý theo nguyên trạng, bao gồm cả trường hợp không có hoặc mất hồ sơ, đã bố trí làm nhà ở hoặc bị lấn chiếm. Việc chuyển giao này đồng thời cắt giảm một số thủ tục trung gian, tạo điều kiện để địa phương chủ động tiếp nhận và xử lý.
Một điểm đáng chú ý là khoản 2, 3 Điều 6 cho phép thực hiện điều chuyển, chuyển đổi công năng trước, sau đó mới cập nhật, điều chỉnh quy hoạch liên quan. Cách làm này giúp rút ngắn thời gian xử lý nhưng đồng thời làm thay đổi trình tự quản lý truyền thống.
Cùng với đó, khoản 4 Điều 6 quy định cơ chế xác định giá cho thuê nhà gắn với yếu tố chi phí và giá đất, đồng thời cho phép điều chỉnh giảm giá trong trường hợp không có người thuê. Cách tiếp cận này nhằm đưa tài sản vào khai thác thực tế, thay vì tiếp tục để trống hoặc xuống cấp.
Ngoài ra, khoản 5 Điều 6 cho phép phá dỡ tài sản để chuyển đổi mục đích sử dụng, kể cả khi tài sản chưa hết khấu hao, thể hiện ưu tiên hiệu quả sử dụng thay vì giữ tài sản theo hình thức.
Bên cạnh đó, Điều 4 dự thảo Nghị quyết quy định cách xác định đơn giá cho thuê nhà theo một công thức cụ thể, trong đó giá thuê được tính trên cơ sở chi phí hao mòn của tài sản, giá thuê đất và diện tích sử dụng, cộng thêm chi phí quản lý, khai thác (tối đa 10%).
Phần hao mòn được xác định linh hoạt theo tình trạng tài sản: nếu còn thời gian sử dụng thì tính theo mức hao mòn hàng năm; nếu thời gian sử dụng còn lại ngắn hơn thời hạn cho thuê thì phân bổ theo giá trị còn lại hoặc theo 10% nguyên giá. Trường hợp tài sản chưa được theo dõi trên sổ kế toán thì việc xác định giá trị thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
Trên cơ sở đơn giá này, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt giá cho thuê theo phân cấp: cấp tỉnh hoặc cấp xã, tùy theo đơn vị quản lý. Giá được sử dụng làm giá niêm yết hoặc giá khởi điểm để đấu giá.
Đơn giá cho thuê phải được công khai, niêm yết tại nơi có tài sản và đăng tải trên cổng thông tin, với thời gian tối đa 7 ngày cho mỗi lần niêm yết. Trường hợp không có người thuê hoặc đấu giá không thành, giá được phép điều chỉnh giảm 5% cho mỗi lần tiếp theo. Quy định này nhằm tạo cơ chế linh hoạt để đưa tài sản vào khai thác, thay vì giữ mức giá cố định nhưng không sử dụng được.
